Nợ tăng theo thời gian
Tại buổi đối thoại giữa DN BĐS và Lãnh đạo UBND TP.HCM và các sở - ban - ngành vừa qua, ý kiến của các DN đều xoay quanh vấn đề thủ tục hành chính, cụ thể là duyệt điều chỉnh quy hoạch, đền bù, giải tỏa, chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, thủ tục cấp phép xây dựng...
Quốc Cường Gia Lai (Mã CK: QCG) là một ví dụ. Trong số 15 dự án DN này triển khai trong giai đoạn 2010 - 2015, có thể thấy dự án khu dân cư Phước Kiển - Nhà Bè 93,3 ha được ghi nhận sẽ hoàn thành vào năm 2014, thế nhưng, đến nay, dự án này vẫn chưa hoàn thành khâu giải phóng mặt bằng.
Tính đến cuối năm 2013, trong số dư hàng tồn kho hơn 4.073 tỷ đồng của của Công ty, BĐS dở dang chiếm đến 3.874 tỷ đồng. Riêng dự án được mệnh danh là "bò sữa tương lai" của QCG, khu dân cư Phước Kiển ở mức trên 2.752 tỷ đồng.
Theo bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT QCG, hiện Công ty đã đền bù được hơn 80ha, phần còn lại chưa hoàn tất vì người dân đòi hỏi giá quá cao. Mặt khác, Công ty có xin xây dựng bờ kè và cầu cho dự án để tạo cảnh quan và tính kết nối nhưng hễ "trống đánh xuôi thì kèn thổi ngược", tức khi muốn xây thì chưa được giao đất, khi được giao đất lại hết hạn giấy phép xây cầu, xây kè.
Dự án đã kéo dài từ năm 2005 đến nay vẫn chưa đi đến đâu; trong khi thời hạn thỏa thuận đầu tư xây dựng dự án đã hết. Theo bà Loan, Sở Xây dựng yêu cầu DN nếu tiếp tục triển khai dự án phải xin chủ trương lại từ đầu, hay nói đúng hơn là xin đấu thầu lại dự án.
Vấn đề nằm ở chỗ, đây là dự án trọng điểm của QCG, năm 2012, lãnh đạo QCG từng tuyên bố, Công ty sẽ dốc toàn lực cho dự án này, đến nay, đã vay hơn 2.500 tỷ đồng để bỏ vào dự án. Vậy, nếu đấu thầu lại, số tiền DN đã bỏ ra sẽ xử lý như thế nào? Đây cũng là điều mà bà Loan bức xúc.
Đối với trường hợp của Công ty Phát triển Nhà Bình Dân, ông Lê Văn Tú, Giám đốc Công ty cho biết, 3 - 4 năm nay, dự án ở tại Q.Thủ Đức đang lâm vào tình trạng "treo lửng lơ”.
Theo đó, UBND Q. Thủ Đức yêu cầu mua lại dự án để làm nhà tái định cư nhưng sau đó không triển khai. Đến tháng 3/2013, UBND Q.Thủ Đức có văn bản xin phê duyệt cho công ty Bình Dân được bán nền tái định cư nhưng đến nay Công ty vẫn không được bán, còn số tiền đã bỏ ra đầu tư cho dự án này đã 40 - 50 tỷ đồng.
Thủ tục không giảm
Trao đổi với phóng viên Doanh Nhân Sài Gòn bên lề buổi đối thoại, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành phân tích, việc Sở Xây dựng trả lời thời hạn hoàn thành hồ sơ để cấp phép xây dựng dự án cho DN tối thiểu là 21 tháng và tối đa là 27 tháng là điều rất khó xảy ra trong thực tế. Trong vòng 5 - 6 năm nay, thủ tục đã tăng tương ứng 5 - 6 lần.
Có thể hình dung vòng tròn khép kín của một dự án nhà ở gồm 3 giai đoạn: chuẩn bị - xây dựng - làm sổ (thủ tục pháp lý cho người mua), riêng ở khâu chuẩn bị cũng phải mất từ 4 - 5 năm; đến giai đoạn xây dựng sẽ mất 2 - 3 năm (phụ thuộc phần lớn vào chủ đầu tư) và đến khâu làm sổ hồng cũng mất ngót nghét 3 năm.
Theo ông Đực, nhìn chung, thủ tục hành chính đã trải qua 3 giai đoạn, cụ thể, cách đây 7 - 8 năm, chủ đầu tư chỉ cần xin phê duyệt quy hoạch 1/500 là có thể triển khai dự án (sau đó bổ túc thêm hồ sơ phòng cháy chữa cháy, tác động môi trường...). Cho đến khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực, để khởi công dự án, DN phải bổ sung thiết kế cơ sở được duyệt.
Đến nay, trên cơ sở Nghị định 64/2012/NĐ-CP, để có giấy phép xây dựng, DN phải có sổ đỏ mà muốn có sổ đỏ, DN phải hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (TSDĐ). Song, TSDĐ chỉ được ấn định sau khi họp tổ liên ngành.
Như vậy, thời hạn hoàn thành thủ tục xây dựng đã tăng từ 1 năm lên đến khoảng 5 năm cho quá trình tiền triển khai dự án, đó là chưa kể đến thời gian giải phóng mặt bằng. Trong khi, ở Manila, Philippines, thời hạn cấp phép một dự án chỉ mất 12 ngày thông qua một hội đồng tư vấn.
Một số DN đã đặt câu hỏi, liệu có DN nào ở ta chỉ mất từ 3 -7 năm là ra được dự án? (dĩ nhiên sẽ có những trường hợp ngoại lệ như một dự án khu đô thị lớn ở Hà Nội). Do đó, tại Việt Nam, thủ tục hành chánh vẫn là trở ngại lớn với các nhà đầu tư.
Theo kết quả khảo sát do Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) thực hiện mới đây, 65% DN được phỏng vấn cho rằng, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai là bức xúc nhất. Tương tự, có 73,9% DN cho rằng cần cải tiến thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, tiếp đó là lĩnh vực cấp phép xây dựng (43,3%) và thuế (39,5%).
