Đi tìm tổ ấm ở Hà thành - Kỳ cuối: Để tổ ấm không chỉ là mơ

VŨ TUẤN

TTO - Đối với nhiều người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ, tổ ấm vẫn là giấc mơ bởi giá nhà đất quá cao so với đa số có thu nhập trung bình thấp hiện nay. Làm gì để họ có nhà ở?

Ông Đặng Hùng Võ - Ảnh: NAM TRẦN

Phóng viên Tuổi Trẻ đã có cuộc trao đổi với giáo sư ĐẶNG HÙNG VÕ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường.

* Thưa giáo sư, ông có nhận định thế nào về thị trường nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội dành cho lớp trẻ và người có thu nhập trung bình thấp hiện nay?

- Có đoàn chuyên gia tư vấn nước ngoài kịch liệt phản đối khái niệm nhà ở giá rẻ. Họ đưa ra khái niệm nhà ở giá phù hợp, chứ không phải giá rẻ. Nhà ở xã hội cũng vậy. Giá rẻ sẽ dẫn tới hệ lụy của những thứ kém chất lượng.

Ở những nước phát triển, người trẻ, người có thu nhập thấp có hai cách tiếp cận nhà ở: thuê hoặc mua. Những người trẻ tuổi vừa tốt nghiệp trường đại học hoặc trường kỹ thuật nào đó chưa đi làm có thể thuê nhà. Họ có thị trường nhà cho thuê rất phù hợp. Nếu không thuê, họ trả trước một khoản nhất định thì có thể được sở hữu nhà và trả dần trong 35 năm.

* Thị trường bất động sản VN cũng có hình thức trả góp, nhưng nhiều người vẫn thấy là gánh nặng bất khả?

- Ở nước ngoài, người mua nhà trả góp chỉ phải trả với lãi suất 1,7% mỗi năm. Nước nào có lãi suất cao cũng chỉ tới 4%/năm. Còn ở VN, lãi suất ngân hàng quá cao. Vài năm đầu thì 7%, những năm tiếp theo người mua nhà phải trả theo lãi suất thả nổi tới 12%. Thị trường tín dụng nói chung và thị trường bất động sản ở VN còn rất bất cập, đặc biệt là những khoản vay trung hạn và dài hạn vì không có nguồn.

Thế nhưng chúng ta lại chưa cho tiếp cận thị trường tín dụng nước ngoài được thế chấp bằng tài sản bất động sản VN. Nhà nước đã mở cửa cho người nước ngoài vào mua nhà ở VN nhưng chưa cho thế chấp bất động sản ở VN để vay ngân hàng nước ngoài, rất kỳ quặc. Đấy là tư duy thiếu hệ thống, thiếu tính tương thích giữa các chính sách với nhau. Nó tạo ra môi trường cạnh tranh không lành mạnh. Người tiêu dùng hay là người mua nhà bắt buộc phải vay tiền ở các ngân hàng trong nước với lãi suất cao ngất ngưởng.

* Như vậy là cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đang chịu một "gánh nặng kép" về lãi suất?

- Có thể khẳng định như vậy. Đây cũng chính là một trong những yếu tố đẩy giá thành nhà ở lên cao. Giá trị nhà đất ở VN quá cao so với thu nhập trung bình của đa số người dân...

* Vậy Nhà nước có nên dùng công cụ hành chính để giảm giá bất động sản không, thưa giáo sư?

- Rất khó! Nhiều đất "vàng" hiện nay chui vào tay những người có thế lực. Bây giờ người ta chỉ cần giảm giá bất động sản xuống thì lập tức họ sẽ mất của. Ví dụ khu đất của họ được đánh giá khoảng 5.000 tỉ thì chỉ còn 2.000 tỉ chẳng hạn.

* Vậy có cách nào để hỗ trợ người có thu nhập thấp mua được nhà?

- Chính sách nhà ở xã hội của ta trước đây chỉ dựa vào hai việc: một là không thu tiền sử dụng đất và gói tín dụng 30.000 tỉ. Và đến khi gói 30.000 tỉ hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội kết thúc thì các dự án nhà ở giá rẻ cũng kết thúc. Ví dụ gói 30.000 tỉ chỉ đáp ứng được cho khoảng 30% kế hoạch. Những anh hoàn thành rồi thì bán rồi, những anh chưa hoàn thành thì cứ lây nhây như vậy. Nhiều công trình "đắp chiếu". Họ vẫn chờ Nhà nước hỗ trợ. Mà bây giờ Nhà nước khẳng định là không còn tiền để hỗ trợ.

* Theo giáo sư, điều gì khiến chính sách của ta bất cập?

