Từ năm 2019 đến nay, trên địa bàn TP Cần Thơ có nhiều dự án bất động sản (BĐS) đã có quyết định giao đất nhưng chưa có giá thu tiền sử dụng đất. Vì vậy ngân sách thì hụt thu một nguồn lớn tiền sử dụng đất từ các dự án này và doanh nghiệp, người dân đều gặp những khó khăn liên quan.
Nhà đầu tư chờ giá đất như “sa mạc chờ mưa”
Thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn khi thị trường BĐS “đóng băng” và khó khăn hơn nữa là các dự án BĐS của họ chưa thể hoàn thiện pháp lý vì chưa đóng tiền sử dụng đất do chưa có giá đất cụ thể.
 |
Một dự án bất động sản ở Cần Thơ. Ảnh: NAM GIAO |
Một chủ đầu tư dự án khu dân cư thương mại, nhà phố có quy mô khá lớn tại Cần Thơ chia sẻ, từ mấy năm qua, dự án của họ đầu tư hạ tầng giao thông, điện nước rất hiện đại, các thủ tục hồ sơ thực hiện khá đầy đủ. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi nhất mà họ đang vướng là giá đất.
“Chúng tôi đã nhiều lần năn nỉ các cơ quan chức năng sớm ban hành giá đất cho dự án để chúng tôi đóng tiền sử dụng đất nhưng từ đó đến nay vẫn chờ và chưa biết đến khi nào” – vị này nói.
Theo phân tích của vị này, dự án nếu chưa đóng tiền sử dụng đất thì không thể hoàn thiện pháp lý, cơ quan chuyên môn không thể ra giấy đất cho lô, nền cho người mua. Nếu doanh nghiệp nào có bán thì việc mua bán đó vẫn chưa đúng thủ tục. Còn với các dự án khu phố thương mại, mặc dù theo quy định của Bộ Xây dựng là được phép xây nhà dưới 7 tầng nhưng khi anh chưa đóng tiền sử dụng đất thì chưa hoàn thiện pháp lý, Sở Xây dựng sẽ không cho xây nhà.
Việc chưa ban hành giá đất dẫn đến thời gian thực hiện dự án chậm, kéo dài. Doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để làm dự án mà chờ giá đất chưa có thì không đóng tiền sử dụng đất được dẫn đến thủ tục pháp lý dự án chưa hoàn thiện, không được bán sản phẩm… Trong khi tiền lãi ngân hàng vẫn phải đóng hàng tháng thì có nguy cơ phá sản!
Xin đơn cử dự án khu phố thương mại TD đã thực hiện giải phóng mặt bằng gần 100%. Hiện dự án chỉ còn vướng vài trăm mét vuông (theo hồ sơ) chưa giải phóng được mặt bằng nên chưa đủ điều kiện định giá đất và phải nằm chờ. Trong khi đó, bằng hình thức nào đó, nhà phố của dự án này gần như đã được khách hàng “sở hữu” nhưng vẫn chưa có giấy đất.
Mới đây, chủ dự án này bị phía ngân hàng tố cáo là đã bán sản phẩm hết rồi mà không trả tiền vay cho ngân hàng; khách hàng thì khiếu nại đòi giấy đấy. Chủ dự án mong muốn có giá đất để họ đóng tiền sử dụng đất, hoàn thành trách nhiệm với các bên nhưng vẫn không được.
Một giám đốc doanh nghiệp đang thực hiện dự án bất động sản tại khu Nam Cần Thơ, than thở: “Khách hàng mua nền lâu rồi, thậm chí đã xây nhà vào ở nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Họ cứ gọi điện đến công ty yêu cầu giao giấy nhưng người dân đâu có hiểu, chúng tôi rất muốn nộp tiền sử dụng đất để hoàn thành pháp lý, để cơ quan chức năng ra giấy cho dân nhưng có muốn cũng chưa được”.
Ông Dương Quốc Thủy – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ cho biết: “Hiệp hội vừa rồi có họp với UBND TP, có nhiều phản ánh về vấn đề tính thuế đất. Tuy nhiên, cũng phải thẳng thắn nhìn nhận là có những dự án là do lỗi doanh nghiệp. Ví dụ, dự án giải phóng mặt bằng chưa xong thì làm sao đòi chính quyền tính thuế đất được”.
