Trước đây, Bộ Tư pháp từng “thổi còi” quy định tách thửa khu đất lớn phải lập tổng mặt bằng hoặc lập dự án tại hai quyết định 19/2009 và 54/2012 của UBND TP.HCM. Do đó đến Quyết định 33/2014, TP bãi bỏ quy định trên, chỉ giữ lại yêu cầu chủ đầu tư phải làm đường giao thông kết nối khu vực. Nhưng mới đây, Bộ Tư pháp tiếp tục đề nghị TP xem lại nội dung này vì cho rằng Luật Đất đai không quy định.
“Thổi còi” vì luật không đề cập
Quyết định 33 nêu rõ: Trường hợp khi tách thửa sẽ hình thành đường giao thông và hạ tầng khác, UBND quận, huyện có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực. Diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác được đưa vào sử dụng chung theo quy hoạch.
Tuy nhiên, mới đây Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (gọi tắt là Cục Kiểm tra văn bản), Bộ Tư pháp có văn bản gửi UBND TP cho rằng yêu cầu trên không có trong quy định tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai về trình tự thủ tục tách thửa, nhập thửa đất.
Nhận được văn bản của Cục Kiểm tra văn bản, TP giao Sở Tư pháp rà soát nội dung trên. Sở Tư pháp cho biết từ Quyết định 19 đến Quyết định 54 đều quy định giải quyết với trường hợp thửa đất khi tách thửa có hình thành đường giao thông. Hai quyết định này đã từng được Cục Kiểm tra văn bản kiểm tra sự phù hợp pháp luật. Cục đã có ý kiến một số nội dung nhưng không đề cập về yêu cầu hình thành đường giao thông. Quyết định 33 cũng kế thừa các văn bản trên về trường hợp thửa đất khi tách thửa có hình thành đường giao thông nên đây không phải là quy định mới.
Yêu cầu chủ đầu tư phải làm đường giao thông nhằm hạn chế việc tách thửa không có lối đi, đảm bảo quyền lợi cho người nhận chuyển nhượng đất. Ảnh: HTD
Không làm đường, lấy đâu lối đi?
Theo phân tích của Sở Tư pháp, quy định trường hợp thửa đất khi tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật tại Quyết định 33 có cơ sở pháp lý và phù hợp thực tiễn quản lý đất đai tại TP.
Khoản 3 Điều 275 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù”.
Như vậy việc người tách thửa và chuyển nhượng phải dành lối đi cho bên nhận chuyển nhượng là nghĩa vụ, không thuộc trách nhiệm của Nhà nước. Quy định tại Quyết định 33 là cần thiết để đảm bảo quyền của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp chủ cũ chia tách thửa đất có hình thành đường giao thông.
Cạnh đó, Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc quy định diện tích tách thửa đối với đất ở tại nông thôn “phù hợp điều kiện, tập quán tại địa phương, đảm bảo phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị…”. Ngoài ra, theo Luật Xây dựng thì “hoạt động xây dựng phải tuân thủ các quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng”.
Từ các phân tích trên, Sở Tư pháp cho rằng việc tách thửa hình thành đường giao thông cũng cần phải đảm bảo các quy định về quy hoạch; xây dựng hoàn thiện đường giao thông phải đảm bảo tiêu chuẩn quy chuẩn về xây dựng.
Sở Tư pháp cho hay các tỉnh, thành khác như Hà Nội, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu… cũng thực hiện tương tự. Về thực tiễn tại TP.HCM, tùy trường hợp cụ thể khi tách thửa mà có trường hợp hình thành đường giao thông hoặc không. Với trường hợp hình thành đường giao thông thì yêu cầu tại Quyết định 33 là nhằm có lợi cho người tách thửa, giải quyết nhu cầu tối thiểu để kết nối hạ tầng chung nhằm tạo điều kiện cho người dân về sinh hoạt, phòng cháy chữa cháy… Quy định này lâu nay được sự đồng thuận của các hộ gia đình cá nhân, chưa ai khiếu nại.
Được biết ngày 14-4, Sở Tư pháp đã làm việc với Cục Kiểm tra văn bản nhưng chưa có kết luận cuối cùng.
| Mất kiểm soát hạ tầng vì quy định quá lỏng Trước đây, do Cục Kiểm tra văn bản “tuýt còi” nên khi ban hành Quyết định 33 TP đã bỏ yêu cầu các khu đất lớn khi tách thửa phải lập tổng mặt bằng, phải làm dự án. Đây là lý do dẫn đến nguy cơ mất kiểm soát hạ tầng, nhiều khu đất lớn không còn được đầu tư bài bản như trước. Ông NGUYỄN THANH TOÀN, Phó Giám đốc Sở QHKT TP.HCM (nhận xét tại cuộc họp ngày 14-4 Lẽ ra nên bổ sung, điều chỉnh nghị định Yêu cầu khu đất tách thửa phải làm đường giao thông là điều kiện cơ bản và tối thiểu nhằm đảm bảo khu đất sau khi tách ra được sử dụng đúng công năng. Yêu cầu này phù hợp luật dân sự, phù hợp thực tiễn quản lý quy hoạch, đất đai. Người ta tách thửa để xây nhà ở nên phải có lối đi, phải có điện, nước, thoát nước chứ. Trong vai trò gác cửa, Cục Kiểm tra văn bản nếu thấy nghị định chưa phù hợp thực tiễn thì nên tham mưu, góp ý để cấp có thẩm quyền bổ sung, điều chỉnh chứ không chỉ “tuýt còi”, buộc địa phương phải bãi bỏ các quy định cần thiết chỉ vì “đối chiếu thấy không có trong luật, nghị định”. Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG, Đoàn Luật sư TP.HCM Tháng 1-2014, Cục Kiểm tra văn bản từng “thổi còi” Quyết định 54/2012 khi yêu cầu khu đất lớn từ 1.000 m2 đến 2.000 m2 muốn tách thửa phải lập phương án hạ tầng kỹ thuật và phải được quận, huyện nghiệm thu trước khi tách thửa; còn khu đất lớn hơn 2.000 m2 phải lập dự án. Theo Cục, luật không quy định các thủ tục này và cũng không giao TP ban hành các điều kiện trên nên quy định như thế là ngoài thẩm quyền của TP và làm khó dân. Do đó, khi ban hành Quyết định 33 thay thế Quyết định 19/2009 và Quyết định 54, TP phải bãi bỏ hết những yêu cầu trên, chỉ giữ lại điều kiện cơ bản nhất khi tách thửa hình thành đường giao thông là kết nối hạ tầng chung. |
