Quốc lộ 13 (đoạn bến xe Miền Đông cũ, quận Bình Thạnh) nằm trong dự án CII đề xuất làm TOD từ Hàng Xanh đến chân cầu Bình Triệu - Ảnh: THANH HIỆP
Việc triển khai mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) tại đây mang lại nhiều kỳ vọng về giảm ùn tắc, tối ưu hóa quỹ đất và tạo động lực phát triển kinh tế.
Lợi ích và thách thức lớn nhất từ TOD
Nếu được triển khai đúng cách, TOD có thể mang lại nhiều lợi ích lâu dài.
Một là giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường: khi TOD khuyến khích sử dụng phương tiện công cộng, lượng xe cá nhân sẽ giảm đáng kể, từ đó giảm áp lực lên hệ thống đường bộ hiện hữu. Không gian đô thị sẽ được quy hoạch lại với nhiều đường dành cho người đi bộ, xe đạp, tạo môi trường sống thân thiện hơn.
Hai là phát triển kinh tế và gia tăng giá trị bất động sản: các khu vực TOD thường thu hút các nhà đầu tư bất động sản, trung tâm thương mại và các tòa nhà văn phòng, giúp tạo thêm việc làm và tăng nguồn thu ngân sách từ thuế đất. Giá trị bất động sản quanh các trạm giao thông công cộng tăng lên, từ đó có thể tận dụng để tái đầu tư vào hạ tầng đô thị.
Ba là nâng cao chất lượng sống và phát triển đô thị bền vững: người dân có thể dễ dàng tiếp cận các dịch vụ tiện ích trong bán kính 800m quanh các trạm metro hoặc BRT (xe buýt nhanh); không gian xanh, công viên, vỉa hè rộng rãi giúp giảm áp lực dân số ở trung tâm, tạo ra cộng đồng đô thị văn minh, hiện đại hơn.
Nhìn từ những lợi ích này, TOD thực sự là một mô hình có tiềm năng lớn cho TP.HCM, nhưng đi kèm với đó là những thách thức không thể xem nhẹ.
Hạ tầng giao thông công cộng chưa đáp ứng đủ điều kiện: TOD chỉ phát huy hiệu quả khi metro, BRT hoạt động đồng bộ, kết nối nhanh chóng giữa các khu vực. Tuy nhiên, TP.HCM hiện chỉ có metro số 1 mới bắt đầu hoạt động, các tuyến còn lại vẫn đang trong quá trình nghiên cứu. Xe buýt vẫn là phương tiện chính nhưng chưa đủ hiện đại và thuận tiện để thay thế xe cá nhân.
Bài toán giải phóng mặt bằng và quỹ đất dành cho TOD: TP.HCM có mật độ dân cư dày đặc, đặc biệt là ở các khu vực có tiềm năng TOD như Hàng Xanh - Bình Triệu. Việc giải phóng mặt bằng để phát triển các khu đô thị mật độ cao xung quanh trạm metro sẽ chậm trễ nếu không có chính sách bồi thường hợp lý cho người dân.
Những giải pháp bền vững
Để TOD thực sự thành công, TP.HCM cần một chiến lược toàn diện, phù hợp với hiện trạng giao thông, dân cư và quy hoạch đô thị.
Phát triển hạ tầng giao thông công cộng trước khi mở rộng TOD: tối ưu hóa kết nối với metro số 1 và tuyến metro số 3B bằng cách tăng cường hệ thống xe buýt mini, xe buýt điện. Xây dựng BRT (xe buýt nhanh) song song với TOD, giúp tạo thói quen sử dụng giao thông công cộng. Thiết lập hệ thống giao thông thông minh (ITS): Điều chỉnh đèn tín hiệu theo mật độ phương tiện, ứng dụng AI để phân luồng xe cộ linh hoạt.
Giảm áp lực từ xe cá nhân: phát triển bãi đỗ xe trung chuyển (Park & Ride) gần các ga metro để khuyến khích người dân gửi xe và sử dụng phương tiện công cộng. Làn đường ưu tiên cho xe buýt, xe điện giúp rút ngắn thời gian di chuyển, tăng tính tiện lợi của TOD. Ứng dụng công nghệ giao thông thông minh, cung cấp thông tin thời gian thực về tuyến đường và phương tiện công cộng.
Quy hoạch mật độ hợp lý để tránh quá tải hạ tầng: xây dựng khu vực lõi TOD với mật độ cao nhưng có kiểm soát, tránh phát triển quá mức gây áp lực lên hạ tầng giao thông. Hạn chế các tòa nhà cao tầng ngoài phạm vi bán kính 800m của nhà ga metro, đảm bảo sự phân bổ hợp lý giữa dân cư và thương mại.
Thiết kế không gian đô thị đa chức năng: phát triển khu thương mại, dịch vụ tích hợp trong TOD, giúp cư dân dễ dàng tiếp cận nhu yếu phẩm, giáo dục và y tế mà không cần di chuyển xa. Tạo không gian công cộng xanh, vỉa hè rộng, phố đi bộ để thúc đẩy thói quen đi bộ, hạn chế phương tiện cá nhân. Định hướng phát triển khu phố không xe hơi, khuyến khích di chuyển bằng phương tiện công cộng và xe đạp.
Ứng dụng công nghệ trong quản lý và vận hành TOD: quản lý đô thị bằng nền tảng dữ liệu số: ứng dụng hệ thống Smart City, tích hợp dữ liệu giao thông, dân cư và năng lượng để tối ưu hóa vận hành TOD.
