Tuy nhiên, sự tăng trưởng nóng này cũng dấy lên những lo ngại về rủi ro "bong bóng" địa ốc và nợ xấu cho hệ thống tài chính.

Lãi suất thấp

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31-7, có 4,1 triệu tỉ đồng được các ngân hàng bơm vào lĩnh vực địa ốc với mức tăng trưởng ấn tượng gần 17% so với cuối năm 2024, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

Trong đó, tín dụng bất động sản hiện chiếm gần 24% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, đây là một tỉ lệ cao kỷ lục.

Việc vay vốn mua nhà vì vậy trở nên dễ dàng hơn khi các ngân hàng ồ ạt bơm vốn vào địa ốc với lãi suất hấp dẫn. Hiện nay, nhiều ngân hàng thương mại đang đưa ra các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5-6%/năm cho giai đoạn đầu, tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu sở hữu nhà.

Thuê căn hộ ở phường Phước Long (TP.HCM) hơn một năm, anh Nguyễn Văn Hữu (35 tuổi) chứng kiến giá nhà trong khu vực này tăng chóng mặt nên anh quyết định sẽ vay mượn để mua chung cư thay vì ở thuê.

Tiếp cận nhiều ngân hàng, anh Hữu được giới thiệu các gói vay với lãi suất cố định dưới 6%/năm của nhiều ngân hàng kèm các chính sách miễn trả nợ gốc 2-5 năm và giữ nguyên mức lãi trong các năm đầu. Cuối cùng anh Hữu đã "chốt" được gói vay với lãi suất 5,5%/năm trong 3 năm đầu và miễn lãi đến 5 năm với thời gian vay lên đến 40 năm.

"Tôi đã bỏ ra khoản vốn tích lũy bấy lâu và vay mượn thêm người thân để đáp ứng 30% khoản vốn tự có là hơn 1,5 tỉ đồng, còn lại là ngân hàng giải ngân luôn cho bên bán nhà", anh Hữu nói.

Không chỉ người mua nhà được hưởng lợi, các doanh nghiệp bất động sản cũng như được "tiếp thêm oxy" khi ngân hàng bơm tiền vào bất động sản. Sau thời gian "siết" tín dụng, đến nay nhiều chủ đầu tư đã được cấp tín dụng trở lại cũng như cam kết cho vay thêm hàng ngàn tỉ đồng để đẩy nhanh tiến độ các dự án đang dang dở và triển khai các dự án mới.

Chủ tịch một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cho hay các ngân hàng nới các điều kiện để rót tiền vào dự án, giúp doanh nghiệp khởi động các dự án sau thời gian "đóng băng". Do đó nhiều doanh nghiệp đang tận dụng giai đoạn "tiền rẻ" để phát triển dự án và đưa các sản phẩm ra thị trường.

Rủi ro khi mở "van" tín dụng cho địa ốc

Bên cạnh những tác động tích cực, việc tín dụng tăng trưởng quá nhanh vào một lĩnh vực khi các ngân hàng ồ ạt bơm vốn vào địa ốc với lãi suất hấp dẫn cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và những hệ lụy khó lường cho nền kinh tế.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cho rằng tăng trưởng tín dụng 7 tháng đầu năm tăng 16,95% so với cuối năm 2024, cao hơn các lĩnh vực khác và mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

Điều này đi ngược lại quy luật kinh tế bình thường là tín dụng phải đổ vào các ngành sản xuất trong nền kinh tế. Tín dụng vào bất động sản đang quay vòng theo chu kỳ ngân hàng cho chủ đầu tư dự án bất động sản vay xây nhà, sau đó ngân hàng lại cho nhà đầu tư bất động sản vay mua nhà.

Tiếp đó, chủ đầu tư dự án bất động sản dùng chính tiền thu được từ nhà đầu tư bất động sản để đầu tư dự án mới, xây thêm nhà.

Ông Hùng đánh giá đây là vấn đề hết sức nguy hiểm bởi tổng dư nợ tín dụng bất động sản lên tới 4,08 triệu tỉ đồng, chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Đó là chưa kể nợ trái phiếu của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản.

"Có thể thấy một nguồn lực khổng lồ của nền kinh tế đang nằm trong bất động sản. Cần làm rõ 4,08 triệu tỉ đồng ngân hàng cho vay bất động sản đang nằm ở đâu, ai đang sử dụng và quản lý. Phải xem trong tổng số nợ này người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở vay bao nhiêu, còn lại bao nhiêu các chủ đầu tư bất động sản vay", ông Hùng nói.

Trong khi đó, TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, cho rằng ngành bất động sản cùng với các ngành liên quan có đóng góp đáng kể cho tăng trưởng GDP. Tuy nhiên, thị trường tài chính của Việt Nam chưa phát triển cân đối, vấn đề trái phiếu doanh nghiệp với lĩnh vực bất động sản vẫn còn. Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.

