Dù chưa có chủ trương hay quyết định chính thức nhưng sự đồn thổi về quy hoạch của người môi giới, người bán… khiến giá đất tăng chóng mặt, người có nhu cầu mua ở thật sự bị hoa mắt.

Cứ gần cuối tuần, ông Thuấn lại bị bao vây bởi các thông tin chào mời đi xem mua đất Củ Chi (TP.HCM), Tây Ninh rộn ràng trong điện thoại từ Zalo, Viber.

Khi hỏi những người môi giới cụ thể hơn một vài thông tin, ông Thuấn hoa mắt bởi giá đất nhảy múa vô chừng và những viễn cảnh hấp dẫn, nào là đất vườn trong khu dân cư nông thôn, có ao, sau này chuyển thành thổ cư được, mai này Củ Chi lên thành phố, đất vườn thành đất đô thị, tha hồ mà xây cất…

Ông Thuấn kể có chỗ ông thấy thông tin sắp mở bán nên hỏi thăm, đến giữa tuần, môi giới gọi điện thoại báo khu đất ấy đã bán hết. Đến cuối tuần, môi giới lại nhắn tin cho ông ỉ ôi: "Có khách bỏ cọc lô duy nhất, em đưa anh đi xem, anh đem theo tiền đặt cọc luôn nhé!".

Các môi giới gửi cho ông đường link các bài báo viết về việc huyện Củ Chi sắp lên thành phố, về thông tin về các dự án khủng sắp đổ vào Củ Chi qua hội nghị xúc tiến thương mại, thông tin về các tuyến đường nối Củ Chi, Hóc Môn đến trung tâm TP.HCM…

Những khu đất được rao là mặt tiền đường nhưng thực chất là đường nội bộ do các đầu nậu đất mua, mở đường tự cắm cọc giăng hàng rào, tự đào ao, trồng cây lập vườn trên đất nông nghiệp.

Trong khi đó, UBND huyện Củ Chi khẳng định đang siết chặt việc phân lô tách thửa đất nông nghiệp.

Những người môi giới đất vẫn cứ cam đoan với ông là đất của họ được phân lô tách thửa hợp pháp, còn gửi cho ông những hình chụp giấy chủ quyền được UBND huyện Củ Chi ký tháng 4-2022. Ông Thuấn đến hỏi UBND các xã đều được trả lời không rõ ràng về thông tin quy hoạch cũng như khả năng chuyển mục đích sử dụng thành đất ở của các khu đất được giới thiệu.

Nhiều người dân có đất ở Củ Chi cho biết chính quyền chỉ giải quyết chuyển đất nông nghiệp thành đất ở với diện tích nhỏ tùy theo quy hoạch từng khu vực. Với đất ở cũng cấp giấy phép xây dựng với mật độ rất thấp nên người mua đất khó xây dựng được nhà ở như mong muốn.

Lại có những người khẳng định hiện nay tại huyện Củ Chi đã hết hạn mức chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất khác trong kỳ quy hoạch này nên phải chờ UBND TP.HCM phê duyệt hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất trong kỳ quy hoạch tiếp theo…

Trước "rừng" thông tin đủ kiểu này, ông Thuấn không biết đường nào mà lần.

Kể từ khi thông tin các huyện ở TP.HCM sẽ lên thành phố râm ran từ cuối năm 2021, giá đất cũng ăn theo.

Một nền đất ở diện tích 5x20m tại một khu dân cư trên đường Đinh Đức Thiện, thuộc xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh trước đó khoảng 3 tỉ đồng, đầu năm 2022 tăng lên 4 tỉ đồng và hiện nay tăng thêm 1 tỉ nữa.

Không ít người có đất hôm trước đăng thông tin rao bán, hôm sau rút lại thông tin vì sợ "giá bán bị hố, chờ thêm thời gian nữa xem sao". Giá đất bị hét theo tiến độ thông tin công bố quy hoạch.

