* Nhà tôi thuộc diện di dời trong một dự án chuẩn bị triển khai ở TP.HCM. Ban đầu, tôi nghe nói dự án này thực hiện theo Luật Đất đai năm 2013, nhưng đến nay Nhà nước vẫn chưa ban hành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thay đổi như thế nào?

Câu hỏi của bạn đọc D.L.N. (TP.HCM) được luật sư Dương Tuấn Lộc (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời như sau:

- Từ ngày 1-8, Luật Đất đai 2024 và nghị định 88 về bồi thường, hỗ trợ tái định cư có hiệu lực, có nhiều chính sách có lợi cho người bị thu hồi đất so với các quy định trước đây.

Cụ thể, khoản 1 điều 254 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp đã có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tiếp tục thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của luật này.

Theo khoản 2 điều 91 Luật Đất đai 2024, người bị thu hồi đất có thể được bồi thường bằng bốn phương thức:

1. Được giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi;

2. Được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể; 3. Nếu người bị thu hồi đất có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; 4. Bồi thường bằng nhà ở.

Bốn phương thức bồi thường này áp dụng đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. UBND cấp tỉnh quy định tỉ lệ quy đổi và điều kiện bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở.

Theo điều 4 nghị định 88, khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi thì giá đất tính tiền sử dụng đất tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Giá tính tiền sử dụng đất tái định cư cho tổ chức kinh tế có đất ở thu hồi là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Nếu tiền bồi thường hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tái định cư, người có đất thu hồi được nhận phần chênh lệch. 

Nếu tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nhỏ hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tái định cư, người có đất thu hồi phải nộp phần chênh lệch. Trường hợp này nếu người nhận đất tái định cư có nhu cầu thì được ghi nợ tiền sử dụng đất.

Giá đất để tính ghi nợ là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trả nợ theo giá đất ghi nợ trên giấy chứng nhận. Người ghi nợ phải trả nợ tiền sử dụng đất trước khi chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Nghị định 88 hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định những người sử dụng đất có vi phạm hoặc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1-7-2014, đã sử dụng ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ đủ điều kiện được bồi thường.

Chính sách mới này có lợi hơn cho người dân so với quy định hiện hành (cho phép bồi thường, hỗ trợ đất do lấn chiếm, vi phạm đã sử dụng ổn định từ ngày 1-7-2004 trở về trước).

Bồi thường theo giá thị trường: Chấm dứt 'tiền vá quá tiền may'

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1-8-2024, quy định đơn giá bồi thường được ban hành phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường và được xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.