Các chuyên gia cho rằng để người có thu nhập thấp, người yếu thế, người chưa có nhà được sở hữu nhà ở không thể chỉ dựa vào hệ thống ngân hàng mà cần có sự vào cuộc mạnh mẽ hơn từ ngân sách và chính quyền địa phương - những đơn vị nắm giữ chìa khóa chính sách và quỹ đất.

Bên cạnh đó, cần phát triển đa dạng mô hình nhà ở giá rẻ phù hợp với từng nhóm đối tượng, từ thuê đến mua trả góp dài hạn, như bài học thành công từ Singapore.

Pháp Luật TP.HCM đã ghi nhận ý kiến của các chuyên gia xung quanh vấn đề trên.

TS HUỲNH THANH ĐIỀN, chuyên gia kinh tế

Chương trình bán nhà hấp dẫn và Quỹ tiết kiệm nhà ở

Hiện có chín ngân hàng thương mại tham gia chương trình chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng cho người trẻ dưới 35 tuổi khi mua nhà gồm: Agribank, VietinBank, BIDV, Vietcombank, HDBank, VPBank, Techcombank, TPBank và MB.

Theo chương trình này, người trẻ được vay với lãi suất ưu đãi kéo dài trong 15 năm. Trong đó năm năm đầu được giảm 2%/năm lãi suất so với mức thông thường, 10 năm tiếp theo giảm 1%/năm so với lãi suất thông thường. Mức lãi suất này thật ra chưa thực sự hấp dẫn đối với người có thu nhập thấp khi vay một khoản tiền lớn để mua nhà.

Lãi suất các gói tín dụng cho người có thu nhập thấp hiện nay nhìn chung còn khá cao, không phù hợp với nhóm đối tượng này. Gói tín dụng 145.000 tỉ đồng dành cho nhà ở xã hội cũng có lãi suất khoảng 6,5%/năm thấp hơn không đáng kể so với cho vay sản xuất, kinh doanh, thiếu tính ổn định lâu dài và cao hơn rất nhiều với nhiều quốc gia khác.

Ngoài các gói lãi suất ưu đãi của ngân hàng, bản thân doanh nghiệp bất động sản cũng cần tích cực đưa ra những chính sách mua nhà hấp dẫn.

Đơn cử như tại Singapore, người mua nhà ở xã hội được vay từ Quỹ tiết kiệm Trung ương (CPF) với lãi suất chỉ 2,6%/năm. Hàn Quốc có Quỹ phát triển nhà ở (NHF) hỗ trợ vay dài hạn với lãi suất khoảng 1,5%-3%/năm. Tại các nước châu Âu như Đức, Hà Lan, các khoản vay nhà ở xã hội có thể được trợ cấp một phần từ Chính phủ, giúp giảm lãi suất xuống dưới 2%/năm.

Ngoài các gói lãi suất ưu đãi của ngân hàng, bản thân doanh nghiệp bất động sản cũng cần tích cực đưa ra nhiều chính sách mua nhà hấp dẫn, ví dụ như ưu đãi 0% lãi suất trong ba năm đầu tiên. Gần đây, chủ đầu tư một dự án nhà ở thương mại tại Thuận An, Bình Dương đã chào bán với mức giá khoảng 1,5 tỉ đồng/căn hai phòng ngủ có diện tích khoảng 45 m2. Đáng chú ý, doanh nghiệp này hỗ trợ người mua trả góp 3,9 triệu đồng/tháng, ngân hàng cho vay 70% giá trị căn nhà, với lãi suất 0% trong 24 tháng hoặc lãi suất cố định 2,5% trong ba năm đầu. Điều đó cho thấy là không cần phải đợi đến các chính sách của ngân hàng thì thị trường mới có mức lãi suất thấp cho vay mua nhà. Bản thân các ngân hàng đã làm rất tốt việc này, các doanh nghiệp cần chủ động thiết kế nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn để thu hút người tiêu dùng.

Quan trọng hơn cả, các cơ quan chức năng cần nghiên cứu sớm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để tạo nguồn vốn ổn định thay vì phụ thuộc vào ngân hàng thương mại, giúp giảm lãi suất cho vay và mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho nhiều đối tượng hơn. Quỹ tiết kiệm nhà ở là nơi người lao động trích một phần thu nhập vào quỹ và có thể sử dụng để vay mua nhà với lãi suất thấp. Theo đó, người lao động đóng góp hằng tháng và sử dụng để vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Việc phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng thương mại để phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp không phải là giải pháp lâu dài.

TS TRẦN DU LỊCH, chuyên gia kinh tế

Chú trọng ba hình thức chính

Việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp không thể chỉ dựa vào nguồn lực từ các ngân hàng thương mại mà phải huy động cả ngân sách nhà nước. Để mở rộng kênh tài chính hỗ trợ cho người mua nhà và phát triển nguồn nhà ở cần hướng đến ba hình thức chính.

Thứ nhất là cần phát triển quỹ nhà cho thuê giá rẻ. Quỹ này dành cho người có thu nhập thấp không đủ khả năng mua nhà. Khi điều kiện kinh tế của họ được cải thiện tốt hơn, họ cần trả lại căn hộ thuê để nhường chỗ cho người khác có hoàn cảnh khó khăn hơn.

Thứ hai, với các doanh nghiệp sử dụng nguồn lao động lớn cần có chính sách khuyến khích để đầu tư xây dựng chỗ ở cho công nhân.

Thứ ba, đó là phát triển nhà giá rẻ để bán trả góp dài hạn. Tức là hướng đến nhóm người chưa có nhà nhưng có thu nhập đủ để trả dần trong vài chục năm. Tuy nhiên, nhóm đối tượng này vẫn cần nguồn tín dụng dài hạn hỗ trợ, vì với thu nhập của một cặp vợ chồng khoảng 15-20 triệu đồng/tháng thì rất khó để tiếp cận được bất kỳ loại nhà ở nào trên thị trường hiện nay.

Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn

Để hỗ trợ lao động trẻ, Nhà nước cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm. Đồng thời khuyến khích các chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở giá rẻ thông qua ưu đãi thuế, hỗ trợ vay vốn hoặc giảm chi phí đất.

Nhà nước có thể nghiên cứu áp dụng mô hình ký túc xá cho lao động đô thị như tại Singapore. Theo đó, tại Singapore, Chính phủ cung cấp nhà ở giá rẻ cho người trẻ, người độc thân và lao động có trình độ thông qua HDB Public Rental Scheme và BTO (Build-to-Order). Người lao động trẻ mới ra trường, chưa có khả năng mua nhà, có thể thuê căn hộ HDB với giá thấp hơn thị trường 40%-50%. Khi có đủ tài chính, họ có thể mua căn hộ BTO với chương trình trợ giá và vay mua nhà lãi suất thấp.

Thứ hai là Purpose-Built Dormitories (ký túc xá chuyên dụng cho lao động), chủ yếu phục vụ lao động nhập cư và lao động trẻ chưa có nhà ở ổn định. Mỗi ký túc xá có sức chứa 1.000-25.000 người, được quản lý theo mô hình hiện đại với phòng ở sạch sẽ, an ninh đảm bảo, có khu sinh hoạt chung, bếp ăn, nhà tắm, phòng giải trí. Hệ thống vận hành chặt chẽ, đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh, an toàn lao động.•