Ngay từ đầu năm, các cơ quan quản lý đã có một loạt động thái gỡ vướng cho thị trường bất động sản (BĐS) TP. Nhiều văn bản của UBND TP.HCM phê duyệt đề án quản lý, sử dụng đất hiệu quả, Sở TN&MT thông tin về sử dụng đất làm dự án… Tất cả đều nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trên thị trường.
Thị trường bất động sản có sáu vướng mắc cần nhanh chóng tháo gỡ.
Ảnh minh họa: QUANG HUY
Sáu vấn đề còn chưa thông
“Hiệp hội đề nghị UBND TP chỉ đạo các sở, ngành phối hợp chặt chẽ để sớm tháo gỡ một số vướng mắc về quy định pháp luật đối với thị trường BĐS” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho biết.
Theo ông Châu, có sáu vấn đề vướng mắc về quy định pháp luật cần giải quyết.
Thứ nhất, về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở. Cơ quan chức năng cần “thông qua” bốn bước đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại.
Bốn bước gồm: Lập thủ tục “văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư” theo Luật Đầu tư 2020; lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình; thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính; lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư.
Vấn đề thứ hai là TP cần chỉ đạo các sở, ngành đề xuất để sớm ban hành quy định chi tiết thi hành sáu nội dung thuộc trách nhiệm của UBND TP được quy định tại Nghị định 148/2020.
Sáu nội dung này là quy định thửa đất tách thành dự án độc lập, ban hành giá dịch vụ công; thực hiện quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất; công bố công khai danh mục các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý; công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án nhà ở dưới hình thức phân lô - bán nền; quy định điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa.
Vần đề thứ ba là sớm cấp sổ hồng dự án nhà ở cho hơn 30.402 căn nhà trong 63 dự án của 17 doanh nghiệp (DN) và hơn 100 dự án nhà ở đang còn tồn ở Sở TN&MT TP.
Vấn đề thứ tư là về một số dự án thuộc diện rà soát hoặc bị thu hồi quyết định tiền sử dụng đất; hoặc tạm dừng thực hiện quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án để rà soát lại về pháp lý; hoặc thu hồi, hủy bỏ quyết định chủ trương đầu tư.
“Hiện có 158 mặt bằng và dự án thuộc diện rà soát do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác. Cơ quan chức năng đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại kể từ tháng 3-2019 nhưng trên thực tế, nhiều dự án vẫn chưa thực sự được hoạt động bình thường” - ông Châu nói.
Vấn đề thứ năm là về đề xuất việc thành lập “Hội đồng tư vấn về kiến trúc” để tham mưu, tư vấn cho chủ tịch UBND TP về lĩnh vực kiến trúc và kiến trúc của một số công trình quan trọng.
Vấn đề thứ sáu là điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP. Trong đó, HoREA cho rằng không nên nhận định “trung tâm tổng hợp hiện hữu (quận 1, quận 3, một phần quận 4, quận Bình Thạnh) không còn khả năng phát triển”.
HoREA đề nghị xác định trục phát triển đô thị đối với TP.HCM trên cả bốn hướng bao gồm: Hướng đông (TP Thủ Đức); hướng nam ra biển; hướng tây - bắc và hướng tây, tây - nam.
| HoREA cho biết chỉ riêng năm 2020, Sở Xây dựng đã chuyển 61 dự án sang Sở KH&ĐT để thực hiện thủ tục “quyết định chủ trương đầu tư dự án” nhưng không có dự án nào được Sở KH&ĐT trình UBND TP để ban hành “quyết định chủ trương đầu tư dự án”. |
Vướng mắc pháp lý là rào cản lớn nhất
“Có thể thấy bức tranh mang tên “vướng mắc thủ tục pháp lý” đóng vai trò chủ đạo trên thị trường BĐS TP.HCM những năm qua. Thị trường và DN đang mong đợi vào sự thay đổi tươi sáng” - ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối BĐS, đánh giá.
Theo ông Việt, về góc độ DN, khi tắc ở một thủ tục pháp lý nào đó có thể dẫn đến trì hoãn kế hoạch kinh doanh, ảnh hưởng đến dòng tiền của DN. Ảnh hưởng nhẹ thì khiến DN mất nhiều chi phí hơn, giảm lợi nhuận, nặng hơn thì DN sẽ âm dòng tiền và tệ hại nhất là đưa DN đến bờ vực phá sản.
Ví dụ, việc phê duyệt cấp sổ hồng chậm trễ, DN không thể thu nốt 5% còn lại của giá trị hợp đồng mua bán, việc này kéo dài thì DN sẽ mất nhiều chi phí cơ hội bởi 5% trên một dự án vài ngàn căn là một số tiền rất lớn. Ngoài ra, khách hàng cũng mất kiên nhẫn gây ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư, từ đó khiến các dự án sau của họ khó bán hơn, thiệt hại nối tiếp thiệt hại.
“Để giải quyết, chúng ta phải minh bạch quy hoạch, minh bạch quy trình phê duyệt dự án, xác định rõ trách nhiệm DN và trách nhiệm của mỗi cơ quan nhà nước, từ đó làm rõ và xử lý triệt để nếu có vấn đề trong từng bước của quy trình” - ông Việt phân tích.
Chia sẻ về vấn đề này, luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết hiện nay nhiều vấn đề về pháp lý của các dự án BSĐS tại TP.HCM có thể được tháo gỡ qua các văn bản quy phạm pháp luật đã có hiệu lực thi hành như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Nghị định 148.
“Về mặt pháp lý, các vấn đề vướng đều đã có hướng tháo gỡ, hướng dẫn chi tiết. Tuy nhiên, trên thực tế các dự án BĐS mọi việc vẫn đang được xem xét/thẩm định mà chưa có những bước giải quyết mang tính đột phá, giúp nhà đầu tư nhanh chóng triển khai dự án” - ông Cường nói.
Điều này, theo luật sư Cường, có thể do tâm lý còn e ngại sau nhiều sai phạm và nhiều cá nhân có liên quan bị xử lý trách nhiệm trong thời gian qua tại TP.HCM.
“Các cơ quan có thẩm quyền cần vào cuộc tham mưu cho UBND TP nhanh chóng giải quyết các thủ tục còn tồn đọng cho nhà đầu tư. DN cũng phải nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật liên quan để chủ động liên hệ cơ quan chức năng gỡ những điểm khó khăn đã có cơ chế giải quyết” - ông Cường góp ý.