Người mua, nếu có, chủ yếu là người đầu cơ, đón đầu xu hướng, những người thực sự có nhu cầu mua đất khó theo nổi mức giá tăng liên tục này.

Giá đất TP.HCM tăng khiến các khu vực giáp ranh thành phố cũng được "ăn theo". Khu vực Gò Đen thuộc xã Phước Lợi, huyện Bến Lức, Long An (cách huyện Bình Chánh khoảng 3km) thời gian gần đây cũng chộn rộn với chuyện giá đất tăng. 1.000m² đất ruộng cách nay hơn năm giá 600 triệu đến 1 tỉ đồng (tùy đường lớn nhỏ) thì nay khoảng 1-1,5 tỉ đồng.

Ở huyện Củ Chi, giá đất tăng không chỉ vì thông tin huyện này sắp thành thành phố mà những người môi giới còn có nhiều chiêu khác.

Khi thông tin về thành phố Củ Chi tương lai im ắng, môi giới nhà đất tung thông tin về dự án của các tập đoàn lớn, các dự án lớn…

Nào là Safari Củ Chi sắp khởi công hay tập đoàn X, Y, Z có dự án khu du lịch sinh thái, khu nghỉ dưỡng, dự án đường ven sông… Cứ mỗi lần có sự kiện, thông tin liên quan đến xúc tiến, mời gọi đầu tư… là giá đất lại tăng.

Ông Trần Hoàng Quân, giám đốc Sở Xây dựng, từng cảnh báo tại hội thảo về quy hoạch huyện Bình Chánh (tháng 11-2021) về tình trạng chính quyền chỉ vừa mới bàn kế hoạch chuyển đổi các huyện thành quận (thành phố) thì giá đất bên ngoài đã tăng chóng mặt.

Theo một chuyên gia nghiên cứu về chu kỳ tăng của giá đất ở Viện Nghiên cứu và phát triển TP.HCM, giá đất thường tăng theo tiến độ đầu tư hạ tầng: khi có thông tin (đồn thổi) quy hoạch hạ tầng, Nhà nước công bố quy hoạch chính thức, thu hồi đất bắt đầu xây dựng hạ tầng, hạ tầng hoàn thiện… Khi đó, giá đất xung quanh có thể tăng từ 4-5 lần so với giá ban đầu.

Thực tế, giá đất tại TP.HCM và những tỉnh lân cận trong thời gian qua tăng không theo quy luật bình thường, mới chỉ có định hướng, thông tin quy hoạch chưa được công bố chính thức thì giá đất đã tăng gấp 3-4 lần. Điều này cho thấy giá đất quá ảo.

Để chuyển đất nông nghiệp thành đất ở phải qua nhiều quy định và thủ tục chặt chẽ. Nhưng tình trạng phân lô tràn lan, phá nát quy hoạch thời gian qua cho thấy khâu quản lý quy hoạch lỏng lẻo.

Theo Luật đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được lập căn cứ vào 7 yếu tố: quy hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng, của tỉnh, quy hoạch, chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực; điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh, hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước đó; nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực của cấp tỉnh; định mức sử dụng đất; tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất…

Mỗi kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm. Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất 10 năm của quận huyện, UBND cấp tỉnh sẽ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cho từng địa phương, phân chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất cho mỗi quận, huyện.

Một chuyên gia về quy hoạch cho rằng nếu làm quy hoạch đúng thì UBND cấp tỉnh phải xác định định hướng phát triển đô thị, cư dân của địa phương mình trong 10 năm tới. Trong đó, xác định những khu vực để phát triển dân cư, thương mại dịch vụ, công nghiệp…

Ngược lại, những vùng hạ tầng chưa được đầu tư xây dựng hoặc chưa có kế hoạch xây dựng, những khu vực vùng trũng thấp, xây dựng công trình sẽ tốn kém và khó khăn thì Nhà nước hạn chế cho chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân, các địa phương cũng sẽ có những khuyến khích rõ ràng cho những khu vực cần phát triển dân cư.

