Doanh nghiệp phải đấu thầu đất để phát triển dự án nhà ở thương mại với các dự án trong tương lai. Trong ảnh: dự án bất động sản đang được xây dựng ở TP Thủ Đức (TP.HCM) - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Dù trải qua nhiều vòng thảo luận, góp ý, song dự thảo luật còn nhiều vấn đề khiến các chuyên gia, doanh nghiệp băn khoăn liên quan đến việc thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, các phương pháp định giá đất và việc tạo quỹ đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông MAI HỮU TÍN - chủ tịch Liên đoàn Doanh nghiệp tỉnh Bình Dương, đại biểu Quốc hội khóa XII và XIII - cho rằng cần phải khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế và sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Ông MAI HỮU TÍN - chủ tịch Liên đoàn Doanh nghiệp tỉnh Bình Dương, đại biểu Quốc hội khóa XII và XIII
Nên mở rộng trường hợp được thế chấp
* Dự thảo luật quy định theo hướng hầu hết các tổ chức kinh tế chỉ được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm. Điều này có tác động lớn đến các doanh nghiệp?
- Theo luật hiện tại, doanh nghiệp được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền hằng năm hay trả tiền một lần. Theo điều 121 về vấn đề cho thuê đất của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, hầu hết các tổ chức kinh tế sẽ chỉ được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm nhằm bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước.
Như vậy, doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất đó để vay vốn tại các tổ chức tín dụng, theo quy định tại điều 34 của dự thảo luật. Việc này hạn chế rất lớn khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp, dù chính doanh nghiệp đã bỏ tiền ra đền bù đất của dân thay cho Nhà nước để Nhà nước có đất sạch cho doanh nghiệp thuê.
* Việc áp dụng quy định trên sẽ gây ra những hệ lụy ra sao đối với cộng đồng doanh nghiệp trong việc tiếp cận tín dụng?
- Quy định hiện tại lại chỉ cho phép doanh nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất khi đã trả tiền thuê đất với thời hạn còn lại ít nhất 5 năm. Việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp Việt Nam từ trước đến nay đã khó do hầu hết ngân hàng yêu cầu phải có tài sản thế chấp.
Trong tình hình kinh tế khó khăn chung cả ở trong lẫn ngoài nước đã kéo dài nhiều năm qua, và có thể sẽ kéo dài tiếp ít nhất là đến hết 2024, nay nếu lại thêm khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng thì cơ may tồn tại hay phục hồi của doanh nghiệp Việt Nam lại càng kém đi.
Do vậy, chúng tôi đề nghị đưa vào dự thảo luật thêm phương án là đất thuê trả tiền hằng năm nhưng trả hết cho chu kỳ 5 năm cũng được thế chấp quyền sử dụng đất.
Các doanh nghiệp mong muốn được khơi thông chính sách để phát triển các dự án, tăng nguồn cung nhà ở - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Cần nới tiêu chí về quỹ đất thực hiện dự án
* Vấn đề quan trọng gây nên tranh luận trong nghị trường đó là việc thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở thương mại, dịch vụ. Thực tiễn doanh nghiệp, ông thấy việc sử dụng đất phát triển các dự án thông qua việc thỏa thuận quyền sử dụng đất đang gặp những vấn đề gì?
- Thực tế sử dụng đất của hầu hết các doanh nghiệp trong khu vực miền Đông Nam Bộ là họ sử dụng đất của chính gia đình họ đã có từ nhiều thế hệ hoặc đền bù đất của dân để bàn giao cho Nhà nước, rồi từ đó được Nhà nước cho thuê đất để phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh. Riêng tại phía nam tỉnh Bình Dương, bao gồm các thành phố Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một, có hàng ngàn doanh nghiệp sử dụng đất như vậy.
Để hiện đại hóa đô thị, giảm thiểu ô nhiễm và tạo điều kiện phát triển địa phương mạnh mẽ hơn, toàn bộ các địa phương trên hiện đã được quy hoạch lại theo hướng sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại và thương mại dịch vụ, không cho phép sử dụng đất cho mục đích sản xuất nữa. Các doanh nghiệp này đều đã được thông báo chuẩn bị ngừng hoạt động, di dời vào các khu công nghiệp hoặc cụm công nghiệp tập trung.
Điều 127 của dự thảo luật được thiết kế theo hướng không ưu tiên cho người đang có quyền sử dụng đất như vậy. Dù đất mà họ đang sử dụng hoàn toàn phù hợp với quy hoạch mới cho việc phát triển nhà ở thương mại, nhưng họ không được tự phát triển, cũng không được phép chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác thực hiện việc phát triển, do họ không có đất ở.
