Đơn cử như trường hợp của anh NVT (TP.HCM) ký hợp đồng đặt cọc 400 triệu đồng với một công ty BĐS. Đến thời hạn ký hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư không đồng ý bán nữa và chỉ trả lại anh T 400 triệu đồng kèm lãi suất tương đương lãi suất ngân hàng trên số tiền 400 triệu đồng coi như bồi thường. Nhiều người cho rằng theo lý, bên bán phải đền cọc, vậy trường hợp này được pháp luật quy định ra sao?
Theo ThS Ngô Gia Hoàng, Khoa luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS (hợp đồng mua bán), chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS. Vấn đề đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS hiện nay được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự.
Theo quy định, khi hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc cấn trừ vào nghĩa vụ thanh toán sau đó. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong giao dịch của anh T và công ty BĐS trên, nếu công ty không đồng ý bán nữa thì phải trả lại cho anh T tiền cọc (400 triệu đồng) và thêm 400 triệu đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 800 triệu đồng, trừ khi đôi bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng. Vì vậy, để nhận định việc công ty chỉ hoàn trả 400 triệu đồng và tiền lãi có đúng hay không phải xem thêm điều khoản của hợp đồng đã ký.
Các bên có quyền ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS. Nếu cần thiết, các bên có thể công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc. Pháp luật hiện hành không giới hạn về mức đặt cọc nên người mua tự thỏa thuận.
Để tránh rủi ro, trước khi đặt cọc, người mua cần kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng mua bán (BĐS phải đáp ứng đủ điều kiện giao dịch, bên bán có quyền giao dịch...) để tránh nguy cơ hợp đồng bị vô hiệu.
Ngoài ra, người mua phải đọc kỹ nội dung và lưu ý tên gọi của hợp đồng. Hiện nay, ngoài hình thức đặt cọc thì còn có hợp đồng (phiếu) giữ chỗ với hệ quả pháp lý khác nhau.
Nếu là hợp đồng giữ chỗ, trường hợp bên mua không mua thì được nhận lại khoản tiền giữ chỗ (không bị mất), ngược lại bên bán không bán thì cũng không bị phạt (tùy nội dung hợp đồng). Vì vậy, việc đọc kỹ nội dung của các văn bản, hợp đồng trước khi ký, lưu giữ mọi chứng cứ, biên lai, phiếu thu tiền... là điều bắt buộc để bảo vệ mình khi xảy ra tranh chấp.
Nếu bên bán không thực hiện đúng cam kết thì bên mua có quyền khởi kiện buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc yêu cầu bên bán phải trả tiền đặt cọc và tiền phạt cọc.