Liên quan vấn đề giá đất, ông Thủy cho rằng đây là bài toán hóc búa của không riêng TP Cần Thơ mà các tỉnh, thành khác cũng vậy. Quy định hiện hành có nhiều phương pháp tính giá đất mà mỗi phương pháp có những ưu và nhược điểm nhất định. Nếu phương án này ra giá thuế cao quá thì doanh nghiệp khổ mà nếu tính phương án kia có giá thấp quá mà khi thanh tra, kiểm tra ra thì cũng không được…
“Bây giờ đang là thời kỳ giao thoa giữa cái cũ và cái mới, Luật Đất đai đang xem xét sửa đổi nhiều nội dung và có thể thông qua vào cuối năm nay, cùng với đó các quy định kèm theo cũng được sửa đổi thì tôi nghĩ những điều chỉnh đó tương lai sẽ giải quyết được nhiều vấn đề tốt hơn” – ông Thủy nói.
Vấn đề nan giải của địa phương
Theo một chuyên gia kinh tế, với các dự án chưa có giá đất cụ thể thì TP Cần Thơ đang còn khoảng 4.000-5.000 tỉ (tùy thời điểm giá BĐS cao hay thấp) tiền sử dụng đất đang “nằm bất động” ở các dự án này.
 |
Một dự án bất động sản ở Cần Thơ. Ảnh: NAM GIAO |
Tại cuộc họp cơ quan báo đài quý II vào ngày 21-7 vừa qua, phóng viên Báo Pháp luật TP.HCM đặt câu hỏi hiện nay cần Thơ còn bao nhiêu dự án chưa được định giá đất, vì sao công tác định giá đất chậm gây khó khăn cho chủ đầu tư dự án và người dân.
Giải đáp ý kiến, ông Nguyễn Chí Kiên - Phó Giám đốc Sở TN&MT TP Cần Thơ, cho biết hiện nay trên địa bàn TP còn 13 dự án chưa định giá đất. Nguyên nhân, theo quy định pháp luật thì dự án giải phóng mặt bằng xong mới được giao đất. Phương pháp định giá đất áp dụng là phương pháp thặng dư và bắt buộc phải giao đất xong mới được định giá. Theo ông Kiên, 13 dự án này rơi vào trường hợp chưa được giao đất và chưa giải phóng mặt bằng xong.
Thông tin thêm, ông Dương Tấn Hiển - Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP Cần Thơ cho biết việc định giá đất đang là vấn đề nan giải của địa phương. Theo Phó Chủ tịch thường trực, thực tế nhiều dự án trong 2-3 năm nay không xác định được giá đất để làm nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, cấp giấy chứng nhận để giao cho người dân.
“Vướng ở quy định pháp luật. Do Bộ Tài chính quy định chỉ áp dụng một phương pháp là giá trị thặng dư, mà phương pháp này là phương pháp giả định, giả định dự án thực hiện trong vài năm và chỉ phù hợp với các nhà hoạch định chiến lược, chứ không phù hợp thực tiễn nên không ai dám làm. Bên cạnh đó, Bộ TN&MT lại nhấn mạnh là khi nào giải phóng mặt bằng 100% thì mới được giao đất và lúc đó mới tính tiền sử dụng đất. Hai điều kiện này rất khó” – ông Hiển giải thích.
Theo ông Hiển, trước tình hình này Thủ tướng Chính phủ vừa có chỉ đạo yêu cầu Bộ TN&MT trong tháng 7 này phải tham mưu cho Chính phủ ban hành Nghị định mới thay thế cho Nghị định 44 và Bộ TN&MT phải ban hành Thông tư (có hiệu lực ngay) về việc hướng dẫn cho việc xác định giá đất tính tiền sử dụng đất để tháo gỡ hết những khó khăn hiện nay. Theo đó sẽ sửa đổi theo hướng dự án giải phóng mặt bằng tới đâu giao đất tới đó, giao đất thời điểm nào thì tính tiền lúc đó, đồng thời không áp dụng phương pháp thặng dư xác định giá đất.
