Bất động sản vùng ven có 'ngon, bổ, rẻ'?

Đó là nhận định của VARS được đưa ra trong báo cáo về thị trường vừa được công bố vào hôm nay ngày 15-2.

Xu hướng này không chỉ phản ánh nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản mà còn chịu tác động của các yếu tố khách quan như chính sách quy hoạch, hạ tầng giao thông và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.

Giá nhà đất trung tâm leo thang

Theo đó, giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM ngày càng cao, đạt đến mức kỷ lục.

Điều này khiến hoạt động đầu tư trở nên khó khăn hơn do chi phí vốn tăng cao, trong khi biên lợi nhuận giảm dần chưa kể các dự án khu vực trung tâm thường gặp các vấn đề về pháp lý, thời gian triển khai kéo dài.

Vì hiện thực trên nên buộc các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm những thị trường tiềm năng ở vùng ven.

Một điều đáng chú ý nữa, đó là Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị để giảm tải áp lực dân số và hạ tầng tại trung tâm.

Việc mở rộng này giúp các quận huyện ven trung tâm và tỉnh, thành kề bên 2 đô thị đặc biệt trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp.

Chỉ riêng phân khúc căn hộ, giá sơ cấp ở cả Hà Nội và TP.HCM đều tăng mạnh. Bằng chứng là theo quan sát của OneHousing, tính đến hết năm 2024, mặt bằng giá sơ cấp tại dự án căn hộ đã lên tới 76,7 triệu/m2, tăng 54% so với năm trước.

Một số dự án căn hộ ở khu vực phía Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) có mức giá thấp nhất thị trường cũng đã leo lên tới 68,9 triệu/m2.

Còn theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản TP.HCM quý 4-2024 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount cho biết, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư toàn TP.HCM trung bình khoảng 84 triệu đồng/m2, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2023.

Trong khi đó, những sản phẩm bất động sản ở khu vực vùng ven tỉnh thành có giá đất mềm và tiềm năng tăng trưởng cao nhờ việc đầu tư vào hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian kết nối với trung tâm thành phố.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng: “Thời gian gần đây, các nhà đầu tư cá nhân thường tập trung vào các loại hình như đất nền, nhà phố thương mại, hoặc các dự án khu đô thị mới với giá trị đầu tư hợp lý".

Cụ thể, thay vì tập trung vào lướt sóng ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đang lựa chọn chiến lược tích lũy quỹ đất ở vùng ven, đón đầu sự phát triển trong tương lai khi hạ tầng được hoàn thiện, ông Đính phân tích.

Ngoài nhà ở, các mô hình như ngôi nhà thứ hai (second home), loại hình du lịch trang trại (farmstay) hay khu nghỉ dưỡng ven đô cũng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư nhờ khả năng khai thác cho thuê và nhu cầu làm việc từ xa.

Không phải cứ bất động sản vùng ven là 'ngon'

Đồng quan điểm, Savills cho biết thêm, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm.

Cũng theo VARS, việc dịch chuyển nhu cầu đầu tư hoặc mua để ở từ khu vực trung tâm thành phố sang các tỉnh thành lân cận không chỉ là cơ hội cho người có ngân sách hạn hẹp mà còn là “miếng bánh ngon” cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án với quy mô đa dạng.

“Hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã đón đầu cơ hội, phát triển các khu đô thị quy mô lớn ở các tỉnh lân cận. Còn với các doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ, việc phát triển dự án tại khu vực vùng ven cũng là hướng đi tất yếu trong bối cảnh chi phí đất đai tăng cao, khiến họ không đủ năng lực cạnh tranh và phát triển dự án tại khu vực trung tâm”, VARS nêu quan điểm.

Bên cạnh phân khúc nhà ở, nhiều doanh nghiệp cũng đang đẩy mạnh đầu tư vào bất động sản công nghiệp do nhu cầu tăng cao từ xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu và động lực hỗ trợ từ quy hoạch.

VARS cho rằng, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét.

Bởi việc đầu tư bất động sản tại khu vực trung tâm giờ đây chỉ dành cho nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Trong khi đó, giá bất động sản tại một số khu vực có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối "rẻ", có biên độ tăng giá lớn trong tương lai.

Đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ tiếp tục tăng. Các chính sách ưu đãi và khuyến khích phát triển đô thị vùng ven, cũng tạo động lực cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, nhà đầu tư nên lựa chọn khu vực vùng ven cũng cần nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng, do có thể gặp các vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý.

Đồng thời, dù tiềm năng lớn, nhưng không phải khu vực nào cũng có đủ sức hút để đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Chưa kể, một số khu vực vẫn còn hạn chế về tiện ích công cộng, gây khó khăn trong việc thu hút cư dân và nhà đầu tư.