Nhiều ý kiến vẫn băn khoăn về quy định giao dịch bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai phải qua sàn được đưa ra tại dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đang được lấy ý kiến.
Qua sàn là chưa đủ
Theo dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, Điều 57 quy định hai loại giao dịch phải thông qua sàn. Thứ nhất là chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Thứ hai là chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.
Luật sư (LS) Huỳnh Văn Nông, Đoàn LS TP.HCM, nhận định việc bắt buộc giao dịch phải qua sàn có mặt tích cực là Nhà nước có thể tăng cường khả năng quản lý và giám sát các giao dịch, nắm được cơ sở dữ liệu về giao dịch như giá BĐS, kiểm soát thu thuế…
Tuy nhiên, Luật Kinh doanh BĐS 2006 trước đây từng quy định giao dịch BĐS phải qua sàn nhưng cũng không mang lại hiệu quả, thậm chí tăng chi phí, thêm thủ tục cho người mua nhà. Đến Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã bỏ quy định trên. Nay dự thảo đề xuất lại quy định giao dịch BĐS qua sàn.
Vì thế, theo LS Nông, nếu quy định mua bán BĐS qua sàn thì phải làm rõ về điều kiện, trách nhiệm của sàn, nếu không sẽ không mang lại hiệu quả.
“Sàn giao dịch có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của BĐS trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng. Sàn giao dịch chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng. Khi quy định trách nhiệm trước pháp luật, phải có chế tài cụ thể nếu người dân mua sản phẩm qua sàn mà dính phải dự án không đủ điều kiện bán, dự án “ma”…” - LS Nông góp ý.
 |
| Hiện nay vẫn có nhiều chủ đầu tư tự lập sàn giao dịch để phân phối sản phẩm. Ảnh minh họa: Q.HUY |
Đại diện một chủ đầu tư của nhiều dự án tại TP.HCM cho rằng việc giao dịch BĐS hình thành trong tương lai nên để chủ đầu tư tự lựa chọn, tính toán bài toán bán hàng. Bởi hiện nay, dù Luật Kinh doanh BĐS không quy định nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn bán qua sàn. Chủ đầu tư cũng có thể tự lập sàn kinh doanh độc quyền, bán qua sàn hoặc áp dụng cùng lúc hai hình thức này để tung sản phẩm ra thị trường.
“Dự án BĐS hình thành trong tương lai hiện nay giá bán đều được niêm yết, thanh toán chủ yếu qua ngân hàng và đã có quy định cụ thể về điều kiện mở bán của dự án, bảo lãnh ngân hàng. Quan trọng là việc thực thi của các chủ đầu tư, việc kiểm tra, giám sát từ cơ quan quản lý nhà nước” - chủ đầu tư này chia sẻ.
Nên quy định thanh toán qua ngân hàng
Theo TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, cần quy định giao dịch BĐS phải thanh toán qua ngân hàng kèm theo điều kiện dự án đó phải được ngân hàng bảo lãnh. Như vậy, giao dịch BĐS sẽ được kiểm soát ở hai phương diện. Thứ nhất là người mua sẽ bảo đảm thanh toán theo đúng tiến độ của dự án, tránh được rủi ro. Thứ hai, Nhà nước sẽ nắm được dữ liệu giao dịch, giá bán, thu thuế các lần giao dịch tiếp theo.
Giao dịch BĐS qua ngân hàng đã được nhiều nước trên thế giới thực hiện, vừa đảm bảo tính minh bạch của thị trường vừa tránh thất thu thuế. Ngân hàng sẽ xem xét tính pháp lý của BĐS bên bán và cả khả năng thanh toán của người mua. Thậm chí, thanh toán qua ngân hàng còn phòng, chống được rửa tiền.
“Nên quy định mọi giao dịch BĐS, thậm chí trong tương lai ở giao dịch tài sản nói chung phải qua bên thứ ba là thanh toán qua ngân hàng” - TS Nghĩa nói.
Cùng quan điểm, LS Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn LS TP.HCM, cũng cho rằng giao dịch BĐS liên quan đến nhiều bên như ngân hàng, phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, Sở TN&MT, cơ quan thuế… Vì vậy cần quy định thêm phải thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt.
“Quy định bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng với giao dịch BĐS là hợp lý, góp phần chống thất thu thuế, chống rửa tiền và minh bạch thị trường” - LS Hậu nói.
Môi giới BĐS nghỉ việc hàng loạt
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thông tin các doanh nghiệp môi giới BĐS đang rất chật vật, thậm chí nhiều chủ doanh nghiệp vừa và nhỏ phải bán tài sản cá nhân để duy trì hoạt động. Số người môi giới phải nghỉ việc lên đến hàng chục ngàn người, ước tính khoảng 80% lực lượng.
Số lượng doanh nghiệp BĐS tuyên bố phá sản, giải thể tăng 39% so với cùng kỳ năm trước, ước lượng gần 1.200 doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất, kinh doanh, tinh giản bộ máy lao động, thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn.
Thay vì quy định giao dịch BĐS “trên giấy” phải qua sàn thì cần phải có quy định chặt chẽ hơn nữa đối với nghề môi giới BĐS như bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề, siết lại quy trình đào tạo, cấp chứng chỉ.
Ngoài ra, mỗi người môi giới phải có định danh riêng, mỗi BĐS cũng phải được cấp mã định danh để dễ dàng theo dõi, kiểm soát biến động giao dịch. Hội Môi giới BĐS sẽ quản lý các mã BĐS và nhà môi giới, mọi thông tin đều minh bạch.
Ông NGÔ ĐỨC SƠN, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings
