Mới đây, Sở TN&MT TP.HCM cho biết đang hoàn thiện dự thảo quyết định điều chỉnh bảng giá đất để trình UBND TP.HCM ban hành, chậm nhất trước ngày 20-10. Các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM cuối năm 2024 sẽ có những phản ứng trái chiều, biến động giá nhất thời cục bộ ở một số khu vực nhưng giao dịch vẫn hạn chế.

Biến động giá mang tính cục bộ

Sau thông tin TP.HCM dự kiến sẽ ban hành bảng giá đất mới từ 20-10, số hồ sơ nhà đất của người dân nộp mới vẫn tiếp tục tăng.

Theo Cục Thuế TP.HCM, số hồ sơ đất đai mới phát sinh từ ngày 23-9 đến ngày 3-10 là 5.088 hồ sơ. Trong đó, Cục Thuế TP.HCM đã giải quyết xong 3.188 hồ sơ đất đai, hiện còn 1.970 hồ sơ còn đang trong thời hạn giải quyết.

Nhận định về tác động của bảng giá đất mới tới thị trường bất động sản TP.HCM sau khi ban hành, TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (ĐH Kinh tế TP.HCM), cho biết nếu bảng giá đất mới được TP.HCM ban hành thì thị trường sau ngày 20-10 sẽ có phản ứng, biến động cục bộ ở một số khu vực.

Một số nhóm người có lợi thế nắm trong tay các tài sản cũ, mua rẻ hơn thì họ bán ra tăng giá kiếm lời. Như vậy, bất động sản TP sẽ có sự điều chỉnh giá đột ngột cục bộ của một số sản phẩm trên thị trường như các sản phẩm nguồn cung hạn chế, nhà đất ở các khu vực trung tâm.

Theo TS Nghĩa, từ nay đến cuối năm, giao dịch bất động sản vẫn sẽ diễn ra vì nhu cầu đầu tư hay mua nhà đất làm tài sản vẫn rất lớn. Vì vậy, khi bảng giá đất mới ban hành vào thời điểm này, chắc chắn tăng hơn bảng giá cũ, thì giá bất động sản trên thị trường sẽ có sự điều chỉnh nhất thời, cục bộ ở một số khu vực.

Phản ứng thị trường ở đây có thể tăng ở những khu vực có nhiều cơ hội, tiềm năng tăng giá trị. Ngược lại, sẽ có những nhà đầu tư đang áp lực, muốn thoát hàng để có dòng tiền. Thậm chí những doanh nghiệp đang khó khăn tài chính, họ phải điều chỉnh giảm để thúc đẩy M&A dự án ngay thì mới có dòng tiền để vượt qua khó khăn.

TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý - ĐH Kinh tế TP.HCM

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng bảng giá đất mới của TP.HCM chắc chắn ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản.

Vì trong giai đoạn đầu, một dự án đã nộp tiền sử dụng đất cao hơn so với bảng giá đất, và dự án được thẩm định theo phương thức thặng dư nên trong ngắn hạn không có tác động lớn.

Tuy nhiên về dài hạn, khi người dân hoặc chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn, khu vực đó sẽ không chấp nhận bán theo mức giá cũ. Điều này chắc chắn sẽ đẩy giá bất động sản lên, tạo ra tác động tâm lý đám đông và ảnh hưởng đáng kể đến thị trường.

Do đó, ông Châu cho rằng bảng giá đất điều chỉnh phải tuân thủ quy định để xây dựng các mức giá đất theo khu vực, vị trí phù hợp với tình hình thực tế. Bảng giá đất cần đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, Nhà nước và việc ban hành không làm ảnh hưởng tới người dân, doanh nghiệp.

Bảng giá đất cho từng khu vực, lĩnh vực

TS Huỳnh Phước Nghĩa cho biết bảng giá đất điều chỉnh sẽ theo hướng tăng nhưng không quá cao so với mức đang áp dụng. TP.HCM cũng như các địa phương khác phải tính toán ban hành bảng giá đất mới vì ảnh hưởng rất lớn đến thu ngân sách.

Do đó, bảng giá đất mới của TP.HCM cần phải hài hòa về tính mục đích, không thể cao như bản dự thảo vì sẽ khiến nhiều người dân bị ảnh hưởng.

“Thứ hai, hài hòa về mục tiêu phát triển. Những khu vực nào khó thì có thể có chính sách ưu tiên, còn khu vực nào chật rồi thì cần ban hành một bảng giá đất mới để bảo đảm hiệu quả kinh tế của nhà nước. Như vậy, bảng giá đất mới có thể điều chỉnh theo khu vực chứ không cào bằng, áp dụng chung.

Thứ ba, bảng giá đất phải ưu tiên tính phát triển, như ưu tiên đối với các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở công nhân, nhà vừa túi tiền…” - TS Nghĩa chia sẻ.

Đồng quan điểm, TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, cho biết bảng giá đất của TP.HCM liên quan rất lớn đến hiệu quả đầu tư. Do đó, cần xem xét điều chỉnh tăng không quá cao, tránh ảnh hưởng khó thu hút nhà đầu tư. Lấy ví dụ, một dự án đã chuẩn bị triển khai xong nhưng vẫn đang chờ đóng tiền sử dụng đất. Nếu bảng giá đất mới điều chỉnh ban hành tăng cao, nghĩa vụ của chủ đầu tư phải đóng tăng lên thì dự án có thể thua lỗ.

Theo TS Điền, cần đánh giá tác động chính sách, thận trọng, xem xét lợi ích nhà đầu tư, không phải tăng bảng giá đất lên thì đồng nghĩa ngân sách sẽ thu được nhiều hơn tiền thuế, phí. Vì không thu hút được nhà đầu tư, họ thua lỗ thì ngân sách cũng không dễ có nguồn thu bền vững.

“Tôi nghĩ đề xuất của Bộ TN&MT đưa ra nên có phương án miễn, giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất khi điều chỉnh tăng bảng giá đất là hoàn toàn hợp lý. Các địa phương cần có giải pháp giải quyết được về tổng thể sau khi bảng giá đất ban hành mới tăng lên, làm sao giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất mà người dân và doanh nghiệp phải nộp không bị tăng cao mà phải phù hợp với tình hình kinh tế, khả năng tài chính của họ”- TS Điền đánh giá.