"Tăng trưởng tín dụng vào bất động sản cao trong 7 tháng năm nay cũng phản ánh nhu cầu vốn, sự phục hồi của lĩnh vực bất động sản. Nhưng khi tín dụng rót vào bất động sản tăng cao hơn các lĩnh vực, vượt xa mức tăng tín dụng chung của nền kinh tế thì có thể đang chứa đựng rủi ro", ông Thành nói.

Theo ông Thành, rủi ro ở đây là ảnh hưởng đến an toàn của hệ thống ngân hàng và các rủi ro vĩ mô khác. Vì thế, thời gian qua Chính phủ nhiều lần đặt vấn đề phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh.

Giúp thị trường phục hồi, phát triển, đem lại lợi ích thiết thực, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, nhất là trong bối cảnh mất cân đối cung cầu, nhà ở xã hội, nhà ở giá phải chăng rất thiếu. Đồng thời không để xảy ra rủi ro với hệ thống ngân hàng, không lặp lại những điều từng mắc phải như vỡ "bong bóng", đóng băng thị trường.

Cần tạo cho ngành sản xuất đủ sức hút vốn

Nhận định về thị trường tín dụng hiện nay, ông Nguyễn Minh Hạnh - Giám đốc Trung tâm phân tích SHS Research - cho rằng thực tế nhiều doanh nghiệp công nghiệp, nông nghiệp gần như không mặn mà vay bởi đầu ra còn khó khăn, dù lãi suất đã hạ.

Trong khi đó, chỉ trong 6 tháng, cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng gần 20%, cao hơn hẳn so với công nghiệp chế biến hay thương mại.

Ngoài ra, định giá, thẩm định một dự án nhà đất thường dễ hơn nhiều so với dự án nhà máy. Đất đai, công trình có thể cầm cố, thanh lý với giá trị ổn định, trong khi máy móc thiết bị mất giá nhanh, đầu ra sản xuất thì mù mờ.

"Dễ thấy tiền đang tìm đất dụng võ, và lúc này bất động sản trở thành nơi đón nhận. Nhưng vòng quay tín dụng bất động sản vốn rất chậm. Vay mua nhà, vay dự án thường kéo dài 10 - 20 năm; đồng vốn nằm yên trong tài sản cố định, khó quay vòng. Trong khi đó, vốn vay cho sản xuất kinh doanh xoay chuyển nhanh, mỗi năm qua nhiều chu kỳ, tạo lực đẩy trực tiếp cho GDP", ông Hạnh nói.

Theo ông Hạnh, để giải quyết vấn đề mất cân đối trên thì không thể chỉ dùng mệnh lệnh hành chính để "đẩy" vốn vào nơi vốn chưa hấp thụ được. Mà vấn đề cốt lõi là làm thế nào để toàn bộ chiếc bánh kinh tế nở ra, để sản xuất có đất sống và đủ sức hút dòng vốn về mình.

"Nếu muốn dòng tiền lan tỏa sang sản xuất - dịch vụ, cần thêm chính sách để kích cầu thật (việc làm, thu nhập, nhà ở xã hội gắn hạ tầng) thay vì chỉ "cung ứng và cơ cấu" ở phía cung", ông Hạnh phân tích.

Tương tự, ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa tài chính - ngân hàng Trường đại học Nguyễn Trãi, cho biết bất động sản hiện đang chiếm tỉ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế. Trong khi đó, nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh vẫn gặp khó khăn.

Ông Huy cho rằng khi các ngành sản xuất khó mở rộng, tín dụng chủ yếu chảy vào hai kênh bất động sản và chứng khoán. Dưới áp lực tăng trưởng, các ngân hàng cũng có xu hướng tìm tới cho vay bất động sản do đây vẫn là tài sản thế chấp có bảo toàn giá trị theo thời gian hơn so với máy móc hay thiết bị sản xuất.

"Tuy nhiên, cần thận trọng, cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và rủi ro tiềm ẩn, thậm chí cả hệ lụy về sau", ông Huy nói.

Nên siết lại việc cho vay đầu tư bất động sản

"Trong khoảng 2 năm qua giá bất động sản đã tăng gấp đôi, "buôn thuốc phiện" cũng không lời nhanh như thế này" - ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, nhận xét.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cũng thông tin hiện có tình trạng doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản lập hàng trăm doanh nghiệp sân sau để vay vốn. Sau đó hàng trăm doanh nghiệp này lại cho nhân viên vay lại để đầu tư, tạo ra giá nhà ảo.

