Tọa đàm có sự tham dự của đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Sở Xây dựng TP.HCM, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cùng các chuyên gia bất động sản, các doanh nghiệp, hiệp hội và ngân hàng...

Tại buổi tọa đàm, các chuyên gia cung cấp thông tin tổng quan về tình hình nguồn cung của thị trường bất động sản bảy tháng qua và dự báo nguồn cung các tháng cuối năm, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền.

Trong đó, các chuyên gia, doanh nghiệp và cơ quan nhà nước sẽ lý giải vì sao giá bất động sản lại cao? Đây có phải là thời điểm thích hợp để người có nhu cầu nhà ở thật quyết định xuống tiền?... Mời bạn đọc theo dõi buổi tọa đàm trên các ấn phẩm của báo Tuổi Trẻ.

Giá nhà vượt khả năng chi trả

Chủ đầu tư các dự án địa ốc tung ra hàng loạt chính sách ưu đãi bán hàng để kéo người mua nhà như chiết khấu 30-50%, ân hạn thanh toán gốc, lãi vay lên đến 3-4 năm, thậm chí 7 năm hay kéo dài lịch thanh toán lên 4-6 năm...

Tuy nhiên, không ít người mua nhà ở thật vẫn cân nhắc thời điểm xuống tiền bởi nguồn cung nhà giai đoạn này vẫn chưa đa dạng, trong khi đa số các căn hộ tung ra thị trường vẫn ở phân khúc trung và cao cấp, thiếu vắng các căn hộ giá "mềm".

Gần 5 năm sống trong một căn nhà trọ ở quận Bình Thạnh với chi phí thuê nhà 7 triệu đồng/tháng, anh Nguyễn Tuấn Việt (30 tuổi) cho biết vợ chồng anh rất cần một căn nhà để an cư.

Thời gian qua, anh Việt liên tục tìm kiếm các căn hộ xây mới tại khu vực TP Thủ Đức với mức giá vừa tầm khoảng dưới 2 tỉ đồng/căn song tìm "đỏ mắt" vẫn chưa ra.

Theo anh Việt, các căn hộ tại khu vực này dù ở khá xa trung tâm nhưng giá đều vượt khả năng thanh toán của anh, các căn bèo lắm cũng trên 2 tỉ đồng, trong khi các căn 2 phòng ngủ đều chừng 3-5 tỉ đồng.

Với thu nhập cả vợ chồng chừng 40 triệu đồng/tháng, anh Việt lo rằng nếu vay hơn 2 tỉ đồng để mua một căn hộ chừng 3 tỉ sẽ rất chật vật. Hơn nữa, sau gần 5 năm dành dụm, số tiền tích lũy ban đầu của hai vợ chồng vẫn chưa đến 1 tỉ đồng, khó để đáp ứng mức 30% vốn tự có.

"Dù rất muốn mua nhà nhưng chúng tôi tính đi tính lại thấy thời điểm này còn quá ít căn hộ, nếu có thì giá cũng vượt khả năng chi trả của chúng tôi. Dù có thể vay mượn thêm của người thân, đồng nghiệp nhưng sẽ rất chật vật trả nợ nên vợ chồng vẫn đợi thêm", anh Việt kể.

Trong khi đó, chị Trần Thùy Linh (32 tuổi, giảng viên đại học) cho biết vợ chồng chị đang thuê trọ tại quận Tân Bình với số tiền thuê 10 triệu đồng/tháng.

Dù hai vợ chồng đã tích cóp được hơn 1 tỉ đồng song chị Linh cho hay rất khó để kiếm được một căn nhà khớp với túi tiền. Theo chị Linh, do giảng dạy ở trung tâm TP nên vợ chồng chị cũng tìm mua căn hộ không quá xa trung tâm.

Tuy nhiên, các căn mới ở các khu vực ưng ý thì đều giá cao, chừng 4-5 tỉ đồng, vượt xa khả năng tài chính của gia đình.

"Những căn vào ở luôn thì giá quá cao, chúng tôi mua cũng ngộp với lãi vay, còn những căn mà vợ chồng nhắm trả lãi được lại quá xa và thời gian bàn giao nhà cũng lâu, vài năm trời và có rủi ro nên vợ chồng tạm thời vẫn ở trọ", chị Linh kể.

Nguồn cung căn hộ sụt giảm, vì sao?

Trong khi nhu cầu mua căn hộ đối với người có nhu cầu ở thật luôn tăng cao, số lượng căn hộ cung ứng ra thị trường thời gian qua lại giảm sút trầm trọng.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Võ Hồng Thắng - giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group) - cho biết đến hết quý 2-2023, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM ghi nhận ở mức 8.621 căn. Trong đó, riêng quý 2 chỉ khoảng 760 căn, giảm đến 31% so với quý trước và sụt giảm 93% so với cùng kỳ năm 2022.

Theo ông Thắng, phần lớn nguồn cung mới đưa ra thị trường chỉ tập trung phân khúc căn hộ cao cấp hạng A, hạng sang.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng A với mức giá từ 61 - 99 triệu đồng/m² liên tục duy trì ở mức cao, tỉ trọng luôn ở mức 60-70% nguồn cung mới toàn thị trường mỗi năm. Ở chiều ngược lại, nguồn cung mới phân khúc căn hộ hạng C lại liên tục "mất tích" trên thị trường suốt hơn ba năm trở lại đây.

Ông Đinh Minh Tuấn - giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan - cũng cho biết báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam (CSS) nửa cuối năm 2023 do đơn vị này vừa khảo sát cho thấy 61% người dân vẫn muốn mua bất động sản trong vòng một năm tới.

