Trong những tháng đầu năm 2023, nguồn cung phân khúc căn hộ bình dân bắt đầu xuất hiện nhiều hơn tại thị trường vùng ven, giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Long An.
Căn hộ giá dưới 35 triệu đồng/m2
Phân khúc căn hộ bình dân bắt đầu xuất hiện nhiều hơn trong quý I-2023, nhất là tại các thị trường vùng ven, giáp ranh TP.HCM. Điều này cho thấy áp lực lệch pha cung - cầu của thị trường thời gian qua đang dần được cân bằng lại khi sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực ngày càng được chú trọng.
Tại TP Dĩ An (Bình Dương), một chủ đầu tư chuyên phát triển dòng sản phẩm căn hộ thương mại vừa túi tiền đang tích cực triển khai giai đoạn mới dự án có quy mô lên tới 4.000 căn hộ với tầm giá bán chỉ vào khoảng 32-35 triệu đồng/m2.
 |
Một dự án nhà ở vừa túi tiền đang được phát triển tại tỉnh Bình Dương. Ảnh: Q.HUY |
Ông Nguyễn Phi, đại diện một đơn vị phân phối, cho biết các dự án trước đó của chủ đầu tư này tại vùng ven TP.HCM đều có mức giá bình dân khoảng 30 triệu đồng/m2, pháp lý tốt, có sổ hồng sau 1-2 năm nhận nhà nên sản phẩm bán rất nhanh. Dự án mới dự kiến sẽ bàn giao nhà vào quý III-2024.
“Trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ mới tại TP.HCM đều tăng cao, 50-60 triệu đồng/m2 thì những căn hộ bình dân này đúng là giấc mơ của người có thu nhập trung bình. Tính ra mỗi căn hộ có mức giá khoảng 1,6-2,2 tỉ đồng” - ông Phi thông tin.
Một chủ đầu tư khác cũng mở bán dự án căn hộ thương mại giá rẻ mới nằm trong khu đô thị tại huyện Bến Lức (Long An), giá bán chỉ 20-25 triệu đồng/m2. Các block căn hộ thuộc giai đoạn 1 và 2 của dự án ghi nhận tỉ lệ hấp thụ đạt gần 100%, hiện tại đã hoàn thiện xây dựng.
Theo báo cáo thị trường của DKRA Group, trong quý I phân khúc căn hộ ghi nhận chín dự án mở bán, nguồn cung mới khoảng 1.378 căn hộ tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. Đáng chú ý, phân khúc giá 20-40 triệu đồng/m2 có 1.515 căn hộ, tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái khi TP.HCM không có nguồn cung nào ở mức giá này mà chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Bình Dương.
Phân khúc bình dân là cứu tinh cho thị trường
Ông Đỗ Hoàng Dương, chuyên gia bất động sản (BĐS), cho biết sự nổi lên của phân khúc căn hộ bình dân ở các tỉnh giáp ranh TP.HCM là điều dễ hiểu. Bởi lẽ quỹ đất TP.HCM khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao, cộng thêm chi phí tiền sử dụng đất tại TP cũng tăng, thủ tục kéo dài, vướng mắc chưa được tháo gỡ khiến mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM rất cao.
Các doanh nghiệp BĐS lớn phải tự tái cơ cấu sản phẩm, phù hợp với nhu cầu để có thanh khoản trở lại. Nhà nước chỉ nên siết tín dụng vào BĐS đầu cơ, hỗ trợ tháo gỡ vốn, giảm lãi vay cho nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thực. Nếu không, sự ngưng trệ của BĐS sẽ tác động tiêu cực rất lớn đến tốc độ phát triển kinh tế.
TS TRẦN DU LỊCH, chuyên gia kinh tế
“Trong khi ở các tỉnh giáp ranh, quỹ đất vẫn còn, chi phí nhân công thấp hơn, tiền sử dụng đất, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng thấp hơn, thủ tục triển khai nhanh hơn vì đa phần là đất sạch. Theo tôi, Bình Dương có vị trí khá thuận lợi, nhất là hai TP Dĩ An, Thuận An sát vách TP.HCM, hạ tầng giao thông kết nối tương đối hoàn chỉnh nên phát triển chung cư là phù hợp” - ông Dương phân tích.
Theo ông Dương, phân khúc căn hộ tại TP.HCM giá chắc chắn sẽ còn tăng, rất khó làm phân khúc vừa túi tiền. Hiện giá nhà phố tại các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai giáp ranh TP.HCM cũng đã được đẩy lên rất cao. Do đó, người dân có thu nhập trung bình nên chọn sản phẩm căn hộ.
Nhiều ý kiến chuyên gia cũng cho rằng trong bối cảnh thị trường BĐS đầy khó khăn, nhà ở giá bình dân đang là “cứu tinh” cho thanh khoản.
TS Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế, thẳng thắn nhìn nhận thị trường vẫn méo mó, kích thích đầu cơ, hướng tới thị trường tiền tệ thay vì thị trường thật nên luôn dẫn tới mất cân đối cung - cầu. Thị trường thực tế chỉ đóng băng phân khúc cao cấp trong khi sản phẩm người tiêu dùng có khả năng thanh toán thì không có, không đủ nguồn cung. Với các thị trường khác, sản phẩm nếu thiếu thì có hàng bung ra ngay nhưng BĐS khó tăng cung vì tất cả quy định hiện nay đang là điểm nghẽn, ức chế nguồn cung.
Bên cạnh đó, theo TS Lịch, các sản phẩm BĐS hiện nay phục vụ cho đầu cơ là chính, không đáp ứng cho nhu cầu của người sử dụng. Giá đất bị đẩy lên cao. Trong khi đó, các nhà kinh doanh BĐS sử dụng công cụ tài chính thái quá, không kiểm soát được rủi ro, gây hệ quả. Đó cũng là lý do từ quý IV-2022, khi các dòng vốn gặp khó thì nhà đầu tư không có tiền phát triển, dự án cũng “đứng hình”.•
Dự báo giao dịch nhu cầu thực tăng trong năm 2023
Theo dự báo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) năm 2023, đối với phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Giao dịch cho nhu cầu thực tăng trưởng trong khi giao dịch do nhu cầu đầu tư sẽ giảm. Từ quý II đến cuối năm 2023, giao dịch sẽ tăng tốt hơn nếu chính sách vĩ mô được thực hiện như dự báo.
Về giá bán, VARS nhận định giá bán bình quân trong quý I và nửa đầu quý II-2023 có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại.
