Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì phiên họp Chính phủ chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 5-2025 để xem xét, cho ý kiến về nhiều nội dung quan trọng liên quan các dự án luật.

Một trong những nội dung được Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo là kiên quyết cắt bỏ các thủ tục không cần thiết, trong đó có thủ tục cấp phép xây dựng.

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh nhà đất của người dân đã có quyền sử dụng nên có quyền xây dựng. Phía UBND xã, phường có nhiệm vụ kiểm tra xem xây dựng có đúng quy hoạch, quy định hay không. Do từng khu vực đã có quy hoạch quy định chiều cao bao nhiêu, cây xanh bao nhiêu, khoảng cách giữa nhà với nhà là bao nhiêu, giữa nhà với vỉa hè là bao nhiêu.

Bỏ xin cho để tránh tiêu cực phát sinh

Liên quan vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM đánh giá theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), cấp phép xây dựng là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với các công trình xây dựng, trừ những trường hợp được miễn.

Hiện nay, mỗi lần làm thủ tục xin giấy phép xây dựng (GPXD) nhà ở riêng lẻ, người dân thường phải mất cả tháng chỉ để chờ đợi. Chi phí cũng không nhỏ từ vài triệu đến vài chục triệu triệu đồng cho các bản vẽ thiết kế, đến hàng loạt khoản chi phí không tên khác.

Thêm vào đó, thủ tục phức tạp khiến phần lớn người dân đặc biệt ở các đô thị lớn buộc phải nhờ đến dịch vụ “cò” nhà đất, với chi phí có thể lên tới hàng chục triệu đồng.

Thực tế, nhiều bản vẽ thiết kế chỉ mang tính chất đối phó, được vẽ sơ sài để hợp thức hóa hồ sơ xin phép, trong khi công trình thực tế thi công lại khác xa so với thiết kế được duyệt.

Với hàng trăm căn nhà phố xây dựng mỗi ngày tại một quận, huyện, cơ quan chức năng không đủ nhân lực lẫn chuyên môn để kiểm tra và giám sát đầy đủ.

Chính vì vậy, việc loại bỏ thủ tục cấp GPXD trong những trường hợp đủ điều kiện là cần thiết. Nó không chỉ giúp người dân tiết kiệm thời gian, chi phí, mà còn góp phần giảm thiểu phiền hà hành chính.

"Trong bối cảnh cải cách hành chính và tinh giản thủ tục đầu tư xây dựng, có thể xem xét mở rộng đối tượng được miễn cấp GPXD ngoài các trường hợp được quy định trong Luật Xây dựng hiện hành, với điều kiện có các tiêu chí quản lý rõ ràng và phù hợp như:

Thứ nhất, đối với nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt, có thể miễn giấy phép nếu lô đất đã được xác định đầy đủ các thông số như chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, chiều cao tầng, khoảng lùi… Người dân xây dựng đúng theo thiết kế mẫu đã được duyệt thì về bản chất, việc cấp phép đã được “lồng ghép” vào quy hoạch nên không cần phải lặp lại thủ tục cấp phép.

Thứ hai, đối với nhà ở riêng lẻ trong các khu đô thị mới hoặc khu dân cư đã được phê duyệt thiết kế tổng mặt bằng, nếu chủ đầu tư đã hoàn tất việc bàn giao hạ tầng và các lô đất có bản vẽ thiết kế thi công chuẩn, thì việc xây dựng đúng theo thiết kế mẫu trong dự án cũng có thể được miễn xin phép, bởi công trình đã được thẩm định trong quá trình phê duyệt dự án đầu tư xây dựng.

Thứ ba, một hướng tiếp cận hiện đại hơn có thể áp dụng là mô hình “tự chịu trách nhiệm – hậu kiểm”, như đã triển khai ở một số quốc gia tiên tiến như Nhật Bản, Singapore. Theo đó, người dân và nhà thầu được quyền xây dựng nếu tuân thủ đúng quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật và chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật"- Luật sư Nguyễn Văn Hậu đề xuất.

Nên thay bằng đăng ký, rõ thông tin, trách nhiệm

KTS Võ Kim Cương, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM, góp ý nếu bỏ thủ tục xin GPXD, người dân và chủ đầu tư sẽ xây dựng dựa trên quy hoạch, còn cơ quan quản lý thực hiện hậu kiểm.

Tuy nhiên, liệu chủ đầu tư có luôn tuân thủ đúng quy hoạch và các quy định hay không? Quy hoạch có thể đã thay đổi mà họ không nắm rõ. Do đó, cần có sự trao đổi thông tin rõ ràng giữa cơ quan quản lý và chủ đầu tư.

Thông tin này có thể được truyền tải dưới dạng thông báo, hướng dẫn hoặc giấy phép. Hiện nay, GPXD là hình thức cơ quan quản lý xem xét hồ sơ thiết kế, đối chiếu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng, phòng cháy chữa cháy... để cấp phép.

Nếu không dùng GPXD, ít nhất phải có hình thức đăng ký xây dựng. Việc đăng ký này bao gồm thông tin chủ đầu tư, đơn vị thiết kế để xác định trách nhiệm pháp lý. Đồng thời, chủ đầu tư phải cam kết công trình được thiết kế đảm bảo an toàn, phòng cháy chữa cháy...

Khi nhận đăng ký, Nhà nước sẽ đối chiếu với quy hoạch, nếu không phù hợp sẽ không cho đăng ký. Về bản chất, việc này cũng giống như GPXD nhưng thủ tục có thể nhẹ nhàng hơn. Nhiều nước đã giao việc cấp đăng ký hoặc GPXD cho các công ty tư nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật, thay vì chỉ cơ quan nhà nước. Vấn đề không nằm ở quyền lực mà ở việc đảm bảo thông tin và thực thi pháp luật.

Cốt lõi là cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý đều phải có đủ thông tin và đảm bảo tuân thủ pháp luật về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng, an toàn, môi trường và quan hệ với công trình lân cận.

Thực tế, việc miễn GPXD đã được áp dụng tại các khu đô thị mới có quy hoạch chi tiết 1/500 và thiết kế mẫu, vì mọi yếu tố đã được đảm bảo. Tuy nhiên, với khu dân cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ, việc cung cấp thông tin và đăng ký là rất cần thiết.

Nếu không đăng ký, cơ quan quản lý sẽ không biết, đến khi công trình hình thành sai quy hoạch thì rất khó sửa chữa. Đặc biệt với người dân, ngôi nhà là tài sản tích lũy cả đời, việc đập bỏ là rất thiệt hại.

Do đó, cần phải thực hiện đăng ký. Việc này giống như đăng ký kết hôn, cơ quan chức năng xem xét đủ điều kiện thì chấp thuận. Nếu sau này xây dựng sai so với đăng ký hoặc quy hoạch thì sẽ bị xử lý qua thanh tra, kiểm tra.

Quản lý xây dựng có nhiều khâu, kể cả việc báo cáo khởi công, tưởng chừng phiền hà nhưng rất cần thiết để đảm bảo an toàn giao thông, môi trường, phòng cháy... trong quá trình thi công.

Vì vậy, thay vì bỏ hoàn toàn nên cải cách GPXD thành cơ chế đăng ký. Nhà nước cần đưa ra các điều kiện đăng ký rõ ràng và khi chủ đầu tư đáp ứng đủ, Nhà nước sẽ đồng ý cho thực hiện. Điều quan trọng là phải có sự gắn kết chặt chẽ về thông tin và trách nhiệm giữa nhà quản lý và chủ đầu tư trong suốt quá trình xây dựng.