Mà làm sao có đất ở được khi trước đây họ bàn giao đất cho Nhà nước để được thuê lại cho mục đích sản xuất kinh doanh? Dù trong số đất mà họ đã đền bù của dân trước đây có bao gồm cả đất ở thì khi cho thuê đất Nhà nước xác định toàn bộ đất cho họ thuê là đất chỉ phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh.
Sản xuất tiếp không được, tự phát triển thành dự án nhà ở thương mại không được, chuyển nhượng lại cho người khác phát triển dự án nhà ở thương mại cũng không được, phương án duy nhất cho họ là chờ được Nhà nước đền bù để có tiền di dời. Và trong lúc chờ đền bù thì đương nhiên họ không dám đầu tư thêm máy móc thiết bị hoặc công nghệ hiện đại hơn để có thể cạnh tranh.
Bao giờ họ được Nhà nước đền bù? Nhà nước có đủ nguồn lực để có thể đền bù cùng lúc hàng ngàn doanh nghiệp như vậy để đạt tiến độ di dời đã đề ra trong vài năm không? Đó là những vấn đề mà thực tế đặt ra.
Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được thông qua vào kỳ họp bất thường ngày 15-1, quy định nhiều nội dung về phát triển quỹ đất xây dựng dự án nhà ở thương mại - Ảnh: QUANG ĐỊNH
* Vậy theo ông, phương án nào sẽ khả thi trong bối cảnh hiện nay?
- Cơ sở của việc thiết kế dự thảo luật theo hướng như vậy là để tránh thất thoát cho Nhà nước. Hãy giả sử là doanh nghiệp đang sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất sản xuất kinh doanh hiện có sang thực hiện dự án nhà ở thương mại. Khi đó, họ buộc phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo các quy định về giá đất và phương pháp định giá tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất do Nhà nước ban hành. Vậy thì việc thất thu đến từ đâu?
Chúng tôi ủng hộ phương án khả thi nhất, không tốn kém nguồn lực của Nhà nước, không gây chậm trễ quá trình di dời và phát triển đô thị, không tạo ra thiệt hại cho doanh nghiệp.
Tức là người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định tại điều 79 của luật.
* Hiện nay cả nước có nhiều dự án ít nhiều vướng mắc liên quan đến quy định về việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có "đất ở". Đây cũng là vướng mắc căn bản khiến nhiều dự án ở TP.HCM không đủ điều kiện để làm dự án nhà ở thương mại. Theo ông, cần quy định tiêu chí như thế nào để phù hợp với thực tiễn để gỡ các điểm nghẽn?
- Yếu tố cơ bản đầu tiên khi nói về phát triển các dự án nhà ở thương mại phải là phù hợp với quy hoạch phát triển và sử dụng đất của địa phương. Nếu người sử dụng đất đang có đất phù hợp với quy hoạch và sẵn sàng thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để có quyền phát triển dự án nhà ở thương mại thì theo tôi không có cơ sở để cho rằng làm như vậy sẽ gây thất thoát.
Những địa phương đang có nhiều nhà máy nằm lọt trong lòng đô thị mới phát triển có nhu cầu rất lớn về việc chỉnh trang đô thị và giảm thiểu ô nhiễm. Họ cần di dời các nhà máy đó.
Nếu chúng ta không tạo cơ chế để những người đang có quyền sử dụng đất như vậy được thực hiện đúng quy hoạch, có nguồn vốn để tự di dời, tham gia quá trình chỉnh trang đô thị và đóng góp vào ngân sách nhà nước qua việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở... thì Nhà nước phải tự bỏ tiền ra đền bù cho doanh nghiệp.
Và nếu đền bù chỉ một vài trường hợp thì không sao. Nhưng khi số lượng các trường hợp như vậy rất lớn, lên tới vài ngàn như ở Bình Dương chẳng hạn, doanh nghiệp vô tình giúp Nhà nước giữ đất bao nhiêu năm qua và có nhiều đóng góp vào sự phát triển chung giờ lại không có cơ hội tự quyết định vận mệnh của mình, trong khi Nhà nước phải bỏ rất nhiều nguồn lực để đền bù, để di dời.
Doanh nghiệp đang sử dụng đất phù hợp quy hoạch nên được ưu tiên. Nhà nước nên sử dụng nguồn lực của mình vào các vấn đề quan trọng và thiết yếu hơn như xây dựng cơ sở hạ tầng. Không có cơ sở để cho rằng ưu tiên cho doanh nghiệp đang sử dụng đất sẽ gây thất thoát. Họ gây thất thoát bằng cách nào khi quyền định giá và phê duyệt giá để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nằm trong tay Nhà nước?
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp bất thường lần 5, dự kiến khai mạc ngày 15-1.
Tại phiên họp 29 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự luật này, trình bày báo cáo tiếp thu, giải trình, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đã nêu về nội dung các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (điều 122 và điều 127 dự thảo luật).
