Chúng tôi xin giới thiệu bài viết của ThS. Lê Thị Diễm Phương (Trường Đại học Luật TP.HCM) về vấn đề này. Bài viết thể hiện quan điểm riêng của tác giả.
Pháp luật cho phép chủ đầu tư được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Thế nhưng quy định về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn nhiều bất cập.
Tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014, Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định. Còn nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
Theo quy định thì đối tượng được thế chấp là tài sản. Trong khi tài sản bao gồm: Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai (Điều 105 BLDS 2015).
Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai được pháp luật ghi nhận rõ là đối tượng được phép thế chấp. Thế nhưng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc loại đối tượng tài sản nào, là vật, là giấy tờ có giá hay quyền về tài sản thì hiện nay chưa quy định rõ.
ThS. Lê Thị Diễm Phương (Giảng viên Khoa Luật Dân sự Trường Đại học Luật TP.HCM). Ảnh: YC
Cạnh đó, một bất cập nữa là Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai v.v… chỉ nêu đối tượng được thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhưng chưa nêu rõ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp ở giai đoạn nào: sau khi được cơ quan các cấp có thẩm quyền phê duyệt hay sau khi đã bước đầu triển khai việc xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng trong dự án?
Theo đó, cần làm rõ khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà và xác định rõ dự án thuộc loại tài sản nào trong BLDS hiện hành. Từ đó để có cơ sở xác định hướng xử lý đối với tài sản thế chấp. Tránh trường hợp các bên nhầm lẫn đối tượng tài sản được đưa vào thế chấp là bộ hồ sơ (bao gồm hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền). Trong khi thực chất đây chỉ là điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng chứ không phải tài sản được sử dụng để thế chấp.
Điều này có thể dẫn đến những rủi ro cho bên nhận thế chấp trong trường hợp nhận thế chấp mà không có những bước kiểm tra, thẩm định kỹ càng, đồng thời có thể gây lúng túng trong việc xử lý hậu quả từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
