Thời gian gần đây, Ban quản trị (BQT) nhiều chung cư thông báo cấm cư dân sử dụng căn hộ của mình để kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày thông qua hình thức kinh doanh Airbnb (mô hình kết nối người cần thuê nhà, thuê phòng nghỉ với những người có phòng cho thuê). Điều này đang rất được dư luận quan tâm, đặc biệt là những chủ sở hữu có nhà cho thuê.
Bức xúc vì căn hộ bị cấm cho thuê

Phản ánh tới báo Pháp Luật TP.HCM, một nhóm cư dân tại Chung cư Millennium Masteri (phường 6, quận 4, TP.HCM) cho biết BQT, Ban quản lý (BQL) của chung cư đã ra thông báo nghiêm cấm cư dân cho thuê căn hộ của mình theo dạng lưu trú ngắn ngày.

Nhiều chủ sở hữu căn hộ phản đối "lệnh cấm" vì cho rằng các BQT và BQL đang hạn chế quyền chính đáng của họ. Theo cư dân chung cư này, để thực thi thông báo trên BQT và BQL đã có những biện pháp tăng cường an ninh cho tòa nhà theo hướng siết chặt người không phải chủ sở hữu căn hộ ra vào như lắp đặt Face ID để nhận diện người ra vào, người thân đến chơi muốn lên nhà cũng khó khăn...

Từ những bức xúc trên và sau nhiều lần đối thoại không thành, cư dân đã yêu cầu BQT tổ chức hội nghị nhà chung cư để giải quyết vấn đề một cách triệt để, đúng quy định pháp luật.

Về phía cơ quan quản lý tại địa phương, UBND phường 6 đã có văn bản gửi BQL chung cư cho biết Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định nghiêm cấm hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Quy định này vẫn được giữ nguyên tại Luật Nhà ở 2023 mới có hiệu lực từ ngày 1-8. Từ căn cứ này, UBND phường 6 nhận định việc sử dụng căn hộ để kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ, ngắn ngày là hành vi bị nghiêm cấm.

Công an quận 4 mới đây cũng đã có văn bản đề nghị BQT chung cư tổ chức lấy ý kiến cư dân để ban hành nội quy, quy chế sử dụng tòa nhà một cách rõ ràng; chấn chỉnh tình trạng cho thuê lưu trú ngắn ngày các căn hộ để bảo vệ quyền lợi của nhóm cư dân đang sinh sống ổn định tại chung cư.

Trong các cuộc đối thoại với cư dân gần đây, ông Trần Minh Bảo - Trưởng BQL Chung cư Millennium cho biết theo quy định của pháp luật và công văn của UBND phường thì hành vi sử dụng căn hộ để cho thuê dịch vụ lưu trú ngắn ngày là bị nghiêm cấm. Để kinh doanh hoạt động cho thuê lưu trú thì chủ căn hộ phải đăng ký kinh doanh theo quy định. Ngoài ra, chủ căn hộ phải có giấy phép đảm bảo an ninh trật tự và an toàn phòng cháy chữa cháy.

Tương tự, cư dân tại một số chung cư tại khu vực quận Bình Thạnh cũng gặp khó khăn khi BQT tòa nhà thiết lập vân tay để kiểm soát người ra/vào thang máy tòa nhà, ngăn chặn tình trạng người thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày tại đây.

Trao đổi với PLO, bà Vũ Thị Ánh Nguyệt - Giám đốc Điều hành Công ty TNHH TMDV Yobe cho biết đơn vị đã thuê hơn 200 căn hộ (officetel) từ năm 2018 để kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày theo đúng chức năng mà Bộ Xây dựng đã cấp phép cho các dự án trên. Tuy nhiên, việc BQL, BQT tòa nhà ngăn cấm quyền kinh doanh của các hộ dân đã gây nhiều thiệt hại cho công ty và bức xúc cho các chủ sở hữu căn hộ.

Cần hài hòa lợi ích đôi bên

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Quang, Giám đốc Công ty TNHH Khai thác và Quản lý Sài Gòn (chuyên quản lý vận hành nhà chung cư), cho biết mô hình kinh doanh Airbnb không mới tại Việt Nam và thường tập trung tại các thành phố lớn, các địa điểm du lịch.

Nhiều du khách lựa chọn loại hình này để lưu trú bởi tính tiện lợi, đầy đủ tiện nghi so với dịch vụ lưu trú khác cùng giá tiền. Tuy nhiên, nếu số lượng người lưu trú lớn hơn cư dân sinh sống trong một tòa nhà thì rất dễ gây xáo trộn, quá tải các tiện ích của chung cư và khó quản lý an ninh trật tự.

Trong quản lý, vận hành nhà chung cư thì thẩm quyền, giới hạn của BQL chung cư chỉ được làm theo những nội dung đã ký trong hợp đồng với BQT và những quy định trong nội quy tòa nhà. Do đó, nếu nội quy chung cư cấm loại hình Airbnb và BQT thống nhất về quyền hạn BQL trong hợp đồng thì BQL mới có quyền hạn ra thông báo cấm cư dân kinh doanh cho thuê căn hộ.

Ông Nguyễn Văn Quang, Giám đốc Công ty TNHH Khai thác và Quản lý Sài Gòn

Về mặt pháp lý, Luật sư Hoàng Kim Minh Châu, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết theo quy định của Luật Nhà ở 2023, các văn bản hướng dẫn thi hành và Công văn 4757/2020 của Bộ Xây dựng đã xác định sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị nghiêm cấm.

Tuy nhiên, nếu hiểu theo cách cấm hành vi sử dụng căn hộ không phải mục đích để ở và cấm luôn hành vi cho thuê ngắn hạn là không phù hợp, không đảm bảo chặt chẽ về cơ sở pháp lý.

Bởi lẽ, bản chất dịch vụ cho thuê lưu trú theo hình thức Airbnb thì người thuê sử dụng căn hộ với mục đích là để ở, pháp luật cũng không có quy định nào xác định cho thuê ngắn hạn là bao nhiêu ngày hay quy định cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình. Thực tế hiện nay chủ sở hữu kinh doanh cho thuê căn hộ dài hạn thì không bị cấm mà cho thuê ngắn hạn (dưới 30 ngày) lại bị cấm là chưa hợp lý.

Vấn đề đặt ra là cách hiểu của cụm từ “mục đích để ở” của các bên khác nhau nên quan điểm áp dụng pháp luật cũng khác nhau. Bản thân mô hình kinh doanh Airbnb là không trái luật nhưng do các cơ quan chức năng chưa có biện pháp quản lý phù hợp nên thay vì không quản lý được thì... cấm.

Do vậy, việc cấm cho thuê căn hộ qua Airbnb là chưa đảm bảm chặt chẽ về mặt pháp lý. Chủ sở hữu không ở thì họ có quyền cho thuê. Mô hình này trên thực tế phần nào có gây phiền hà đến các cư dân khác nhưng thay vì cấm thì cần có giải pháp để quản lý. Ví dụ như chủ nhà phải đăng ký kinh doanh, cam kết chịu hoàn toàn trách nhiệm đảm bảo an ninh trật tự và PCCC, không để ảnh hưởng đến cộng đồng trong chung cư.