Cảnh báo condotel tồn kho lớn và... bỏ không

Tình hình giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng trong quý I-2024 vẫn chưa thể cải thiện. Trên cả nước nguồn cung mới và lượng giao dịch thành công vẫn rất thấp và hạn chế so với cùng kỳ năm các năm trước.

Hơn 98% condotel bán là hàng tồn kho

Báo cáo quý I-2024 của DKRA Group cho thấy thị trường sơ cấp có 45 dự án condotel mở bán, trong đó chỉ có 2 dự án mới. Nguồn cung lên đến 4.848 căn, tăng 6% so với cùng kỳ năm 2023. Thế nhưng, trong quý đầu năm chỉ tiêu thụ được 1%, với 64 căn condotel được giao dịch, giảm tới 65% so với cùng kỳ năm 2023.

Nguồn cung condotel sơ cấp tăng nhưng chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ, số này chiếm hơn 98%. Trong khi đó, nguồn cung mới có xu hướng giảm do những rào cản pháp lý cũng như sự trì hoãn triển khai của nhiều chủ đầu tư trong bối cảnh khó khăn.

Sức cầu chung thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua, lượng tiêu thụ tương đương 35% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, 90% dự án condotel không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý I.

Cũng theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường có gần 10.000 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mở bán trong quý I, chủ yếu là condotel. Hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ 1,6%, với 160 giao dịch.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá phân khúc thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng đã tăng trưởng nóng trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu.

Nhìn toàn cục thị trường bất động sản vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội đổ vào bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

Đa dạng các sản phẩm du lịch mới có thanh khoản

Theo phân tích của ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực Châu Á Thái Bình Dương, sự phát triển ồ ạt của condotel đáng lo ở chỗ đa số nguồn cung chỉ chú trọng vào cung cấp phòng mà chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng.

Lấy ví dụ như thị trường condotel Phú Quốc, hiện đang có rất nhiều sản phẩm chưa được đưa vào khai thác kinh doanh.

Đặc biệt trong giai đoạn 2016-2019, condotel tăng trưởng nóng, ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Các chủ đầu tư đua nhau cam kết lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, vướng mắc pháp lý và dịch bệnh đã khiến những dự án này tắc đầu ra. Nhiều dự án condotel đã hoàn thiện nhưng khai thác không hiệu quả, bỏ không trong thời gian dài.

Ông Mauro Gasparotti cho rằng nếu một sản phẩm condotel không được hoạch định kỹ lưỡng, phát triển chỉn chu thì sản phẩm đó cũng không thể hoạt động hiệu quả dù có được phát triển tại bất kỳ thị trường nào.

Không chỉ tại Việt Nam mới chứng kiến những sản phẩm condotel nhiều vấn đề, một số dự án tại Indonesia, Thái Lan cũng đối mặt với tình trạng “thảm họa” tương tự chỉ vì không được hoạch định, phát triển cẩn trọng.

Tại Việt Nam, chúng ta cũng có những sản phẩm condotel thành công. Điểm chung của những sản phẩm này là đều được hoạch định, xây dựng và quản lý tốt, đem đến giá trị cho chủ đầu tư và chủ sở hữu.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực Châu Á Thái Bình Dương

Theo ông Mauro Gasparotti cho biết thị trường condotel cần đa dạng sản phẩm lưu trú. Ví dụ các dự án khách sạn với điểm nhấn thiết kế, các khu nghỉ dưỡng hạng sang đúng nghĩa... Việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của khách hàng là yếu tố quan trọng để đảm bảo việc phát triển một dự án thành công.

Về giải pháp giúp phục hồi thị trường condotel cũng như bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, ông Mauro Gasparotti cho rằng cần cải thiện cơ sở hạ tầng, thúc đẩy du lịch nội địa.

Một ví dụ rõ nhất là du lịch Phan Thiết, kể từ sau khi dự án cao tốc hoàn thiện và đi vào hoạt động đã thúc đẩy nhu cầu của nguồn khách nội địa. Bên cạnh đó, thị trường condotel cũng cần đa dạng các sản phẩm du lịch cũng như chú trọng hơn đến trải nghiệm, tiện nghi của du khách.