Như Báo Pháp Luật TP.HCM đã phản ánh, Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM sắp ban hành quy định để khống chế mức phí quản lý chung cư. Khi các chung cư đang tùy tiện thu phí, có vẻ như thông tin này sẽ được số đông ủng hộ nhưng không phải vậy. Chúng tôi đã ghi nhận được nhiều ý kiến phản đối, ủng hộ khác nhau.
Luật sư Trần Thái Bình (Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng):
Cứ để hội nghị nhà chung cư tự quyết định
Theo khoản 1 Điều 225 Bộ luật Dân sự, phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia. Một thực tế không bàn cãi là một căn hộ trong nhà chung cư không thể có tính riêng rẽ, độc lập như nhà phố. Về kết cấu, đó là một thể thống nhất; về công năng cũng phải có sự liên quan với nhau (phải sử dụng cầu thang, thang máy, hành lang để đi...).
Khi chuyển nhượng căn hộ, chủ đầu tư nhà chung cư cũng đồng thời chuyển quyền sở hữu chung các phần chung nói trên cho người mua. Như vậy, các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư mới là chủ thể có quyền khai thác và sử dụng các phần chung này chứ không phải là chủ đầu tư. Chính vì lý do này, Quyết định 08 năm 2008 của Bộ Xây dựng đã bắt buộc chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư để các chủ sở hữu thỏa thuận, quyết định những vấn đề liên quan đến việc sử dụng, quản lý tài sản của họ (phần sở hữu chung), bao gồm việc xác định phí quản lý bao nhiêu, đóng như thế nào, giao cho ai quản lý... Như vậy, việc sử dụng dịch vụ cao cấp hay bình dân thuộc quyền của các chủ sở hữu căn hộ, tức mức phí cao hay thấp sẽ tùy theo nhu cầu. Nếu đa số chủ sở hữu chấp nhận một dịch vụ quản lý tốt, cao cấp, bảo vệ 24/24 giờ, camera chống trộm..., mức phí có thể bằng hoặc cao hơn mức trần. Các chủ đầu tư không có quyền áp đặt mức phí quản lý này trừ trường hợp chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư.
Đáng lưu ý, một số chủ đầu tư đã kéo dài thời gian tổ chức hội nghị nhà chung cư nhằm kiếm lời lâu hơn trên phí quản lý thu được của chủ sở hữu căn hộ. Việc khai thác như vậy, xét về pháp lý là bất hợp pháp. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại không có quy định bắt buộc hay chế tài nếu chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư theo hạn định.
Cũng có trường hợp chủ đầu tư cho rằng công trình của họ là khu phức hợp, không thuộc phạm vi điều chỉnh của nhà chung cư nên họ không có trách nhiệm phải triệu tập hội nghị nhà chung cư hay hội nghị các chủ sở hữu căn hộ. Hoặc có chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong việc tập hợp đa số các chủ sở hữu theo yêu cầu (theo Quyết định 08, ít nhất phải có 50% số lượng chủ sở hữu tham gia). Để giải quyết tình trạng này, có ban tổ chức hội nghị nhà chung cư dự định phát phiếu thăm dò, lấy ý kiến đến từng căn nhà nhưng ràng buộc “mọi quyết định của hội nghị nhà chung cư phải theo hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu” khiến kết quả theo phương thức thăm dò, lấy ý kiến trở nên không có hiệu lực pháp lý. Hay có trường hợp hội nghị nhà chung cư đã thống nhất được mức phí, phương án quản lý sử dụng nhà nhưng khi thực hiện thì có một bộ phận thiểu số không chấp hành... Do pháp luật còn bỏ ngỏ các vấn đề này nên việc quản lý nhà chung cư vẫn còn nhiều khó khăn.
Vậy nên, thay vì sốt sắng ban hành khung giá phí quản lý, các cơ quan quản lý nên hướng dẫn việc tổ chức hội nghị nhà chung cư sao cho đúng đắn và thực chất, đồng thời có cơ chế bảo đảm thực hiện các thỏa thuận của hội nghị nhà chung cư. Để qua đó, các chủ sở hữu có thể tự thực hiện các quyền của mình mà không cần nhà nước can thiệp quá sâu vào những quan hệ đơn thuần là dân sự.
Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, Phó Trưởng khoa Kinh tế - luật Đại học Quốc gia TP.HCM:
Nhà nước nên ấn định
Việc TP.HCM chuẩn bị đưa ra khung phí quản lý chung cư căn cứ theo loại chung cư là một biện pháp mang tính chất trật tự xã hội để đưa phí này vào một biên độ nhất định.
Theo tôi, không thể nói là chính quyền đã can thiệp sâu vào nội tình các bên mua, bán. Với khung phí đó, chính quyền đặt ra một hành lang để các bên thực hiện nhằm bảo vệ được quyền lợi của các bên, nhất là khi đang có sự xung đột về quyền sở hữu chung, riêng trong chung cư.
Tuy nhiên, để giải quyết triệt để các vướng mắc liên quan, pháp luật phải tính sao để chủ đầu tư không thể giành những phần sở hữu chung mang tính thiết yếu, đặt người mua vào tình thế không muốn chấp nhận cũng không được.
CẨM TÚ ghi
