Trong khi nhiều người tỏ ra lo lắng đối với việc tăng giá đất nền vùng ven, lại có quan điểm cho rằng những chủ đất ở khu vực trung tâm thổi giá cũng đáng lo ngại không kém. Mặt khác không chỉ cò thổi giá đất mà các đại gia bất động sản cũng tung chiêu đẩy giá đất một cách bài bản.
Vô cùng nguy hiểm
Ông Nguyễn Cao Trí, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản Bến Thành, nhận định giá bất động sản luôn tăng theo quy luật hình sin, trong mỗi chu kỳ có tăng có giảm nhưng nhìn chung là tăng giá.
Ông Trí dẫn chứng thời điểm năm 2007-2008 bất động sản liên tiếp thiết lập đỉnh. Sau đó thị trường bất động sản bước vào giai đoạn suy thoái, trầm lắng và gần đây lại xác lập đỉnh mới.
Bên cạnh việc tăng theo chu kỳ, thị trường bất động sản còn tăng theo khu vực. Việc tăng giá giữa các quận trung tâm và các quận vùng ven, quận mới cũng diễn ra theo những cách khác nhau.
Cụ thể, đất ở những khu trung tâm qua rất nhiều thời kỳ sốt đất, khi tăng đến mức nào đó sẽ chững lại nhưng không bao giờ giảm. Chờ qua thời kỳ khủng hoảng, giá đất ở các quận trung tâm lại tăng tiếp.
Trong khi đó, giá đất ở khu vực ngoại thành, vùng ven có biến động giá cực lớn và hầu hết các rủi ro mà hiện chúng ta thấy đều nằm ở bất động sản vùng ven, chứ khu trung tâm thì không có khu vực nào sụt giảm giá một cách ghê gớm.
"Đối với đợt sốt giá ảo trong thời gian gần đây, ngoài những yếu tố tăng giá do hạ tầng, sức mua tăng… thì chắc chắn trong việc tăng giá này có hiện tượng “té nước theo mưa”, ăn theo để thổi giá và đây là điều vô cùng nguy hiểm" - ông Trí cảnh báo.
Đại gia tung chiêu làm giá
Thực tế, hiện nay một số chủ đầu tư đang sở hữu nhiều bất động sản dùng chiêu “làm giá” thị trường một cách bài bản với mục đích làm cho tổng trị giá đất mà họ có trong tay tăng giá một cách chóng mặt.
Theo đó, đầu tiên những ông chủ đất mua một khu đất với giá nào đó. Sau đó mua tiếp một vài lô đất bên cạnh với giá cao gấp 5-10 lần để nâng giá khu đất đã mua trước đó.
Ví dụ, họ mua khu đất khoảng 200 ha ở quận 7, TP.HCM với giá 5 triệu đồng/m2, sau đó họ liền mua khu bên cạnh với giá 50 triệu đồng/m2.
Điều này dẫn đến tâm lý khách hàng, nhà môi giới thấy giá tăng thì dễ dàng “xuống tiền” gom những đất ở điểm lân cận.
Đến lúc này, khi định giá lại khu đất 200 ha đối với các tổ chức, đối tác thì họ không còn chấp thuận ở mức giá cũ nữa mà ngay lập tức “hét” mức giá mới cao gấp nhiều lần so với giá họ vừa mua trước đó.
“Với những đại gia sở hữu nhiều đất đai khi dùng chiêu nâng giá đất này sẽ giúp họ ngay lập tức cân đối tài sản, cân đối tài chính đối với ngân hàng hoặc đối tác…” - theo ông Trí nói.
Thực tế đã chứng minh là giá đất trên trục đường Đồng Khởi thời điểm cuối năm ngoái mới chỉ quanh ngưỡng 1 tỉ đồng/m2 thì đầu tháng 3 đã có những giao dịch mua bán được thực hiện với giá lên tới 1,3-1,5 tỉ đồng/m2.
Theo lẽ tự nhiên, khi giá đất trên đường Đồng Khởi tăng, ngay lập tức giá nhà đất tại các trục đường như Lê Thánh Tôn, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Hàm Nghi, Pasteur, Huỳnh Thúc Kháng... cũng tăng theo.
“Những khu đất vàng ở khu vực trung tâm TP hiện này đang bị làm giá theo kiểu đó hết. Đây là điều cần phải chú ý. Vì trong bài toán lớn của đại gia đất thì có một số nhỏ lẻ ăn theo nhưng nên nhớ rằng đây là “cái bẫy” mà đại gia đất đang muốn giăng ra để cân đối tổng tài sản của họ” - ông Trí phân tích.
Nguy hiểm hơn, những đại gia đất này chỉ mua đất chứ không bán, thậm chí cũng không khai thác các khu đất đã mua.
Giá đất trên trục đường Đồng Khởi thời điểm cuối năm ngoái mới chỉ quanh ngưỡng 1 tỉ đồng/m2 thì đầu tháng 3 đã có những nơi rao bán 1,3-1,5 tỉ đồng/m2. (Ảnh minh họa)
Ông Trí nói tiếp: “Đây chính là quả bom nổ chậm, vấn đề đặt ra là nó sẽ phát nổ vào lúc nào mà thôi. Bởi không thể có một tài sản có giá trị quá lớn mà các nhà đầu tư chỉ mua, không bán cũng không khai thác.
Có những khu đất được chủ đầu tư mua với giá lên đến hàng chục ngàn tỉ đồng, cứ để yên vài năm nay mà không hề có động tĩnh gì. Nếu những đại gia này không có “chiêu” để cân đối tổng thể tài sản hiện có thì không thể nào giải quyết được bài toán này.
Do đó, các cơ quan chức năng cần tìm ra cách để quản lý nhằm tránh rủi ro cho nền kinh tế cũng như tạo sự công bằng đối với các doanh nghiệp làm ăn chân chính” - ông Trí nhấn mạnh.
