Trong bối cảnh thị trường ảm đạm, dòng vốn gặp khó, nhiều chủ đầu tư (CĐT) nhà đất đã mạnh tay đưa ra mức chiết khấu “khủng” 30%-50% trên giá trị sản phẩm nhằm kích cầu. Tuy nhiên, xuống tiền vào các sản phẩm chiết khấu cao này liệu có chắc thu lợi lớn?
Thiếu tiền buộc chiết khấu cao
Thông thường các dự án bất động sản (BĐS) đều có chiết khấu cho người mua nhà nhưng chỉ ở mức 5%-10%. Thế nhưng những tháng cuối năm nay, thị trường gặp khó về thanh khoản, nhiều CĐT buộc phải tung ra chính sách chiết khấu 30%-50% trên giá trị sản phẩm qua nhiều hình thức nhằm thu hút khách hàng.
Đơn cử như ở Đồng Nai, một dự án nhà phố liền kề chiết khấu lên đến 20% với điều kiện khách hàng thanh toán 95% giá trị hợp đồng. Hay một dự án căn hộ ở TP Thủ Đức được CĐT đưa mức tổng chiết khấu lên đến 40% với các điều kiện đi kèm. Căn hộ hai phòng ngủ diện tích trên dưới 70 m2 có giá mở bán khoảng 4,8 tỉ đồng, nếu chồng tiền ngay người mua chỉ cần trả gần 3 tỉ đồng. Con số chiết khấu 1,8 tỉ đồng đối với một căn hộ có thể nói là rất lớn.
 |
| Thanh khoản quý cuối năm được kỳ vọng sẽ tốt dần lên. Ảnh minh họa: M.LONG |
Lý giải về thực trạng này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho biết có hai lý do. Thứ nhất, hiện nay một số nhỏ doanh nghiệp đang bị thiếu dòng tiền, nhất là tiền mặt cho nhu cầu tài chính cuối năm. Họ buộc phải đưa ra những phương án chiết khấu để mời chào khách thanh toán gần như 100% giá trị sản phẩm. Thứ hai, thị trường đang gặp khó khăn, tiêu thụ ít ỏi nên phải giảm giá để bán cũng là dễ hiểu.
Với thắc mắc của nhiều người mua mức chiết khấu tới 40%-50% thì giá bán sản phẩm có thực sự hợp lý? Ông Quang cho rằng dòng tiền thực sự quan trọng hơn doanh thu. Hiện nay có hai yếu tố dẫn đến chiết khấu cao là dòng tiền và kích cầu. Tuy nhiên, kích cầu không quan trọng bằng dòng tiền. Việc chiết khấu cao hay thấp là do tính toán dòng tiền của doanh nghiệp đó, tình hình tài chính càng khó thì càng chiết khấu cao.
Có tiền mặt sẵn, nhà đầu tư vẫn phải lưu ý
Với mức chiết khấu khủng như trên, ông Quang lưu ý nhà đầu tư phải biết doanh nghiệp có lời hay không trên chiết khấu đó. Nhà đầu tư phải tính toán xem CĐT chiết khấu cao như vậy nếu vẫn hưởng lợi thì tính khả thi là có, còn chiết khấu dưới giá thành, doanh nghiệp không có lời thì nên cẩn trọng.
“Thứ hai, nếu chiết khấu cao thì dòng tiền thu về có đảm bảo tiến độ của dự án hay không? Có nghĩa là người mua phải xem xét độ uy tín của CĐT” - ông Quang nói.
Chiết khấu cao đang tạo ra sự thích thú cho phân khúc khách hàng mới là những người ít hoặc chưa đầu tư BĐS. Còn những nhà đầu tư hiện hữu, từng trải thì đây không phải là sức hút. Lý do là nhà đầu tư hiện hữu đang khó khăn về tài chính nên họ không quan tâm đến mức chiết khấu, họ tính toán được thanh khoản, dự báo được giá trị tăng thêm của BĐS trong vài năm tới.
Ông Vũ Nguyễn, Giám đốc Trung tâm Giao dịch BĐS Căn Nhà Mới, nhận định bản chất của hiện tượng chiết khấu cao sản phẩm là doanh nghiệp đang khó khăn về nguồn vốn, trong khi kênh huy động vốn khác như trái phiếu, chứng khoán đều “tắc”.
Tuy nhiên, các dự án hiện giờ tăng giá quá cao, CĐT đưa giá mở bán đều đã tính luôn mức giá sẽ tăng trong 3-5 năm tới, làm sao để thu lợi nhuận tối đa. Vì vậy, thực chất việc chiết khấu cao hay ưu đãi nhiều thì mới chỉ là cắt giảm lợi nhuận, chưa phải là bán tháo, huề vốn hay chấp nhận lỗ.
Đồng tình với ông Quang, ông Vũ cũng khuyến cáo người mua cần cân nhắc, xem kỹ hợp đồng, các điều khoản nếu CĐT chậm tiến độ.
“Việc chiết khấu cao có hai mặt, có thể kích cầu, thu hút dòng tiền nhanh cho CĐT nhưng cũng ảnh hưởng đến thị trường thứ cấp. Những nhà đầu tư trước sẽ gặp khó hơn về thanh khoản” - ông Vũ đánh giá.
Cuối quý IV-2022 thị trường BĐS dân sinh sẽ tốt hơn
Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối kinh doanh Batdongsan.com.vn, dự báo đầu quý IV-2022 khả năng thanh khoản trên thị trường vẫn chậm nhưng tới cuối quý thì các chỉ báo sẽ tốt hơn. BĐS dân sinh gần các khu công nghiệp, khu đô thị, vùng ven, khu đô thị phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có khả năng hồi phục tốt hơn trong thời gian tới.
Nguyên nhân là vì trong quý cuối cùng của năm, các dòng lợi nhuận từ sản xuất, kinh doanh thường đổ vào BĐS. Hơn nữa, đầu tư công, vốn FDI cũng thường được đẩy mạnh vào thời gian này. Kiều hối đổ về nước dự kiến năm nay thu hút 14-16 tỉ USD là trợ lực giúp thị trường cuối năm có thanh khoản tốt hơn.
Dự báo về thị trường những tháng đầu năm 2023 còn khó khăn nhưng thị trường cũng sẽ dần ổn định khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỉ giá được ban hành ổn định.