- Có thể nói rằng chính sách của ta bất cập vì tư duy theo kiểu bao cấp, dựa vào sự xin cho của Nhà nước. Ví dụ như các ngân hàng cứ cho vay đi, phần lợi nhuận chênh lệch Nhà nước sẽ bù. Đó là cách tư duy theo kiểu bao cấp! Nhà nước cho được cái gì để phát triển và Nhà nước quản từng tí một, giá bán là bao nhiêu, rồi cho phép doanh nghiệp được lãi 10%... đúng theo kiểu bao cấp. Tất cả thứ bao cấp sẽ chết trong cơ chế thị trường.

Nhà nước đâu phải là cái kho vô tận. Thu không đủ chi, vẫn phải bội chi bằng tiền vay. Trong khi tạo điều kiện về nguồn vay tín dụng để các doanh nghiệp tự vay, tự trả thì doanh nghiệp sẽ có cách để phát triển khách hàng tại khu vực mà khách hàng đang đông. Khu vực ấy chính là người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

* Nếu cần biện pháp hỗ trợ để người có thu nhập thấp mua được nhà, theo ông, biện pháp nào là quan trọng nhất?

- Có một tập đoàn lớn đã đề xuất cơ chế để bán nhà giá rẻ, tôi cho đó là hợp lý. Căn hộ chung cư có giá vừa phải, nằm trong khu đô thị hiện đại cùng với các căn hộ cao cấp hơn, nhưng chỉ có giá khoảng 800 triệu đồng. Hơn nữa, cách làm của doanh nghiệp này là cho người mua nhà trả dần mà không phải đi vay ngân hàng. Bản chất là khách hàng vay chính chủ đầu tư. Ở một số nước như Úc, New Zealand, Thụy Điển... họ làm như thế. Người mua sẽ vay của chủ đầu tư, chứ không phải đi vay ngân hàng, theo cơ chế trả trước 25% giá trị, sau đó trả dần trong 35 năm...

Ngoài ra, phải thay đổi tư duy của một số người đang làm công việc xây dựng chính sách pháp luật. Cứ để thế này thì sự thật nó rất bất cập! Hiện nay, chúng ta biết rằng pháp luật liên quan đến bất động sản, Phòng Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã chỉ ra nhiều điểm xung đột pháp luật giữa luật này đến luật kia...

Các dự án nhà ở xã hội đang mất dần

Ông Nguyễn Văn Đính - Ảnh: BẢO NGỌC

Ông Nguyễn Văn Đính - phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản VN - nói: "Nhà ở xã hội là phân khúc thị trường có nhu cầu rất lớn. Đặc biệt là các địa phương phát triển theo hướng công nghiệp, nhu cầu nhà ở cho người lao động rất nhiều. Trong khi đó, tại Hà Nội và TP.HCM thì loại nhà ở giá rẻ lại đang có xu hướng mất đi.

Vì thế chỉ còn nhà ở xã hội là cứu cánh duy nhất cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đặc biệt ở hai đô thị lớn lại rất ít doanh nghiệp mặn mà với loại hình này. Mặc dù Nhà nước miễn thuế, không thu tiền sử dụng đất... nhưng giá thành Nhà nước cũng có khống chế, ví dụ không được vượt quá 15 triệu đồng/m2.

Làm sao để có được giá thành bằng đó? Nếu ở các nơi đông dân cư có thu nhập thấp thì phù hợp nhất tức là cung và cầu gặp nhau, nhưng cực kỳ khó. Từ giá đất, đền bù đến giá thành xây dựng... đều ngưỡng rất cao.

Còn những nơi giá đất rẻ lại không tiêu thụ được. Bởi người có nhu cầu thì không ở những chỗ ấy, dẫn đến chuyện người được mua nhà ở xã hội thì cứ mua, sau đó bán lại vì họ không ở những nơi xa chỗ làm việc. Quy định pháp luật lại cấm điều này.

Đặc biệt nhất là làm thế nào để có giá thành rẻ cho các đối tượng. Nhà nước đã bỏ thuế đất, miễn thuế VAT, rồi cho vay lãi suất ưu đãi... nhưng đến giờ các ưu đãi đó của Nhà nước cũng không còn. Nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn. Đặc biệt là tiếp cận vốn, thời điểm hiện tại các ngân hàng thương mại lại siết chặt vốn cho vay bất động sản theo các thông tư mới của Ngân hàng Nhà nước. Doanh nghiệp nào vay được thì lãi suất lại cao, điều đó càng đẩy giá thành lên cao.

Bài toán nan giải. Nhà nước đang quy định các dự án đô thị đều dành 20% quỹ đất hoặc quỹ nhà để bán cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ở các khu đô thị đang khuyết việc này. Một vài nơi vì chi phí giá thành cao, doanh nghiệp cứ xây dựng, nhưng trả lại 20% quỹ đất".