Nhiều chuyên gia cho rằng để xây dựng bảng giá đất, tháo gỡ ách tắc thủ tục đất đai hiện nay, các bộ cần ngồi lại để ra văn bản hướng dẫn chung, đồng thời các địa phương cũng phải mạnh dạn thực hiện quyền được phân cấp.

* GS.TS Hoàng Văn Cường (đại biểu Quốc hội):

Luật đã trao quyền để địa phương tự quyết định

Luật Đất đai 2024 cho phép sử dụng bảng giá đất cũ (theo Luật Đất đai 2013) đến hết 31-12-2025, sau đó mới bắt buộc sử dụng bảng giá đất mới. Nhưng vì Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực rồi nên cho phép địa phương xây dựng xong bảng giá đất mới sẽ được áp dụng ngay.

Chính phủ cũng đã có thông báo khi chưa xây dựng được bảng giá đất mới, các địa phương áp dụng bảng giá đất cũ và điều chỉnh hệ số K.

Như vậy, Chính phủ đã phân cấp, trao quyền rất lớn cho địa phương; địa phương được quyền lựa chọn, quyết định.

Chính phủ đã có văn bản hướng dẫn địa phương thực hiện, khi sử dụng bảng giá đất cũ được áp dụng hệ số K, còn từ 1-1-2026 khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ không còn hệ số K nữa.

Tôi cho rằng các bộ, ngành không nên can thiệp vào quá trình xây dựng bảng giá đất của các địa phương, đã trao quyền cho địa phương thì địa phương được phép ban hành bảng giá đất.

Nếu cần thiết thì Thủ tướng ban hành một chỉ thị về việc các địa phương phải thực hiện quyền được giao, chứ không phụ thuộc vào bộ này bộ kia. Quyền đang nằm trong tay các địa phương.

* PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (phó chủ tịch hội đồng Trường đại học Luật Hà Nội):

Các bộ cần ngồi lại để hướng dẫn địa phương thực hiện

Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất do Nhà nước ban hành. Chính phủ phân cấp cho các địa phương tự xác định, phê duyệt bảng giá đất trên địa bàn.

Vai trò của UBND cấp huyện, cấp tỉnh trong ban hành bảng giá đất rất quan trọng nhưng đây cũng là áp lực với các địa phương.

Luật Đất đai 2024 cũng phân cấp cho hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong việc giám sát, phê duyệt bảng giá đất.

Tuy nhiên, phân cấp cho địa phương trong điều kiện hiện nay đã gây lúng túng cho một số địa phương.

Có mấy nguyên nhân dẫn đến tình trạng này: Trước hết xây dựng, phê duyệt, ban hành bảng giá đất là công việc khó, cần chuyên môn sâu, phải nắm vững nghiệp vụ trong khi các cơ quan ủy ban lâu nay chỉ tập trung quản lý chứ không có nghiệp vụ chuyên môn sâu về lập bảng giá đất.

Thứ hai, cần có hệ thống văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể về trình tự, thủ tục lập và phê duyệt bảng giá đất. Thứ ba là hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu, thông tin về giá đất của một thửa đất chuẩn, các thông tin thị trường chưa được thu thập đầy đủ. Thứ tư là phải thực hiện công khai, minh bạch.

Chúng ta đã có Luật Đất đai 2024, nghị định quy định về giá đất. Vấn đề là các hướng dẫn này đã đủ rõ, đủ chi tiết chưa? Đặc biệt là đội ngũ chuyên gia thẩm định giá còn thiếu.

Đã có những vụ việc định giá đã bị xử lý hình sự, cho nên không loại trừ khả năng đội ngũ chuyên môn về thẩm định giá né tránh vì rủi ro quá lớn, trong khi thị trường đất đai của chúng ta không đầy đủ, nhiều thông tin đất đai trên thị trường ảo.

Vụ việc một thôn ở huyện Hoài Đức (TP Hà Nội) có giá đấu giá 133 triệu đồng/m2 thì không phải là giá trị thật, người trúng đấu giá nhiều khi bỏ cọc nên địa phương lúng túng.

Vì thế, cần có hướng dẫn của các bộ chức năng; các Bộ Tài chính, Tài nguyên và Môi trường cần ngồi lại với nhau, phải thống nhất được hướng dẫn địa phương cụ thể, chi tiết hơn thì các địa phương mới lập được bảng giá đất mới.

