Đó là hệ lụy của nạn lách Luật Kinh doanh bất động sản nhiều năm qua, điển hình của thị trường không minh bạch, tạo kẽ hở cho những doanh nghiệp "tay không bắt giặc, mượn đầu heo nấu cháo". Luật mới đã chấn chỉnh tệ nạn này, nhưng thực tế lại rất đáng lo ngại...

Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực từ 2025, đang được Chính phủ đề xuất thi hành sớm hơn, từ 1-7-2024, đã siết lại việc mua nhà trên giấy.

Theo đó, doanh nghiệp chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán với bất động sản hình thành trong tương lai khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đồng thời bắt buộc doanh nghiệp phải công khai thông tin dự án, bao gồm văn bản chấp thuận bảo lãnh của ngân hàng, trước khi ký hợp đồng đặt cọc.

Cùng với các quy định trách nhiệm các sàn giao dịch bất động sản khi bán, tư vấn cho khách hàng... Đó là những "tấm khiên" bảo vệ người mua nhà.

Nhưng vẫn chưa đến năm 2025 và cũng còn ba tháng nữa mới đến 1-7-2024 (nếu Quốc hội chấp thuận cho thi hành luật sớm hơn dự kiến). Đây là khoảng "tranh tối tranh sáng" để một số doanh nghiệp "chạy luật", gom tiền của người dân.

Không ít người đã nắm dao đằng lưỡi khi chỉ vì nghe những thông tin "bất động sản đã qua cơn bĩ cực, giá đã xuống đáy, lãi suất quá thấp người dân rút tiền tiết kiệm để bắt đáy, nguồn cung khan hiếm..." từ các tay môi giới mà không kiểm chứng để rồi dính bẫy.

Không chỉ tung tin "thị trường đã phục hồi", không ít doanh nghiệp rầm rộ tổ chức sự kiện để "bán lúa non" các dự án dưới hình thức nhận booking, đặt cọc, giữ chỗ...

Thậm chí, có dự án mới manh nha làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch, mới được chấp thuận chủ trương đầu tư hay mới khởi công nhưng cũng bán căn hộ có lô có số cho người dân.

Bỏ tiền vào các dự án "bán lúa non" lúc này với các hợp đồng giữ chỗ, hứa mua - hứa bán... rất rủi ro cho người mua khi dự án không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện.

Và càng rủi ro hơn khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực sẽ điều chỉnh nhiều điều kiện theo hướng an toàn cho người mua nhưng khắt khe hơn với các chủ đầu tư.

Mà các chủ đầu tư "tay không bắt giặc" với điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, họ còn chưa "trúng tuyển", nói chi các quy định của luật mới.

Cứ thế này, thời gian không xa, nhiều khách hàng phải nếm trái đắng khi chủ dự án lộ chân tướng là "tay không bắt giặc". Khi đó, danh sách các "dự án" dở dang, danh sách các khách hàng phải đi đòi tiền chủ đầu tư cứ dài ra...

Không như những gì một số môi giới đang tung hứng để kéo mọi người đón sóng bất động sản, tại TP.HCM, suốt hai tháng qua chỉ có hai dự án nộp hồ sơ đề nghị đủ điều kiện huy động vốn nhưng đều bị bác.

Tức là ngoài các dự án cũ đã được cấp phép bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhiều tháng qua cả TP trắng dự án mới hoàn chỉnh pháp lý để huy động vốn. Tình hình này cũng như ở Hà Nội, như trong đồ họa bên dưới.

Với trường hợp mua dự án "lúa non", cơ quan quản lý cũng bó tay bởi doanh nghiệp đã cố tình né luật, lách câu từ để huy động vốn chui, đưa người mua nhà ra khỏi vòng bảo vệ của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đây là thử thách cho cơ quan chức năng, bởi thị trường luôn đủ chiêu trò để lách luật.

Vì thế ngay lúc này phải giám sát để ngăn chặn ngay các chiêu trò mới được tung ra nhằm đối phó khi luật mới có hiệu lực.

Phải tránh vết xe cũ "thỏa thuận dân sự" - khi nói về các hình thức huy động vốn qua đặt cọc giữ chỗ để từ đó "vô hiệu hóa" một số quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Tranh luận quy định không được vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai

Quy định người dân không được vay tiền ngân hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp bằng chính căn nhà đó tạo nên tranh luận nhiều chiều.