Theo đó, báo cáo của Chính phủ tiếp tục đề nghị mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác. Tuy nhiên, thực hiện kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, dự thảo luật giữ như quy định của Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung theo luật sửa đổi mới được thông qua 2023. Theo đó, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở.
Đại biểu HOÀNG VĂN CƯỜNG (ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách):
Hệ lụy khi để nhà đầu tư mua gom đất
Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở cũng là phù hợp. Bởi việc để cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư tự đi mua gom các loại đất khác, sau đó lại chuyển mục đích thành đất ở sẽ có hai hệ lụy.
Thứ nhất là khi các loại đất khác để cho người dân và doanh nghiệp "mua gom", tự thỏa thuận sẽ gây khó khăn khi việc thỏa thuận đó không thành công, dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất đó sẽ không được thực hiện.
Đồng thời, quy hoạch về chuyển đổi đất, quy hoạch về phát triển kinh tế - xã hội cũng sẽ không được thực hiện. Như vậy, những trường hợp này phải thuộc vào dự án Nhà nước đứng ra thu hồi để thực hiện được quy hoạch về đất đai, phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ hai, những dự án, phần đất đai không phải đất ở mà để cho người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận thì sau khi thỏa thuận xong họ lại đi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Điều này cũng có thể gây ra bất bình đẳng về giá trị gia tăng từ những loại đất không phải đất ở với giá trị tăng lên khi doanh nghiệp xin chuyển đổi mục đích thành đất ở. Như vậy, sẽ không công bằng với người có đất trước đó, bởi cá nhân không được tự chuyển đổi sang mục đích đất ở mà phải thỏa thuận bán cho doanh nghiệp với giá rẻ.
Cùng với đó cũng gây thiệt hại cho lợi ích xã hội khi đáng ra chuyển đổi mục đích sử dụng đất như vậy thì phần giá trị gia tăng phải được đấu thầu, đấu giá, thu tiền đó vào ngân sách đầu tư hạ tầng, hỗ trợ cuộc sống cho những người bị thu hồi, hỗ trợ điều kiện sống vùng đó tốt hơn... Song bây giờ có thể không được tập trung vào mà rơi vào tay cá nhân, điều này không phù hợp.
Một vấn đề khác tôi băn khoăn về phương thức thu hồi đất, hay tự thỏa thuận khi thực hiện các dự án. Dư luận cho rằng phải tăng cường thỏa thuận để người dân được quyền thỏa thuận với doanh nghiệp, tăng thêm quyền lợi cho người dân. Song thực tế, đừng nghĩ rằng người dân thỏa thuận với doanh nghiệp họ được lợi.
Doanh nghiệp chỉ trả tiền xong là xong. Họ sẽ không có các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như khi Nhà nước đứng ra thu hồi đất. Như vậy người dân lấy gì để đảm bảo có nhà ở tốt hơn, giữ được sinh kế, có dịch vụ tốt...
Thực tế chúng ta đã thấy rất nhiều trường hợp nhận một cục tiền là xong, hết tiền là tay trắng, sinh ra rất nhiều vấn đề về ổn định xã hội. Hơn nữa, chắc gì người dân đã đủ năng lực để đàm phán với nhà đầu tư sao cho có lợi hơn cho mình.
Bên cạnh đó, cũng có những dự án bị đình trệ vì không thỏa thuận được với người dân khi tất cả đồng tình, chỉ 1-2 người không đồng ý, vì thế doanh nghiệp cũng mong muốn có sự tham gia của Nhà nước. Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nếu Nhà nước lại bỏ quyền đó đi để các bên tự thỏa thuận thì không ổn.
Dự án khi được thực hiện là phải phù hợp quy hoạch, được phê duyệt. Mục đích của việc quy hoạch là phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Việc thu hồi kết hợp với chính sách bồi thường, tái định cư phù hợp như tôi đã nói ở trên thì chắc chắn đa số người dân sẽ đồng tình, dự án được thực hiện suôn sẻ, nhanh chóng, sớm mang lại các lợi ích như kỳ vọng.
Đối với các phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương án trong dự thảo đã cơ bản quy định rõ.
Ví dụ phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư... thì phải tuân thủ điều kiện nào và khi có đủ điều kiện mới dùng... Chẳng hạn với đất nông nghiệp không thay đổi mục đích sử dụng thì khi định giá có thể sử dụng phương pháp thu nhập. Còn việc cụ thể hóa các phương pháp, kỹ thuật định giá của mỗi phương pháp không nên đưa vào luật mà đưa vào các nghị định sau này của Chính phủ hướng dẫn cụ thể. Chỉ có một phương pháp còn nhiều ý kiến là hệ số điều chỉnh.
