Thời gian qua, xảy ra nhiều vụ án tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó, nhiều tranh chấp xuất phát từ việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa qua công chứng.
Vậy những giao dịch này khi phát sinh tranh chấp có được tòa án công nhận hay không?
 |
Hình minh họa. Ảnh: PLO |
Theo TS Nguyễn Xuân Quang (Trưởng Khoa Luật Dân sự, Trường ĐH Luật TP.HCM), khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013). Vì vậy, về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng thì mới có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, theo TS Quang, Điều 129 BLDS 2015 cũng quy định những trường hợp ngoại lệ. Cụ thể, nếu giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Do đó, nếu hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu thỏa mãn điều kiện là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Việc thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ có thể là người mua đã thanh toán hai phần ba số tiền chuyển nhượng hoặc người bán đã nhận một phần tiền và đã giao đất cho người mua, người mua nhận đất và phát sinh các hoạt động trên đất....
Cũng theo TS Quang, trên thực tế cũng đã có một án lệ về vấn đề này, đó là Án lệ số 55/2022/AL quy định về việc công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức. Án lệ này ghi nhận bên nguyên đơn (bên mua) đã giao cho phía bị đơn (bên bán) 110 triệu đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực...