Riêng trong quý 2, nhu cầu tìm mua phân khúc chung cư dưới 50 triệu đồng/m² tại TP.HCM tăng 29% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, do nguồn cung vẫn nhỏ giọt khiến giá chung cư không giảm.

Theo ông Trần Quốc Dũng, phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, từ đầu năm đến nay doanh nghiệp này đã tung ra thị trường TP.HCM khoảng 1.000 sản phẩm.

Tuy nhiên, ông Dũng thừa nhận nguồn cung nhà tại TP.HCM giảm sút rất mạnh, một phần do thị trường, phần còn lại do các vấn đề liên quan đến chính sách, pháp lý.

Dù nhiều dự án được gỡ vướng pháp lý trong nửa đầu năm 2023 nhưng cũng khó tăng nguồn cung do tỉ lệ dự án được tháo gỡ chưa đáng kể.

Cụ thể, trong tổng số 180 dự án bất động sản tại TP đang được rà soát pháp lý, có 16 dự án được tháo gỡ, còn 148 dự án trong danh mục đề nghị gỡ vướng, dự kiến đến cuối năm nay sẽ có 50 dự án được gỡ vướng.

Cách nào tăng nguồn cung giá hợp lý?

Để tăng cung cho thị trường nhà ở, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng việc đầu tiên là tháo gỡ pháp lý dự án, giúp các dự án căn hộ được xây dựng.

Trong đó, cần khơi thông pháp lý để dự án được xây đến khâu đủ điều kiện huy động vốn, tạo dòng tiền cho các doanh nghiệp hoàn thành dự án, tung sản phẩm ra thị trường. Do các dự án đảm bảo về mặt pháp lý không nhiều, chủ đầu tư có lợi thế "một mình một chợ" nên giá bán căn hộ khó giảm.

Trong khi đó, các chủ đầu tư đang gặp vướng về pháp lý, chưa triển khai được dự án, các chi phí ngày càng đội lên, bào mòn lợi nhuận, thậm chí ăn vào vốn, tài sản cố định.

Ngoài vấn đề pháp lý, cũng cần giải quyết bài toán tín dụng, khơi thông dòng tiền bằng các chính sách hướng đến người có nhu cầu mua nhà ở thật, doanh nghiệp phát triển dự án cho người có nhu cầu.

Theo ông Châu, cần xem xét có các chính sách cho vay linh hoạt, giảm lãi suất cho người mua nhà có nhu cầu ở thật đang chiếm đa số. "Vấn đề mấu chốt vẫn là cần tháo gỡ khó khăn để cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền được xây dựng, tăng nguồn cung.

Còn như bây giờ người có thu nhập trung bình muốn mua nhà cũng không có nhà để mua, nguồn cung không có lấy đâu ra để mua trong khi nguồn cung cao cấp lại dồi dào", ông Châu nói.

Ông Dũng cũng cho rằng việc các dự án gặp vướng mắc pháp lý, kéo dài thời gian triển khai làm các chi phí tài chính bị đội lên, hạn chế nguồn cung, khó giảm đầu ra. Việc sớm gỡ vướng, đưa các dự án vào kinh doanh sẽ giúp nguồn cung cho thị trường phong phú hơn, đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng.

"Việc gỡ vướng pháp lý cũng là một phần để giúp lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư, khách hàng đối với thị trường bất động sản để tham gia thị trường vào thời điểm này", ông Dũng nói.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc xác định đúng vị trí các điểm nghẽn và xử lý theo đúng trình tự vẫn là yếu tố cốt lõi gỡ khó cho thị trường. "Khơi thông nguồn cung cho các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với nhu cầu thiết thực của người dân chính là chìa khóa để mở cánh cửa cho thị trường bất động sản thời điểm này", ông Đính nói.

Số dự án được chấp nhận chủ trương đầu tư giảm 70%

Theo Bộ Xây dựng, trong sáu tháng đầu năm 2023, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, chỉ bằng 50% so với sáu tháng cuối năm 2022. Có 659 dự án đang được triển khai, giảm 39,6%. Chỉ có 23 dự án được chấp nhận chủ trương đầu tư, giảm 70% và 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 62,5%.

Thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho thấy trong sáu tháng đầu năm 2023, trên địa bàn chỉ có tám dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn, giảm 33,3% so với sáu tháng đầu năm 2022.

Kiến nghị cho vay theo pháp lý dự án

Ngày 17-7, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi kiến nghị đến Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước, đề xuất sửa thông tư 06 (có hiệu lực 1-9-2023) để nới điều kiện cho vay.

Theo HoREA, thông tư 06 đã tăng từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay sẽ dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà... sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng.

Trong đó, HoREA cho rằng việc cá nhân, pháp nhân góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh tại mọi giai đoạn thực hiện dự án đều hợp pháp, nên Ngân hàng Nhà nước cần xem xét cho phép tổ chức tín dụng được cho vay "để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh" và phải có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng.

Để kiểm soát rủi ro, theo HoREA, Ngân hàng Nhà nước cần quy định tổ chức tín dụng có trách nhiệm quy định cụ thể việc cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án.

Chẳng hạn, dự án A đã có "quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư", tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỉ lệ không quá 30% tổng mức đầu tư. Hoặc dự án B đã có "giấy phép xây dựng", tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỉ lệ không quá 50% tổng mức đầu tư...

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị gia hạn 12 tháng đối với quy định các tổ chức tín dụng phải tuân thủ tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đến tháng 10-2024 thay vì tháng 10-2023...

Khoảng 4 triệu người nước ngoài, Việt kiều có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam

Hiện có 3.035 người nước ngoài đã mua nhà chung cư ở Việt Nam. Khoảng 4 triệu người muốn mua nhà ở Việt Nam, bao gồm người nước ngoài và Việt kiều.