Năm qua, hàng ngàn nhà đầu tư, người mua nhà phải ngậm đắng nuốt cay khi mua phải các dự án bánh vẽ, dự án không có thật. Làm thế nào để nhận biết và tránh các dự án ma, đầu tư vào đúng những dự án thật, có chất lượng? Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, để giải đáp các câu hỏi này cho người mua nhà.
. Phóng viên: Xin luật sư cho biết một số chiêu thức mà các chủ đầu tư (CĐT) dự án ma thường đưa ra để lừa đảo khách hàng hiện nay?
+ Luật sư Trần Minh Cường: Có rất nhiều hình thức lừa đảo. Đơn cử như một lô đất/căn hộ bán cho nhiều khách hàng (cố tình đánh sai mã căn hộ/mã lô đất dẫn đến một lô đất/căn hộ có nhiều mã căn theo hợp đồng trong cách xác định của CĐT).
Lập lờ như quảng cáo đất nền ở quận 2 nhưng sản phẩm giới thiệu cho khách hàng tận... Bà Rịa-Vũng Tàu. Quảng cáo sản phẩm đầy đủ pháp lý, hạ tầng như mơ nhưng hiện trạng là những khu đất nông nghiệp bỏ hoang, chưa hoàn tất pháp lý.
Bán khu đất/vẽ quy hoạch khu đất khi biết rõ khu đất đó không thể hoàn tất pháp lý như cam kết; vướng quy hoạch, không phải là đất ở (đất nghĩa trang, công viên, giáo dục…) nhưng vẫn cam kết bán nền đất thổ cư 100%. Thậm chí, CĐT không có đất, đất của các chủ sở hữu khác mà vẫn tự nhận vơ là của mình, vẽ quy hoạch rồi bán cho khách hàng.
Người dân tìm hiểu thông tin dự án ở một sàn giao dịch tại TP.HCM. Ảnh: HTD
Các dấu hiệu cần cảnh giác khi giao dịch là đến thời hạn bàn giao nền đất; bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay thực hiện việc cam kết trả tiền thuê/mua bất động sản (BĐS) nhưng CĐT dùng nhiều lý do để kéo dài, trì hoãn, cố tình không giao giấy tờ. Nếu người mua muốn hủy hợp đồng, lấy lại tiền, CĐT sẽ hứa hẹn nhưng thời gian lâu vẫn không thực hiện.
. Việc bán dự án ma khiến nhiều người tiền mất tật mang, chế tài của pháp luật ra sao đối với CĐT gian dối?
+ Việc triển khai và bán một sản phẩm BĐS chịu sự điều chỉnh của rất nhiều quy phạm pháp luật có liên quan như Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường...
Tất cả hành vi vi phạm của CĐT đều có các chế tài xử lý như xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi đưa vào kinh doanh các sản phẩm BĐS khi chưa đủ điều kiện; không công khai hoặc cung cấp không đầy đủ thông tin dự án và sản phẩm.
Bên cạnh đó, còn có các biện pháp xử phạt bổ sung như đình chỉ kinh doanh BĐS trong một thời hạn nhất định. Trường hợp các cá nhân cố tình lừa dối khách hàng, thông tin sai sự thật, chiếm đoạt tiền của người mua có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Tùy mức độ vi phạm có thể bị phạt tù đến chung thân theo Điều 174 BLHS 2015 (sửa đổi năm 2017) về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
. Ông có khuyến cáo gì để các nhà đầu tư tránh được cái bẫy dự án ma?
+ Trước hết nhà đầu tư, người mua BĐS cần nhìn thấy sản phẩm thực tế, không mua trên giấy, yêu cầu CĐT cung cấp bản chính hoặc bản sao có chứng thực để kiểm tra, đối chiếu các hồ sơ dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt. Ngoài ra, cần có bảo lãnh ngân hàng trong một số dự án cũng như văn bản cho phép huy động vốn/bán nhà của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.
Người mua nên liên hệ ngay UBND xã, huyện, Phòng TN&MT/Sở Xây dựng để kiểm tra, đối chiếu các thông tin từ CĐT cung cấp.
. Trường hợp lỡ mua phải BĐS chưa đầy đủ pháp lý, dự án ma thì người mua cần làm gì để đòi quyền lợi?
+ Trước hết, cần bình tĩnh xem lại các văn bản đã ký kết với CĐT xem khả năng trên thực tế dự án có hoàn tất theo đúng cam kết hay không.
Trường hợp dự án không đáp ứng được thì ngay lập tức yêu cầu CĐT hoàn trả toàn bộ số tiền đã đầu tư kèm khoản phạt/bồi thường (nếu có). Nếu CĐT chậm hoặc không thiện chí hoàn trả tiền thì có thể tiến hành khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Khi phát hiện có dấu hiệu hình sự (lừa dối/chiếm đoạt tài sản) thì cần làm đơn tố cáo, yêu cầu cơ quan CSĐT tiến hành điều tra làm rõ.
. Xin cám ơn ông.
| Những điểm mới về quy định để ràng buộc trách nhiệm trong giao dịch bất động sản Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5-1-2020, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định thì hình thức và mức xử phạt 20-500 triệu đồng tùy diện tích. Cũng theo nghị định này, đơn vị kinh doanh BĐS hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua làm thủ tục cấp sổ đỏ sẽ bị phạt tùy vào mức độ vi phạm. Trong đó, mức thấp nhất là chậm từ 50 ngày đến sáu tháng sẽ bị phạt tiền 10-100 triệu đồng; mức vi phạm 6-9 tháng sẽ bị phạt tối đa 300 triệu đồng; 9-12 tháng mức phạt tối đa là 500 triệu đồng; từ 12 tháng trở lên mức phạt tối đa là 1 tỉ đồng. |
