Trong báo cáo mới phát hành, ông Michael Kokalari, Kinh tế trưởng Tập đoàn VinaCapital cho biết, các công ty bất động sản Việt Nam không dễ tiếp cận được các nguồn lực tài chính dài hạn hiệu quả để hỗ trợ trong các hoạt động tạo lập quỹ đất.
Tính từ thời điểm các công ty bất động sản mua một lô đất thô, cho đến thời điểm lô đất đó được chuyển mục đích sử dụng là đất ở, và đến lúc các tòa nhà chung cư nhà ở được xây dựng thông thường mất khoảng 5 năm.
Các miếng đất thô đó sẽ không thể dùng để vay vốn cho đến khi miếng đất đã được chuyển đổi mục đích sang thành đất ở và dự án đã được phê duyệt. Chỉ khi dự án được phê duyệt thì các công ty bất động sản mới có thể sử dụng lô đất làm tài sản thế chấp để đảm bảo các khoản vay ngân hàng.
"Tuy nhiên, ngay cả khi đã được phê duyệt, các ngân hàng thương mại thông thường chỉ muốn cung cấp một khoản vay với thời hạn ngắn. Ngoài ra, các công ty bất động sản Việt Nam cũng bị hạn chế huy động vốn trước khi mở bán và chỉ có thể thu tiền từ người mua nhà sau khi đã hoàn thành xong phần móng" - vị chuyên gia nói.
Theo ông Michael Kokalari, hệ quả của tất cả các điều nêu trên, các công ty bất động sản đã bắt đầu thu hút vốn để thu gom quỹ đất của họ thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những năm gần đây. Điều này dẫn đến việc phát hành tăng vọt từ 12 tỉ USD năm 2019 lên 32 tỉ USD vào năm 2021.
Với việc cơ quan quản lý nhà nước chấn chỉnh lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp thì các công ty bất động sản giờ đây phải đối mặt với tình trạng mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ.
Bởi vì cứ mỗi hai năm, các đơn vị này thực sự cần phải mua lại hay đảo nợ với các khoản nợ hiện hữu, trong khi quỹ đất thô đã mua chỉ có thể tạo ra dòng tiền lành mạnh trong tương lai xa.
Việc chuyển mục đích sử dụng quỹ đất thô trở nên kéo dài hơn trong những năm gần đây vì có rất nhiều nút thắt trong quá trình phê duyệt dự án, càng làm hạn chế khả năng tái tài trợ các khoản trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi đáo hạn bằng các khoản vay ngân hàng đúng thời hạn.
