Bị chiếm giữ nhà đã mua, kiện ai?

Cuối năm 2011, ông Phạm Ngọc Châu làm hợp đồng mua căn nhà tại đường Trường Chinh, phường Tân Thới Nhất, quận 12 (TP.HCM) của ông Huỳnh Văn Thắng. Đầu năm 2012, ông Châu được UBND quận cấp giấy chứng nhận nhà, đất và hai bên mua bán đã lập biên bản bàn giao nhà.

Người bảo mua hợp pháp, người nói đã ở từ lâu

Tuy nhiên, khi ông Châu đến nhận nhà thì người đang chiếm giữ và sử dụng căn nhà là ông Nguyễn Ái Phú không chịu giao nhà. Lý do được ông Phú nêu ra: Trước khi căn nhà được bán cho ông Châu thì ông đã đặt cọc cho ông Thắng để mua nhà.

Ông Phú trưng ra một hợp đồng tay mua bán nhà với ông Thắng lập vào ngày 3-12-2009, trong đó thể hiện hai bên đã giao nhận tiền đặt cọc là 1 tỉ đồng. Sau khi đặt cọc, do đi nước ngoài nên ông Phú đã ủy quyền cho một người khác đến quản lý và người này đã cho thuê lại căn nhà. Phía ông Phú còn nêu trên thực tế ông đã giao cho ông Thắng đến 2,5 tỉ đồng. Sau khi biết ông Thắng bán nhà cho ông Châu thì người đại diện của ông Phú đã khiếu nại đến UBND phường và gửi đơn khởi kiện ông Thắng ra TAND quận 12. Hiện tòa quận đã chuyển hồ sơ vụ kiện lên TAND TP.HCM vì người khởi kiện đang cư trú ở nước ngoài. Ông Phú cũng đã làm giấy ủy quyền cho người đại diện của mình tham gia tố tụng tại các cấp tòa nhưng đến nay vụ kiện này vẫn chưa được thụ lý.

Về phần mình, ông Châu trình bày: Vào thời điểm ông mua bán với ông Thắng, ông không biết thông tin gì về việc đặt cọc trước đó. Trước khi làm hợp đồng, ông Thắng vẫn mở cửa cho ông vào xem nhà, quá trình sang tên căn nhà cũng không có trở ngại gì do căn nhà chưa từng bị cơ quan có thẩm quyền nào ngăn chặn chuyển dịch. Hai bên đã làm cam kết giao nhà hơn một năm nay nhưng hiện ông Châu chưa biết cách nào để được sử dụng nhà với tư cách là chủ sở hữu hợp pháp.

Ông Phạm Ngọc Châu bức xúc vì vẫn chưa thể dọn về căn nhà mình đã mua hợp pháp từ hơn một năm trước. Ảnh: T.TÙNG

Kiện người bán hay người chiếm giữ?

Theo TS Nguyễn Văn Tiến (giảng viên khoa Luật dân sự, Trường ĐH Luật TP.HCM), về mặt dân sự nếu muốn lấy lại nhà thì người mua phải kiện người chiếm giữ chứ không phải kiện người bán. Tức là ông Châu phải khởi kiện ông Phú chứ không thể kiện ông Thắng. Bởi lẽ việc mua bán giữa ông Thắng và ông Châu là hợp pháp nên cần được pháp luật bảo vệ. Hơn nữa, hợp đồng mua bán này đã xong, các bên không phát sinh tranh chấp, thậm chí ông Thắng còn làm giấy cam kết giao nhà. Do đó, giữa ông Châu và ông Thắng không thỏa mãn điều kiện cho việc khởi kiện là phải có yếu tố tranh chấp. Việc ông Châu không nhận được nhà là do trở ngại, cụ thể là có tranh chấp từ phía ông Phú. Vì quan hệ tranh chấp quyền sở hữu căn nhà lúc này diễn ra giữa ông Châu và ông Phú nên ông Châu có quyền kiện. Quan hệ mua bán giữa ông Phú và ông Thắng mới chỉ dừng ở giai đoạn đặt cọc nên ông Thắng chưa đủ tư cách để chiếm dụng căn nhà. Hợp đồng mua bán này chưa hoàn thành nhưng ông Phú có quyền kiện ông Thắng để đòi lại tiền đã giao.

Thế nhưng theo Thẩm phán Phạm Công Hùng (Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM), vụ này xuất hiện hai giao dịch: Giữa ông Thắng và ông Phú chưa hoàn thành nên không xét; giữa ông Thắng và ông Châu đã hoàn thành. Cụ thể, ông Châu đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ của người mua theo hợp đồng nên ông Thắng phải có nghĩa vụ giao nhà. Nếu vì lý do nào đó ông Thắng không thực hiện được nghĩa vụ này thì ông Châu cần phải kiện ông Thắng yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Ông Phú sẽ được tòa xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để giải quyết tranh chấp trong yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng trên. Nếu ông Phú có yêu cầu thì tòa sẽ giải quyết hậu quả pháp lý trong giao dịch đặt cọc giữa ông và ông Thắng trước đó trong cùng vụ án hoặc thụ lý bằng vụ án khác. “Nói cách khác, giữa ông Châu và ông Thắng đang tồn tại một hợp đồng được pháp luật công nhận, nên quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa hai bên phải được thực hiện đúng, đầy đủ và toàn diện” - Thẩm phán Hùng nêu.

Đồng tình, Thẩm phán Hoàng Văn Hải (Phó Chánh án TAND tỉnh Tây Ninh) và luật sư Nguyễn Thế Thông (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng cho rằng phải kiện chủ nhà mới đúng đối tượng. Theo Thẩm phán Hải, nghĩa vụ giao tài sản của ông Thắng chưa xong thì phần lỗi thuộc về ông. Chi tiết hơn, phần lỗi này xuất phát từ chỗ trước đó ông Thắng đã hứa hẹn và nhận cọc của người khác. Ông Châu không biết, không liên quan và cũng không phát sinh tranh chấp với ông Phú. Đáng lẽ trước khi bán cho ông Châu thì ông Thắng phải giải quyết dứt điểm những mắc mứu với ông Phú. Chỉ nếu sau khi ông Châu nhận nhà mà xuất hiện ông Phú đến chiếm thì lúc ấy là quan hệ khác.

THANH TÙNG