Cho vay để mua nhà ở thực là nhu cầu chính đáng nhưng cho vay để đầu tư, đầu cơ, tiền nằm chết trong các căn biệt thự hàng chục tỉ bỏ hoang và hy vọng thời gian tới giá nhà tiếp tục tăng để kiếm chênh lệch là cực kỳ nguy hiểm.

"Nếu không có giải pháp quyết liệt để kiểm soát tín dụng vào bất động sản thì chắc chắn sẽ dẫn đến hậu quả thị trường nổ bong bóng, tài sản bốc hơi. Dù Ngân hàng Nhà nước đã nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên 200% nhưng dư nợ vẫn tăng mạnh, chứng tỏ cần tính toán hệ số rủi ro để đảm bảo an toàn vốn đối với các tổ chức tín dụng", ông Hùng nói.

Bên cạnh đó, ông Hùng cảnh báo đối tượng cho vay trong lĩnh vực bất động sản cũng cần xem xét có nên tiếp tục cho vay với những người đầu tư. Người có 50 - 70 cái nhà mà đến vay đầu tư bất động sản vẫn tiếp tục cho vay là tiếp tay cho đầu cơ.

Điều này dẫn tới hệ quả là đẩy giá nhà lên cao, người mua sau phải chấp nhận nhà giá cao hơn. Có trường hợp bán nhà cho người thân, người quen với giá cao để tiếp tục vay thêm vốn với kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng lên nữa để trả được nợ.

"Khi mà dư nợ tín dụng bất động sản đã chiếm khoảng 1/4 tổng dư nợ của nền kinh tế là cực kỳ nguy hiểm. Giả dụ thị trường bất động sản "xì hơi", không có thanh khoản thì dòng tiền đã vào bất động sản bị tắc. Một phần tư vốn trong nền kinh tế ách tắc trong nhà đất sẽ rất nguy hiểm. Vì vậy, đã đến lúc cần nhìn nhận nghiêm túc hoạt động cho vay bất động sản để kiểm soát vốn vay", ông Hùng cảnh báo.

Tương tự, ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa tài chính - ngân hàng Trường đại học Nguyễn Trãi, phân tích thêm về những rủi ro và cảnh báo người mua nhà cuối cùng luôn là đối tượng gánh mọi chi phí trong giá bán, và giá quá cao tới mức nào đó sẽ hạn chế thanh khoản.

Theo ông Huy, khi lãi suất thấp, nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng đầu cơ bất động sản song việc dùng đòn bẩy quá mức để lướt sóng có thể mắc kẹt. Khi không bán được nhà cho khách hàng thực, họ sẽ phải đối mặt với nợ xấu và buộc phát mãi, đưa giá trị về mức cân bằng với nhu cầu thị trường.

Đối với ngân hàng, ông Huy cho rằng rủi ro còn đến từ việc cấp tín dụng tập trung cho các công ty bất động sản trong cùng hệ sinh thái. Nếu doanh nghiệp gặp khó khăn, thiếu dòng tiền trả nợ sẽ tiềm ẩn nguy cơ rủi ro hệ thống. Ông Huy kiến nghị ngân hàng cần phân tán rủi ro, thay vì phụ thuộc vào nhóm các khách hàng lớn.

Ông Huy cũng lưu ý đến việc tăng trưởng tín dụng có thể có sự đóng góp của việc vẫn cùng một số dự án nhưng được vay nhiều hơn do giá trị định giá lại tăng theo sức tăng chung của thị trường, khách hàng vẫn có thể vay thêm tại cùng ngân hàng hiện hữu hoặc chuyển sang ngân hàng khác mà vẫn đáp ứng các quy định hiện hành. Trường hợp khi thị trường gặp khó khăn thì sẽ gia tăng rủi ro tín dụng cho ngân hàng.

"Để kiểm soát rủi ro, các ngân hàng phải đánh giá kỹ khả năng thanh khoản của dự án, mức độ phù hợp với sức mua thị trường, đồng thời tuân thủ quy định của Ngân hàng Nhà nước về hệ số rủi ro và hạn mức cho vay tối đa. Quản trị tốt danh mục tín dụng toàn hệ thống, có các ngưỡng cảnh báo sớm và giải pháp chủ động hài hòa, hợp lý.

Đây là yếu tố then chốt để đảm bảo tăng trưởng bền vững, giảm thiểu nợ xấu và rủi ro hệ thống", ông Huy khuyến cáo.

Nhu cầu nhà rất lớn nhưng giá quá xa tầm với: Cần nêu rõ việc kiểm toán bất động sản

Dẫn lại việc Tổng kiểm toán Ngô Văn Tuấn cho biết tới đây sẽ kiểm toán về lĩnh vực bất động sản, bà Nguyễn Thanh Hải đề nghị nêu rõ, cụ thể hơn các nội dung kiểm toán.