Nếu không sẽ vẫn lùng bùng như hiện nay. Đây cũng là điểm nghẽn trong triển khai dự án.

Nghị định quy định về giá đất mới quy định các phương pháp áp dụng giá đất và điều kiện áp dụng, nhưng tôi cho rằng vẫn cần hướng dẫn cụ thể hơn. Trường hợp cần thiết các bộ phải ban hành thông tư liên tịch giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính về hướng dẫn xây dựng bảng giá đất tại địa phương.

* Ông Phạm Trọng Phú (giám đốc Công ty quản lý bất động sản Titanium):

Cần có cơ quan chuyên trách gỡ vướng

Trong quá khứ, một số quy định lạc hậu đã gây khó cho thị trường bất động sản, người dân cũng như chính các các cơ quan quản lý.

Từ 1-8, một số tồn tại cơ bản đã được gỡ khó và khơi thông cho lĩnh vực đất đai nói chung khi cả ba luật về bất động sản có hiệu lực sớm hơn.

Tuy nhiên, trên thực tế đã có những phát sinh cụ thể thay đổi về giá đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã làm ngưng trệ việc cấp đổi sổ, thay đổi mục đích sử dụng đất.

Người dân cũng không thể giao dịch mua bán đối với các loại hình này. Kéo theo thị trường bất động sản cũng trầm lắng do lo ngại việc phải đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất quá cao.

Bên cạnh đó, cơ quan thực thi không dám quyết định các thủ tục hành chính khiến hồ sơ, giấy tờ bị ngưng trệ hoàn toàn.

Các cơ quan chờ thông tư, nghị định hướng dẫn cụ thể mới dám thi hành dẫn đến tình trạng chờ đợi. Việc này cần phải giải quyết gấp rút thì những thay đổi của luật mới phát huy tác dụng, từ đó khơi thông các điểm nghẽn của thị trường bất động sản.

Đối với TP.HCM, có những bất cập tồn tại trong lĩnh vực xây dựng từ rất lâu đến nay vẫn chưa được giải quyết. Ví dụ việc cấp phép xây dựng hầm đối với công trình dân dụng.

Mặc dù đã có rất nhiều văn bản trả lời nhưng hiện nay việc cấp phép xây dựng hầm vẫn chưa thể thực hiện dẫn đến các công trình bị ngưng trệ hoàn toàn.

Việc thay đổi giữa luật cũ và mới đã tạo ra một khoảng trống khó có thể cải thiện thực tế ngay khi sau luật là hàng loạt nghị định, thông tư hướng dẫn...

Vốn dĩ các thủ tục này đã chậm nên việc ban hành các văn bản thi hành luật cần phải đẩy nhanh hơn nữa hoặc cần lập các cơ quan chuyên trách để xử lý, gỡ vướng ngay để các luật có tác dụng ngay lập tức.

* Ông Trần Mạnh Chí (phó tổng giám đốc Công ty Đông Tây Property):

Cần gỡ ngay những điểm vướng

Chúng ta đã mất một khoảng thời gian thị trường chậm phát triển khi có tình trạng trì hoãn trong thực hiện luật cũ do tâm lý chờ đợi lợi ích của luật mới. Luật mới đã ban hành, điều quan trọng là cần đưa luật áp dụng ngay vào cuộc sống.

Tại TP.HCM đang có hàng ngàn hồ sơ đóng thuế đang "tắc" do lúng túng trong khâu tính thuế theo luật.

Khi tính thuế chuyển nhượng chưa khơi thông, người dân có tâm lý chờ đợi, chưa dám giao dịch. Các căn hộ tại TP.HCM thời điểm này khó sang tên đổi chủ, dẫn đến thị trường cũng chững lại.

Đó chỉ là một khía cạnh của Luật Đất đai nhưng cho thấy chỉ một ách tắc trong pháp lý đã tác động lớn đến người dân, doanh nghiệp.

Người dân và doanh nghiệp mong muốn Chính phủ, các bộ ngành cần gỡ ngay các điểm vướng và có các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn kịp thời và đảm bảo tính khả thi, thuận lợi cho các cấp khi thực thi luật. Có như vậy, luật mới sớm đi vào cuộc sống và phục vụ tốt hơn thị trường.

Thứ trưởng Bộ TN&MT: 'Điều chỉnh bảng giá đất phải phù hợp từng khu vực, vị trí, loại đất'

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân chia sẻ với báo chí khi nói về việc điều chỉnh bảng giá đất.