Sự kiện sáp nhập các đơn vị hành chính được kỳ vọng sẽ là động lực tái cấu trúc không gian phát triển, mở ra những vùng đất mới. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2025 được dự báo sẽ tăng trưởng trong sự thận trọng. Một bên là lực đẩy từ nhu cầu ở thực rất lớn, một bên là bài toán thiếu hụt nguồn cung và sự phân hóa ngày càng nan giải.

Nguồn cung địa ốc bung hàng

Tác động rõ nét và tức thời nhất ngay sau khi sáp nhập là nguồn cung bất động sản cho TP.HCM được dự báo tăng trưởng mạnh mẽ. Sự bổ sung này chủ yếu đến từ các quỹ đất vốn thuộc tỉnh Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu cũ, giúp thị trường đa dạng hóa sản phẩm, khẳng định tính chất năng động của đầu tàu kinh tế phía Nam.

Chỉ trong cuối tháng 6-2025, riêng phân khúc căn hộ đã ghi nhận một lượng cung không nhỏ. Đơn cử, Tập đoàn Bcons đã khởi công dự án Bcons Bình An – Đông Tây với hơn 1.800 căn hộ tại phường Bình An, khu vực trước đây thuộc Bình Dương. Cùng thời điểm, dự án The Felix của C-Holdings cũng mở bán khoảng 1.300 căn hộ và shophouse tại phường Bình Hòa, trong khi Charm Group tung ra thị trường 547 căn hộ tại dự án The Infinity Dĩ An.

Không chỉ sôi động ở các khu vực giáp ranh phía Đông, cửa ngõ Tây Nam TP.HCM cũng ghi nhận sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn, đặc biệt ở phân khúc đất nền.

Mới đây nhất, Tập đoàn Solia đã chính thức ra mắt dự án khu đô thị The Solia và công bố hợp tác chiến lược cùng CASA Holdings. Dự án này có quy mô 20,5 ha, cung cấp khoảng 998 nền đất nhà phố liền kề tại Bến Lức, Long An, tọa lạc ngay mặt tiền tuyến Vành Đai 4.

Tuy nhiên, theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, dù nguồn cung mới xuất hiện, thách thức lớn nhất của thị trường hiện nay vẫn là sự mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng. Ông chỉ ra rằng tại các đô thị hạt nhân như TP.HCM, nguồn cung căn hộ có mức giá vừa túi tiền, dao động trong khoảng 2-3 tỉ đồng, gần như đã "tuyệt chủng".

"Sự khan hiếm này đang đẩy người mua có nhu cầu thực phải dịch chuyển ra các thị trường vệ tinh xa hơn như khu vực Bình Dương, Long An trước đây, nơi tập trung các dự án mới"- ông Quang đánh giá.

Thực trạng này cũng làm dấy lên một câu hỏi lớn về tính khả thi trong dài hạn. Các chuyên gia băn khoăn rằng liệu người mua có thực sự chuyển về các khu đô thị xa xôi để sinh sống, hay đây chỉ là một quyết định đầu tư thụ động, một dạng "để dành". Khả năng lấp đầy và vận hành thành công các đại đô thị ở vị trí xa trung tâm vẫn còn là một dấu hỏi lớn.

Nhu cầu thực dẫn dắt, dòng tiền chờ hoán đổi vị thế

Bất chấp những thách thức, các chuyên gia vẫn nhìn thấy những điểm sáng vững chắc của thị trường. Theo Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản đang chính thức bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới sau giai đoạn phục hồi đầu năm. Tốc độ hấp thụ sản phẩm rất tốt trong thời gian qua là minh chứng cho thấy niềm tin của người mua đang dần quay trở lại.

"Sự khởi sắc này có đóng góp không nhỏ từ nỗ lực của các chủ đầu tư ngày càng uy tín hơn và các dự án được quy hoạch bài bản hơn"- TS Nghĩa nói.

Điểm sáng quan trọng nhất, theo TS Nghĩa là sự thay đổi tích cực trong cơ cấu người mua. Tỉ lệ người mua với nhu cầu để ở thực đã vượt trội so với nhóm nhà đầu tư lướt sóng.

Ông phân tích chính điều này tạo ra nền tảng vững chắc và sức mạnh nội tại để phân khúc căn hộ có thể phát triển bền vững và tăng giá một cách thực chất trong tương lai. Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng thận trọng cho rằng thị trường vẫn cần thêm khoảng sáu tháng nữa để có thể kiểm chứng sự ổn định của đà tăng trưởng này.

Theo phân tích của chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, dòng tiền trên thị trường được dự báo sẽ không đứng yên mà có sự luân chuyển và phân hóa rõ rệt. Sức nóng của phân khúc căn hộ, dù đang dẫn dắt thị trường, có thể sẽ hạ nhiệt vào khoảng năm 2026.

Quy luật tất yếu cho thấy, khi một sản phẩm tăng trưởng quá nhanh và nguồn cung được tung ra ồ ạt, thị trường sẽ cần một khoảng nghỉ để tái cân bằng. Khi đó, dư địa tăng trưởng sẽ được nhường lại cho các phân khúc khác.

"Khi căn hộ chững lại, dòng tiền thông minh sẽ tìm đến những kênh còn nhiều tiềm năng hơn như nhà phố và đất nền, vốn đang có mặt bằng giá ổn định và chưa tăng trưởng nóng trong thời gian qua" - ông Quang dự báo.

Trong dài hạn, câu chuyện sáp nhập các đơn vị hành chính được xem là yếu tố có khả năng định hình lại bản đồ bất động sản. Đây không chỉ là thay đổi trên giấy tờ, mà là một cú hích tạo ra sự phát triển thực chất.

Theo phân tích của ông Quang, quá trình này sẽ khai sinh ra các trung tâm hành chính mới, từ đó thu hút một lượng lớn dân cư là cán bộ, công chức và người lao động đến làm việc, sinh sống. Để đáp ứng nhu cầu phát sinh, một hệ sinh thái hoàn chỉnh gồm hạ tầng xã hội thiết yếu như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại sẽ buộc phải hình thành.

Quá trình này sẽ tạo ra một sự phát triển đô thị tự nhiên, bền vững, và giá trị bất động sản tại các khu vực này sẽ tăng trưởng song hành cùng với sự hình thành của các địa phương mới.