Giám sát giao thông bằng AI, đo lường mật độ xe cộ để có phương án điều chỉnh hợp lý. Ứng dụng blockchain để quản lý giao dịch bất động sản, tránh tình trạng đầu cơ đất đai. Xây dựng tòa nhà thông minh và tiết kiệm năng lượng: ứng dụng công nghệ tòa nhà xanh, tối ưu hóa sử dụng điện, nước, điều hòa không khí.
Phát triển hệ thống năng lượng mặt trời, thu gom nước mưa, đảm bảo phát triển đô thị bền vững. Cảm biến môi trường giám sát chất lượng không khí, nhiệt độ, giúp cải thiện điều kiện sống cho cư dân.
TOD tại Hàng Xanh - Bình Triệu là cơ hội lớn, nhưng cần một lộ trình hợp lý để tránh rủi ro. Giao thông công cộng phải được hoàn thiện trước khi triển khai quy hoạch TOD. Giữ vững công bằng xã hội với quỹ nhà ở xã hội, kiểm soát giá đất để người dân gốc không bị đẩy ra xa. Ứng dụng công nghệ đô thị thông minh, tiết kiệm năng lượng để TOD thực sự bền vững.
Trục đường Cộng Hòa (quận Tân Bình, TP.HCM) thường xuyên kẹt xe. Tuy nhiên, theo Sở Giao thông vận tải, đường này đã được mở rộng tối đa theo kế hoạch chung - Ảnh: CHÂU TUẤN
Giải bài toán đền bù, tái định cư
Mô hình TOD đòi hỏi diện tích đất lớn để quy hoạch lại đô thị, điều này đồng nghĩa với việc nhiều hộ dân sẽ phải di dời.
Tại các dự án đô thị trước đây, vấn đề đền bù không hợp lý đã gây ra nhiều tranh chấp kéo dài. Nếu giá đền bù không theo sát giá thị trường, người dân sẽ gặp khó khăn trong việc tìm nơi ở mới. Bồi thường không đủ để mua lại nhà trong khu vực, buộc nhiều hộ dân phải rời xa nơi sinh sống và làm việc. Tái định cư ở khu vực xa trung tâm có thể khiến họ mất việc làm, phải thích nghi với môi trường sống mới.
Một trong những hệ quả tiêu cực của TOD là hiện tượng gentrification - sự thay đổi cấu trúc dân cư khi giá đất tăng cao, khiến người thu nhập thấp không còn khả năng sinh sống tại khu vực được phát triển.
Khi TOD hình thành, các doanh nghiệp bất động sản sẽ đổ vào phát triển cao ốc, trung tâm thương mại. Người lao động phổ thông, tiểu thương nhỏ lẻ sẽ không đủ khả năng chi trả chi phí sinh hoạt tăng cao. Kết quả là một "đô thị dành cho giới thượng lưu", làm gia tăng khoảng cách giàu - nghèo.
Tại khu vực Hàng Xanh - Bình Triệu, có rất nhiều hộ dân kiếm sống nhờ các hoạt động kinh doanh nhỏ lẻ như buôn bán ven đường, quán ăn, sửa xe, tiệm tạp hóa. Nếu không có chính sách hỗ trợ hợp lý thì những cửa hàng nhỏ lẻ sẽ bị thay thế bởi các trung tâm thương mại lớn, người lao động tự do mất nguồn thu nhập, khó tìm công việc thay thế phù hợp.
Để TOD thực sự là một đột phá đô thị, chính quyền TP.HCM cần có chiến lược hợp lý để cân bằng lợi ích giữa phát triển và bảo vệ quyền lợi cư dân. Một số giải pháp quan trọng bao gồm:
Chính sách đền bù minh bạch, công bằng: Đền bù hợp lý theo biến động giá đất. Lựa chọn đền bù bằng tiền hoặc nhà tái định cư trong khu vực để người dân có thể ở lại sinh sống. Hỗ trợ tài chính, vay ưu đãi cho hộ dân bị di dời để ổn định cuộc sống.
Tái định cư tại chỗ, hạn chế xáo trộn đời sống người dân: dành 20-30% quỹ nhà trong TOD làm nhà ở xã hội để giữ người thu nhập thấp trong khu vực. Tạo cơ chế chuyển đổi đất nông nghiệp, đất trống thành quỹ nhà tái định cư giá rẻ. Xây dựng trước khu tái định cư với đầy đủ tiện ích, dịch vụ để đảm bảo chất lượng sống.
Hỗ trợ sinh kế cho người dân bị ảnh hưởng: đào tạo nghề, hỗ trợ việc làm cho những hộ dân bị mất sinh kế. Chuyển đổi mô hình kinh doanh, hỗ trợ các tiểu thương nhỏ chuyển đổi sang hình thức kinh doanh phù hợp với TOD. Cấp vốn vay ưu đãi để người dân có thể mở lại cửa hàng hoặc khởi nghiệp.
Kiểm soát giá đất và chi phí sinh hoạt: xây dựng cơ chế kiểm soát giá đất, tránh tình trạng đầu cơ đẩy giá lên quá cao. Hỗ trợ thuê nhà giá rẻ cho người lao động phổ thông. Hạn chế phát triển quá mức các dự án bất động sản cao cấp, giữ lại một phần không gian cho nhà ở giá rẻ.
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận