Trong những năm gần đây, tình trạng các dự án bất động sản bị bỏ hoang, còn gọi "dự án treo", đã trở thành một vấn đề nổi cộm trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc.

Nguyên nhân cốt lõi được xác định do mô hình bán nhà hình thành trong tương lai, tức bán nhà chưa hoàn thiện, phương thức cho phép các chủ đầu tư huy động vốn từ người mua trước khi hoàn thành dự án.

Tuy nhiên, trong bối cảnh giám sát lỏng lẻo và quản lý không chặt chẽ, mô hình này đã tạo điều kiện cho một số doanh nghiệp bất động sản lạm dụng nguồn vốn huy động, dẫn đến tình trạng không đủ khả năng hoàn thiện dự án như cam kết.

Nỗ lực quản lý mua bán dự án treo

Theo tờ Nhật báo Chứng Khoán (Trung Quốc) ngày 13-5, thành phố Tín Dương, tỉnh Hà Nam đã công bố thí điểm chính sách mới, yêu cầu tất cả các dự án nhà ở trên đất mới phải được bán dưới hình thức nhà đã hoàn thiện.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản E-House Thượng Hải Nghiêm Dược Tiến nhận định chính sách mới nhằm thắt chặt điều kiện cấp phép bán nhà chưa hoàn thiện, giúp giảm rủi ro và kiểm soát lượng nhà tồn kho tại Trung Quốc.

Theo thống kê chưa hoàn chỉnh của Viện Nghiên cứu chỉ số Trung Quốc, từ cuối năm 2022, hơn 30 tỉnh và thành phố đã thí điểm áp dụng chính sách bán nhà đã hoàn thiện hoặc ban hành các biện pháp hỗ trợ liên quan, điển hình là các thành phố Hợp Phì, Trịnh Châu, và Trường Sa (tỉnh Hồ Nam).

Đến năm 2025, xu hướng bán nhà đã hoàn thiện tiếp tục được chính quyền nhiều địa phương quan tâm.

Vào đầu tháng 2, Sở Nhà ở và Kiến thiết đô thị nông thôn tỉnh Sơn Đông cùng 9 cơ quan liên quan đã ban hành Kế hoạch hành động thúc đẩy tiêu dùng nhà ở, trong đó quy định hỗ trợ bán nhà đã hoàn thiện và nâng hạn mức vay vốn từ quỹ tiết kiệm nhà ở thêm 10% cho các giao dịch mua nhà đã hoàn thiện.

Thế khó giữa niềm tin người mua và áp lực doanh nghiệp

Hãng thông tấn CNA (Đài Loan) ngày 14-5 cho biết vấn nạn các công trình bất động sản bị bỏ hoang bắt nguồn từ mô hình "3 cao" của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, bao gồm tốc độ quay vòng vốn cao, đòn bẩy tài chính cao và tỉ lệ nợ cao.

Trong bối cảnh giám sát lỏng lẻo, nhiều doanh nghiệp đã sử dụng tiền mua nhà của người dân để đầu tư vào các dự án mới hoặc chuyển hướng sang các hoạt động khác, dẫn đến việc thiếu vốn để hoàn thành các dự án đã cam kết.

Chuyên gia kinh tế trưởng của Công ty dịch vụ tài chính Nomura, ông Lục Tĩnh, từng cảnh báo vào tháng 9-2024 rằng Trung Quốc nên ưu tiên các chính sách bảo đảm giao nhà đúng hạn, thay vì chỉ tập trung vào mua lại nhà đã hoàn thiện để giảm tồn kho, vì số lượng nhà đã bán nhưng chưa hoàn thiện tại Trung Quốc lớn gấp 20 lần số nhà đã hoàn thiện nhưng chưa bán.

Trong nỗ lực giảm thiểu tác động tiêu cực của cuộc khủng hoảng bất động sản lên hệ thống tài chính, Bắc Kinh đã bắt đầu thúc đẩy việc khuyến khích người dân mua nhà đã hoàn thiện.

Số liệu từ Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc cho biết tổng diện tích nhà đã hoàn thiện được bán ra trong năm 2024 đạt khoảng 300 triệu m², tăng 19,1% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 30,84% tổng diện tích nhà bán ra tại Trung Quốc.

Nhiều chuyên gia nhận định hiện Trung Quốc đang đối mặt thách thức lớn trong việc cân bằng giữa bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và kiểm soát rủi ro tài chính của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo đó, nếu Bắc Kinh triển khai các chính sách bán nhà đã hoàn thiện quá nhanh, các doanh nghiệp có thể phải đối mặt với áp lực vốn lớn hơn, dẫn đến nguy cơ gia tăng rủi ro thị trường.

Chia sẻ với tờ Hoàn Cầu Thời Báo ngày 11-5, viện trưởng Viện Nghiên cứu của nền tảng bất động sản 58 Anjuke, Trương Ba, cảnh báo việc chuyển đổi quá nhanh sang mô hình bán nhà đã hoàn thiện có thể làm gia tăng rủi ro thị trường bất động sản.

Điều này sẽ tạo ra áp lực tài chính lớn cho các doanh nghiệp bất động sản tại Trung Quốc do vòng quay vốn bị kéo dài đáng kể, khi họ không còn có thể huy động vốn sớm từ người mua như trước đây.

Cắt giảm lãi suất, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đối mặt tương lai bất định

Lãi suất thấp hơn cho các khoản vay quỹ dự phòng nhà ở là một phần trong nỗ lực lớn hơn nhằm khôi phục sự quan tâm của người mua và thúc đẩy các dự án bị đình trệ.