Ngày 7-9, UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu thông tin đã ký ban hành quyết định số 24/2024 (gọi tắt là quyết định số 24) quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.

Quyết định số 24 có hiệu lực từ ngày 16-9-2024 và thay thế quyết định số 44/2023. Theo tỉnh này, về nguyên tắc chung việc tách thửa đất, hợp thửa đất theo quyết định số 24 bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024.

Một số điểm mới về tách thửa đất

Theo tìm hiểu, quyết định số 24 quy định những điểm mới có phần chặt chẽ nhưng đồng thời cũng nới hơn so với quyết định 44. Chủ yếu tập trung tại Điều 3 (điều kiện thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa đối với hộ gia đình, cá nhân) và Điều 4 (quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa).

Cụ thể, Điều 3 quyết định số 44 quy định việc tách thửa đất trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỉ lệ 1/2.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch phân khu xây dựng tỉ lệ 1/2.000 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỉ lệ 1/5.000. Trường hợp chưa có quy hoạch phân khu xây dựng tỉ lệ 1/5.000 thì áp dụng quy hoạch chung xây dựng tỉ lệ 1/10.000...

Hiện quyết định số 24 nêu gọn hơn: “Việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất đã được quy định tại Điều 66 của Luật Đất đai năm 2024 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỉ lệ 1/2.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trường hợp chưa có quy hoạch phân khu xây dựng tỉ lệ 1/2.000 thì áp dụng quy hoạch xây dựng hiện có đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt…”.

Việc các tổ chức thực hiện tách thửa đất theo dự án đầu tư cũng được quy định thêm điều kiện. Theo đó, ngoài “phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” thì còn phải “đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Diện tích tối thiểu sau tách thửa đối với đất ở áp dụng tại khu vực thuộc phường, thị trấn và huyện Côn Đảo là 60m² trở lên và tại địa bàn các xã còn lại có diện tích và kích thước thửa đất từ 80m² trở lên.

Theo quyết định 24, ngoài điều kiện có cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m thì có thêm điều kiện “hoặc lối đi được kết nối với đường giao thông do Nhà nước quản lý không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m”. Đây là điểm quyết định số 44 không quy định.

Điều kiện về có cạnh tiếp giáp đường giao thông như trên cũng được áp dụng với loại đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Còn đối với đất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp "phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý hoặc lối đi được kết nối với đường giao thông do Nhà nước quản lý, kích thước của cạnh tiếp giáp không nhỏ hơn 5m".

Quyết định số 24 cũng có bổ sung thêm một trường hợp cụ thể được giải quyết tách thửa đất nếu đủ điều kiện. Đó là thửa đất thuộc khu vực quy hoạch có nhiều loại đất (gồm quy hoạch đất nông nghiệp, quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp) thì được xem xét giải quyết tách thửa đất nếu đủ điều kiện về kích thước, diện tích tối thiểu tương ứng với một loại đất theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Giao Sở TN&MT hướng dẫn thực hiện quyết định

Theo quyết định số 24, UBND tỉnh nêu rõ các giao dịch về quyền sử dụng đất có liên quan đến tách thửa, hợp thửa đất theo đúng quy định pháp luật đã được công chứng, chứng thực; các bản án, quyết định có hiệu lực của các cơ quan có thẩm quyền về việc tách thửa đất, hợp thửa đất; các trường hợp tách thửa để phân chia thừa kế đã được pháp luật công nhận và các trường hợp hồ sơ tách thửa đất, hợp thửa đất đã được tiếp nhận đúng quy định trước ngày quyết định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo quy định tại quyết định số 44/2023.

UBND tỉnh yêu cầu Sở TN&MT có trách nhiệm đôn đốc, kiểm tra, hướng dẫn việc thực hiện quyết định này. Trong quá trình thực hiện, nếu có phát sinh vướng mắc thì tổ chức, cá nhân có trách nhiệm phản ánh về Sở TN&MT để hướng dẫn, tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh xem xét, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

Sở Xây dựng tổ chức, thực hiện nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định đối với dự án đầu tư theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đồng thời chủ trì, phối hợp với các huyện, thị xã, thành phố hướng dẫn việc hình thành đường giao thông trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Các địa phương chịu trách nhiệm quản lý việc sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất.

Cùng với đó, hướng dẫn về điều kiện cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, phù hợp với thực tế sử dụng đất tại địa phương đối với phần diện tích sử dụng làm lối đi, trước khi người sử dụng đất đăng ký tách thửa đất, hợp thửa đất theo theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024.