Theo thỏa thuận, nếu hồ sơ đất không hợp lệ, không sang tên được thì ông P. sẽ hoàn lại số tiền cọc. Nếu ông P. bẻ cọc thì phải đền gấp đôi. Nếu đúng hẹn mà ông L. không giao tiếp số tiền cọc thì phải mất cọc.
Sau đó, hai bên làm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông P. giao giấy đỏ cho ông L. để ông L. làm thủ tục chuyển nhượng. Nhưng khi đến hạn, ông L. không giao tiền đúng theo hợp đồng nên phát sinh tranh chấp. Do đó, ông P. kiện yêu cầu hủy giấy nhận cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông P. yêu cầu được sở hữu 300 triệu đồng tiền cọc và ông L. phải trả lại giấy đỏ cho ông.
Ông L. không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông P. Ông L. cho rằng giữa ông và ông P. có làm giấy nhận cọc và hợp đồng chuyển nhượng đất. Sau đó, ông P. có đưa giấy đỏ cho ông để làm thủ tục sang nhượng đất. Thế nhưng khi ông nộp hồ sơ để UBND xã chứng thực thì nơi đây không trả lại hồ sơ vì đất này có tranh chấp không thể chứng thực được. Ông không có lỗi gì trong việc chuyển nhượng đất. Theo ông L., nếu ông P. muốn hủy hợp đồng thì phải đền gấp đôi tiền cọc mà ông đã giao.
Bản án dân sự sơ thẩm cuối năm 2009 của TAND huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông P. Tòa tuyên hủy giấy nhận tiền cọc và hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông P. và ông L. do vô hiệu. Cấp sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của ông P. về việc xin sở hữu số tiền cọc 300 triệu đồng và buộc ông P. phải trả lại số tiền này cho ông L.
Phúc thẩm vụ án, TAND tỉnh Đồng Nai giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của TAND huyện Nhơn Trạch. Cấp phúc thẩm nhận định: Giữa ông P. và ông L. có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có giao tiền cọc như hai bên trình bày. Sau đó, ông P. giao giấy đỏ cho ông L. đi làm thủ tục chuyển nhượng. Thế nhưng UBND xã lại không chứng thực được hợp đồng do có người làm đơn ngăn chặn vì đất của ông P. có tranh chấp lấn chiếm. Do có sự khiếu nại ngăn chặn nên ông L. không trả đủ tiền cho ông P. như cam kết. Lỗi này không phải của hai bên mà do lỗi khách quan vì ông P. và ông L. cũng không biết sẽ có người làm đơn ngăn chặn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất. Do đó, cấp sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa hai bên, đồng thời yêu cầu ông P. phải trả lại cho ông L. 300 triệu đồng tiền nhận cọc là có cơ sở.
| KINH NGHIỆM PHÁP LÝ: Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định lỗi trong trách nhiệm dân sự: “Người không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự thì phải chịu trách nhiệm dân sự khi có lỗi cố ý hoặc vô ý, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Ông L. không có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng nên không bị mất tiền cọc là đúng luật. |
VĂN ĐOÀN
(Nguyệt san Pháp Luật TP.HCM tháng 1-2011)
