TP.HCM đang chuẩn bị triển khai mô hình thí điểm cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn. Đây là một bước đi được đánh giá là táo bạo, phù hợp với xu hướng phát triển của kinh tế chia sẻ nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức về quản lý đô thị, quyền lợi cư dân và hài hòa lợi ích giữa các bên.

Thực tế tại TP.HCM cho thấy hoạt động cho thuê kiểu Airbnb đã diễn ra phổ biến, nhưng phần lớn vẫn mang tính tự phát, chưa có hành lang pháp lý rõ ràng. Do đó, chủ trương thí điểm hoạt động này trong vòng 12 tháng, bắt đầu từ ngày 01-9-2025 của Sở Xây dựng TP.HCM là bước đi hợp lý nhằm thể chế hóa, kiểm soát và hướng hoạt động này vào khuôn khổ pháp luật.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy nếu chỉ dừng lại ở việc “thí điểm có điều kiện” mà thiếu thiết kế chính sách bài bản với tính logic cao, chương trình rất dễ rơi vào trạng thái nửa vời. Vì vậy, có ít nhất sáu trụ cột chính sách cần được xây dựng rõ ràng ngay từ giai đoạn thí điểm để đảm bảo thành công dài hạn.

Thứ nhất, phải minh bạch hóa thông tin và thu thập dữ liệu đầy đủ. Nhiều thành phố tại Mỹ, Canada và các nước châu Âu khi triển khai thí điểm đều bắt buộc nền tảng cung cấp dịch vụ chia sẻ như Airbnb, Booking… phải định kỳ cung cấp dữ liệu lưu trú, số lượng căn hộ, số đêm thuê, lượng khách và tỉ lệ tái đặt phòng cho chính quyền để giám sát. Liên minh châu Âu (EU) dự kiến cũng áp dụng quy định tương tự từ năm 2026. TP.HCM cần quy định ngay từ đầu việc thu thập dữ liệu định kỳ, làm cơ sở để đánh giá hiệu quả, dự báo xu hướng và điều chỉnh chính sách kịp thời.

Thứ hai, cần phân loại loại hình thuê căn hộ ngắn hạn và áp dụng hạn ngạch phù hợp. Ở Austin (Mỹ), chính quyền chia thành 3 loại hình thuê: có chủ nhà ở cùng (Type 1), chủ nhà không ở cùng (Type 2) và thuê tại chung cư (Type 3). Mỗi loại có quy định, điều kiện và hạn mức riêng. Với loại hình cho thuê tại chung cư, TP.HCM nên áp dụng tỉ lệ giới hạn (ví dụ không quá 10% số căn hộ trong một tòa nhà) để đảm bảo không biến không gian sống thành khu du lịch hỗn loạn, làm gia tăng xung đột với cư dân ở thực.

Thứ ba, phải có bộ tiêu chí ứng xử và trách nhiệm cụ thể cho từng chủ thể. Nhiều đô thị như Athens (Hy Lạp), Florence (Ý), và Sydney (Úc) đã áp dụng các quy tắc ứng xử nghiêm ngặt về tiếng ồn, số lượng khách tối đa, thời gian hoạt động, xử lý rác, thậm chí không cho phép thuê ngắn hạn tại các khu phố có giá trị lịch sử hoặc quá tải hạ tầng. Việt Nam nên xây dựng bộ quy tắc ứng xử áp dụng thống nhất cho các khu thí điểm.

Thứ tư, cơ chế cấp phép, thuế và xử lý vi phạm phải chặt chẽ và có khả năng thực thi cao. Toronto (Canada) và New York (Mỹ) đều yêu cầu chủ nhà phải sinh sống thực tế trong căn hộ nếu muốn cho thuê ngắn hạn, đồng thời bắt buộc đăng ký giấy phép và chịu thanh tra thuế. TP.HCM cần thiết kế quy trình cấp phép linh hoạt nhưng đủ ràng buộc trách nhiệm, kết hợp ứng dụng công nghệ để giám sát từ xa.

Mức thuế nên được tính theo doanh thu thực tế, đồng thời cần có quy định phối hợp giữa cơ quan thuế, công an khu vực và ban quản trị tòa nhà để xử lý hiệu quả các trường hợp vi phạm hoặc cố tình lách luật. Đặc biệt, việc ứng dụng công nghệ cần được đặt ở trung tâm của mô hình quản lý: Từ khâu đăng ký, khai báo lưu trú, nộp thuế, báo cáo vi phạm đến giám sát thời gian thực về số lượng khách, số đêm lưu trú. Một ứng dụng điện tử hoặc nền tảng tích hợp giữa chính quyền địa phương, ban quản trị chung cư và các nền tảng chia sẻ như Airbnb có thể giúp TP quản lý hiệu quả mà không cần gia tăng biên chế hay chi phí kiểm tra trực tiếp.

Thứ năm, cần xây dựng tiêu chí đánh giá hiệu quả thí điểm ngay từ đầu. Bên cạnh doanh thu, tỉ lệ lấp đầy, tỉ lệ vi phạm còn phải có chỉ số cảm nhận của cư dân, mức độ hài lòng của du khách và tác động đến thị trường nhà ở dài hạn. Từ đó, có thể đưa ra quyết định tiếp tục mở rộng, sửa đổi, hoặc chấm dứt thí điểm một cách khoa học, tránh quyết sách cảm tính.

Cuối cùng, quan trọng nhất là phải cân bằng lợi ích giữa các bên. Kinh tế chia sẻ có thể tạo ra giá trị kinh tế lớn nhưng cũng gây tổn hại cho cộng đồng nếu không quản lý tốt. Barcelona và Florence từng phải cấm toàn bộ thuê Airbnb ở trung tâm thành phố do ảnh hưởng tiêu cực đến cư dân, trong khi New York siết chặt quá mức khiến giá khách sạn tăng và các chủ nhà mất sinh kế.

Nếu làm tốt, mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn không chỉ giúp khai thác hiệu quả nguồn lực nhàn rỗi trong xã hội, tăng thu ngân sách và tạo công ăn việc làm, mà còn biến TP.HCM thành hình mẫu về quản trị đô thị trong thời đại kinh tế chia sẻ.