"BĐS gần như không tiếp cận được vốn tín dụng"

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản (BĐS) Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhiều lần khẳng định không có chủ trương siết tín dụng BĐS. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, thị trường BĐS gần như không tiếp cận được với nguồn vốn tín dụng để phát triển.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam

Các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp, làm gia tăng bất ổn xã hội.

Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng khiến sức mua giảm sút, doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Thống kê của VARS quý IV-2022 cho thấy, nguồn cung BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng gần 7.000 sản phẩm, chỉ bằng 20% so với năm 2018.

Cơ cấu nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý IV-2022 chỉ đạt khoảng hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm.

Thống kê sơ bộ tháng 1-2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê.

VARS khẳng định việc tắc nghẽn dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng. Cụ thể là người dân có nhu cầu mua BĐS.

Giấc mơ an cư ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn ngay với cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Hàng loạt doanh nghiệp trong hệ sinh thái BĐS phải đóng cửa, tạm dừng hoạt động. Số còn hoạt động thì phải thu hẹp quy mô đầu tư, sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự khiến hàng triệu lao động thất nghiệp.

Theo đánh giá của Tổng cục Thuế, số thu thuế, phí từ BĐS đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS giảm, mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh.

Các doanh nghiệp BĐS ghi nhận doanh thu sụt giảm vì lãi suất, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao, không bán được hàng. Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở... nên hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản gần như vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, mà cả hai kênh dẫn vốn quan trọng này đều đang bị "nghẽn”.

Điều này dẫn đến thị trường BĐS không có vốn để tiếp tục phát triển, không có tiền để thanh toán cho nhà thầu. Đóng vai trò cộng sinh với các ngân hàng thương mại, việc các doanh nghiệp BĐS, nhất là số có phát hành trái phiếu doanh nghiệp, có nguy cơ bị nợ xấu và phá sản do không có tiền để thanh toán các khoản lãi vay và vốn đến hạn có thể tạo rủi ro và nguy cơ đổ vỡ cho hệ thống ngân hàng thương mại...

Kìm nén quá lâu sẽ phả tác dụng

Theo TS Nguyễn Văn Đính, chính sách tiền tệ thắt chặt để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn lạm phát cao, kinh tế thế giới nhiều bất ổn là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, kìm nén quá lâu sẽ khiến “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp suy yếu, không thể vực dậy. Doanh nghiệp và người lao động sẽ lâm vào cảnh rất khó khăn.

"Chúng ta cần có hành động để đón đầu đà phục hồi của thị trường, nhất là khi tăng trưởng kinh tế thế giới được nhiều tổ chức dự báo sẽ chạm đáy vào năm 2023 và phục hồi vào năm tới. Đặc biệt, việc Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ làm gia tăng nhu cầu với thị trường, tạo cú hích cho tăng trưởng toàn cầu”, ông Đính chia sẻ.

Cũng theo ông Đính, để thị trường bất động sản không đổ vỡ, NHNN nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó cần quan tâm đặc biệt tới lĩnh vực BĐS để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường.

Nhưng ngay cả nới tín dụng như vậy thì cũng cần kiểm soát tốt dòng tiền, hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá BĐS nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Đối với các doanh nghiệp BĐS khó khăn, NHNN nên có chính sách cho phép các ngân hàng thương mại thực hiện cơ chế hoãn trả các khoản nợ đến hạn thanh toán như thời kỳ dịch COVID-19 bùng phát.

Trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.

Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp...

Các doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến hạn rất cần ngân hàng hỗ trợ như bảo lãnh hay mua lại trái phiếu phát hành.

“Bên cạnh đó, NHNN cũng cần phải xem xét cấp vốn để phát triển các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030, phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác, góp phần quan trọng hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại”, ông Đính kiến nghị.