Một số ý kiến cho rằng trên thế giới không có và đây không phải phương pháp khoa học. Với phương pháp này trên thực tế khi áp dụng Luật Đất đai mới và giá đất được định giá sát với thị trường thì phương pháp hệ số điều chỉnh dường như không còn giá trị trong quá trình định giá các loại đất đai cá biệt. Phương pháp này chỉ có ý nghĩa trong thu thập thông tin xây dựng bảng giá đất.
Các nhà đầu tư, doanh nghiệp kỳ vọng nguồn lực đất đai sẽ được tận dụng tối đa khi luật được thông qua - Ảnh: TỰ TRUNG
Chuyên gia pháp lý bất động sản NGUYỄN VĂN ĐỈNH:
Nên có nghị quyết tháo gỡ các vướng mắc
Vấn đề loại đất nào mà nhà đầu tư đang có hoặc đi thỏa thuận, nói cách khác "mua gom" được chuyển đổi mục đích làm nhà ở thương mại, đang nhận được nhiều sự quan tâm trong vài năm qua.
Theo số liệu thống kê, riêng với Hà Nội và TP.HCM có hơn 200 dự án bị "tắc" lại do vấn đề này. Tại Luật Nhà ở 2023 mới được Quốc hội thông qua ở kỳ họp thứ 6 và sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025 không quy định loại đất nào được làm nhà ở thương mại mà dẫn chiếu theo Luật Đất đai.
Hiện nay, qua theo dõi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có thể thấy tinh thần của dự thảo lần này đã quy định rất rõ về loại đất được chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở thương mại.
Theo đó, dự thảo mới nhất quy định nếu đang có đất thì nhà đầu tư phải đang có đất ở và đất khác (không giới hạn tỉ lệ phần trăm đất ở tối thiểu bao nhiêu). Còn nếu đi thỏa thuận về quyền sử dụng đất (mua gom) thì phải 100% là đất ở. Như vậy có thể thấy dự thảo mới nhất ưu tiên trường hợp nhà đầu tư đang có đất hơn, còn đi "mua gom" thì bị khống chế và gần như sẽ không gặp được trường hợp có 100% đất ở.
Có thể nhiều chuyên gia, nhà đầu tư sẽ băn khoăn, thậm chí không đồng tình với quy định trong dự thảo mới nhất về nội dung này, tuy nhiên đây là vấn đề có thể đã được bàn kỹ và nhận được sự thống nhất của cơ quan thẩm tra, chủ trì soạn thảo.
Song tôi đề nghị sau khi thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) thì Chính phủ sẽ xây dựng và trình Quốc hội một nghị quyết tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai trước đây để đưa ra giải pháp tháo gỡ dứt điểm cho hơn 200 dự án bị vướng, nhà đầu tư đã mua gom được đất nhưng không có đất ở.
Bên cạnh đó, thời gian tới cần phải giải phóng nguồn lực, giải pháp điều chỉnh quy hoạch, không làm dự án nhà ở thương mại mà xem xét các dự án thương mại, dịch vụ (không có chức năng ở) cũng cần được tính đến. Các nhà đầu tư có lẽ cũng cần tiếp cận theo hướng này để trao đổi với chính quyền địa phương.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi giữ quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở - Ảnh: THÀNH CHUNG
Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):
Cần có giải pháp chuyển tiếp
Nếu các quy định theo dự thảo luật thông qua, các doanh nghiệp trông chờ vào giải pháp đó là Nhà nước tổ chức đấu thầu, tạo quỹ đất để đáp ứng nhu cầu đầu tư, phát triển bất động sản và các khu đô thị, nhà ở thương mại.
Lối thoát của các doanh nghiệp bất động sản đó là thực hiện điều 122 về đấu thầu dự án có sử dụng đất, trong đó có đất chưa giải phóng mặt bằng. Nhà đầu tư sẽ ứng tiền giải phóng mặt bằng, khi đó nhà đầu tư biết rõ 36 tháng sau sẽ được giao đất nếu trúng thầu.
Như vậy Nhà nước sẽ cầm trịch, điều tiết nguồn cung đất đai ra thị trường trong tương lai bởi khi Nhà nước tổ chức đấu thầu, doanh nghiệp mới được tham gia. Đồng thời, Nhà nước cũng lựa chọn nhà đầu tư được tham gia phát triển dự án thông qua đấu thầu. Còn với nhận chuyển nhượng thì chỉ được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở.
Ngoài ra, với những trường hợp tồn tại là doanh nghiệp đã mua đất nhưng không có đất ở, cần phải có quy định xử lý chuyển tiếp để giải phóng nguồn lực đất đai, không nên để các dự án đó đứng khựng. Điều này cũng giúp các nhà đầu tư vượt qua khó khăn, còn các dự án sau này sẽ thực hiện theo Luật Đất đai mới.
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận