Trong báo cáo tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2017 mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa công bố cho thấy phân khúc nhà ở bình dân chào bán tăng 1,9 lần, phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần.
Trong khi đó phân khúc trung cấp giảm đến 42,1%, có những chủ đầu tư lớn chuyên phát triển dự án nhà ở trung cấp không có sản phẩm bán trong nửa đầu năm nay.
Phân khúc căn hộ trung cấp sụt giảm mạnh
Cụ thể, theo HoREA, thị trường nhà ở thương mại của thành phố trong 6 tháng đầu năm đã có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 16.506 căn, với tổng giá trị cần huy động lên đến 30.599 tỷ đồng.
Riêng phân khúc cao cấp có 5.164 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%, phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm tỷ lệ 31,1%, phân khúc bình dân có 6.206 căn, chiếm tỷ lệ 37,6%.
Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định: Đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ) đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và có tính thanh khoản cao.
“Tuy nhiên, nhìn tổng thể thì số lượng nhà ở chào bán giảm so với cùng kỳ năm 2016: Phân khúc nhà ở bình dân chào bán tăng 1,9 lần, phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần, nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42,1%, có những chủ đầu tư lớn chuyên phát triển dự án nhà ở trung cấp không có sản phẩm bán trong 6 tháng đầu năm nay”, ông Châu nói.
Bên cạnh đó, mặc dù thị trường trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi đang phát triển mạnh tại TP.HCM với nhiều thương hiệu mới như Aeon, Central, Auchan Super, Family Mart, Seven Eleven.., nhưng với việc phát triển rất nhiều các dự án chung cư có khối đế kinh doanh thương mại quy mô khoảng vài ngàn m2 sàn đã khiến không ít chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đối tác để khai thác, kinh doanh.
Tính pháp lý của dòng sản phẩm nghỉ dưỡng condotel vẫn chưa rõ ràng
Nguồn cung căn hộ officetel, condotel tăng bất thường
Một vấn đề khác cũng được HoREA cảnh báo đó là thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, serviced apartment) đang có dấu hiệu cung vượt cầu.
Tỷ lệ căn hộ condotel (căn hộ khách sạn) hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung là không bình thường.
“Bởi lẽ, thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort. Ngoài ra, việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8 - 12 năm là quá cao, chưa đảm bảo phát triển bền vững, tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Trong khi đó, tính pháp lý của loại sản phẩm này do hiện nay chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở”, ông Châu phân tích.
Nhiều chuyên gia cho rằng còn nhiều thách thức trong giao dịch bất động sản condotel. Bởi hiện các thủ tục pháp lý sở hữu (50 năm, lâu dài, có được ở hay không, cách thức vận hành, chia sẻ lợi nhuận...) liên quan đến loại hình condotel chưa được quy định chặt chẽ, do đó dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư lách luật để làm liều.
Mỗi loại hình condotel có tính pháp lý khác nhau nên khách hàng cũng rất khó để nắm bắt. Có những dự án là 50 năm và được ở, 50 năm không được ở, 70 năm hoặc lâu dài... Điều này cũng kiến khách hàng như lạc vào “mê hồn trận” và gặp nhiều rắc rối khi mua.
Cũng trong báo cáo HoREA còn đề cập đến tình hình tranh chấp trong chung cư vẫn tiếp tục gia tăng. Trong đó, tranh chấp đặc biệt gay gắt là nhiều trường hợp chủ đầu tư không làm "sổ đỏ" cho người mua nhà qua nhiều năm, trong đó có nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn.
Thị trường bất động sản TP. HCM vẫn có xu hướng tăng trưởng ổn định, nhưng HoREA cho rằng thị trường vẫn đang tồn tại hàng loạt điểm nghẽn cần phải giải quyết. Ví dụ: Điểm nghẽn gánh nặng tiền sử dụng đất, điểm nghẽn giải phóng mặt bằng, điểm nghẽn về chính sách tín dụng còn chưa phù hợp, thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài...
