Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng?

Hiện tôi đang sở hữu một căn hộ chung cư tại TP.HCM và đã thế chấp sổ hồng tại ngân hàng để vay vốn kinh doanh.

Hiện nay, do cần chuyển chỗ ở, tôi muốn rao bán lại căn hộ này. Tuy nhiên, tôi không rõ việc rao bán căn hộ đang trong tình trạng thế chấp có hợp pháp hay không, nếu được bán thì thủ tục cần làm là gì để vừa đúng luật, vừa đảm bảo quyền lợi cho người mua?

Bạn đọc Nguyễn Thoa (TP.HCM)

Trả lời vấn đề trên, luật sư Đỗ Khắc Tất Hưng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết đối với tài sản là căn hộ chung cư, khi chủ sở hữu có nhu cầu vay vốn ngân hàng, họ thường sử dụng chính căn hộ đó làm tài sản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ khoản vay cho ngân hàng.

Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS), bên thế chấp không được bán tài sản thế chấp, trừ trường hợp nêu tại khoản 4 và 5 Điều 321 BLDS.

Khoản 5 Điều 321 BLDS quy định bên thế chấp được bán tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định pháp luật.

Như vậy, về nguyên tắc, chỉ cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (trong trường hợp này là ngân hàng) thì chủ căn hộ chung cư có quyền bán căn hộ đó.

Tuy nhiên, trên thực tế, ngân hàng không phải lúc nào cũng chấp thuận cho bên thế chấp tự do bán tài sản đang thế chấp, hoặc nếu chấp thuận, ngân hàng cũng thường đặt ra một số điều kiện và quy trình giao dịch được kiểm soát nhằm hạn chế các rủi ro phát sinh, đặc biệt liên quan đến việc chuyển giao nghĩa vụ trả nợ khoản vay cho người mua căn hộ.

Do đó, để hạn chế rủi ro, ngân hàng thường yêu cầu chủ căn hộ chung cư thực hiện một trong hai phương thức sau để giao dịch mua bán được thực hiện:

- Ngân hàng đồng ý giao dịch mua bán khi khoản vay chưa được thanh toán:

+ Ngân hàng phát hành văn bản đồng ý cho hai bên tiến hành mua bán, với điều kiện toàn bộ số tiền thanh toán từ bên mua phải được chuyển về tài khoản của bên bán mở tại ngân hàng nhận thế chấp;

+ Một phần hoặc toàn bộ số tiền sẽ được ngân hàng tự động trích để thanh toán khoản nợ còn lại của bên bán;

+ Sau khi khoản nợ được thanh toán đủ, ngân hàng giải chấp để bên mua nhận “sổ hồng” và tiến hành thủ tục xóa đăng ký thế chấp và sang tên tài sản tại cơ quan có thẩm quyền.

- Ngân hàng buộc khoản vay phải được thanh toán trước khi hợp đồng mua bán được ký:

+ Bên bán phải thanh toán toàn bộ khoản dư nợ còn lại cho ngân hàng trước khi giao dịch chuyển nhượng được thực hiện (thông thường nguồn tiền đến từ tiền đặt cọc của bên mua theo hợp đồng đặt cọc ký kết giữa bên bán và bên mua);

+ Hai bên ký hợp đồng mua bán. Bên mua thanh toán nốt đợt thanh toán còn lại;

+ Ngân hàng giải chấp để bên mua nhận sổ hồng và tiến hành thủ tục xóa đăng ký thế chấp và sang tên tài sản tại cơ quan có thẩm quyền.

Luật sư Hưng cho biết thêm trong các hợp đồng mua bán căn hộ sơ cấp của chủ đầu tư và chủ căn hộ, thường sẽ có những điều khoản quy định về nghĩa vụ của chủ căn hộ phải thông báo hoặc xin chấp thuận của chủ đầu tư khi chủ căn hộ muốn chuyển nhượng căn hộ đang thế chấp khi chưa được cấp sổ.

Vì vậy, trong trường hợp chưa được cấp sổ, ngoài vấn đề liên quan đến ngân hàng đề cập ở trên, chủ căn hộ cũng cần lưu ý kiểm tra hợp đồng mua bán để xác định xem có cần phải thông báo hoặc xin chấp thuận từ chủ đầu tư hay không.

Việc này nhằm tránh vi phạm các điều khoản hợp đồng, từ đó phát sinh tranh chấp hoặc vấn đề pháp lý không cần thiết.