Với người dân, theo quy định, muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang thổ cư thì khu vực đó phải có đất phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và phải có đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ năm trước.

Nếu được chính quyền đồng ý thì năm sau mới được làm thủ tục chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Nhiều địa phương chỉ cho người dân chuyển mục đích sử dụng thành đất ở theo mật độ xây dựng của quy hoạch.

Như đất nằm trong quy hoạch khu nhà vườn sinh thái, chỉ xây dựng với mật độ 30% thì người dân chỉ được chuyển thành đất ở 30% trong tổng diện tích đất có được. Tại nhiều địa phương, Nhà nước đưa ra hạn mức chuyển đất nông nghiệp thành đất ở mỗi năm nên những người đăng ký chậm thường buộc phải chờ đến năm sau vì hết hạn mức.

Nhưng ở không ít địa phương, đặc biệt các vùng đô thị hóa nhanh, nhu cầu chuyển đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà của người dân rất lớn trong khi quỹ đất được chuyển mục đích hạn chế nên phải "xếp hàng" chờ.

Để được chuyển đất lên thổ cư nhiều và nhanh, không ít đầu nậu thuê người dân địa phương đứng tên chuyển nhượng đất nông nghiệp, sau đó làm thủ tục chuyển thổ cư.

Ngược lại với tình trạng "xếp hàng" chờ định mức của người dân, TP.HCM được phép chuyển quỹ đất nông nghiệp sang đất khác khá lớn nhưng việc thực hiện đến nay đạt chưa đến 1/6 kế hoạch.

Năm 2010, quy hoạch quốc gia phân bổ tại TP.HCM có hơn 118.000ha đất nông nghiệp.

Đến năm 2018, nghị quyết 80 của Chính phủ giảm diện tích đất nông nghiệp dự trữ tại TP.HCM, cho phép chuyển khoảng 26.000ha đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) vì nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp tại TP.HCM rất lớn.

TP đông dân nhất nước này có tốc độ phát triển kinh tế nhanh, cần nhiều đất phi nông nghiệp để phát triển hạ tầng, xây dựng công trình phục vụ thương mại dịch vụ, xây dựng nhà ở cho người dân…

Tuy nhiên, tại hội thảo về tình hình chuyển mục đích từ nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất phi nông nghiệp do Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM tổ chức tháng 5 vừa qua cho thấy: trong hai kỳ thực hiện kế hoạch sử dụng đất liên tiếp, tiến độ chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại TP.HCM rất chậm.

Tương tự, giai đoạn 2016-2020, tốc độ chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp chỉ đạt hơn 13%. Đó là xét về diện tích. Nhưng ngay cả xét về số lượng dự án thì tiến độ các dự án chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp cũng rất chậm.

Nhiều năm qua, hạ tầng ở những khu vực này không được đầu tư, cuộc sống của người dân tại chỗ chật vật do tình trạng quy hoạch treo kéo dài, dẫn đến tình trạng xây dựng trái phép phức tạp, mua bán đất giấy tay lòng vòng.

Đến nay, việc xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp, đất vướng quy hoạch, mua bán đất giấy tay vẫn diễn ra tại các địa phương này.

Trong khi đó, các khu vực vùng trũng phía nam TP như quận 7, huyện Nhà Bè, nam Bình Chánh thì được quy hoạch đất ở mật độ cao dù nơi đây nền đất yếu, khi xây dựng công trình phải gia cố nền móng rất tốn kém.

Chưa kể những công trình xây dựng dày đặc ở khu trũng thấp, chắn ngang hướng thoát nước tự nhiên theo địa hình của TP.HCM, khi xây dựng lấp nhiều kênh rạch tự nhiên khiến năng lực thoát nước của TP ngày càng kém.

"Đã có nhiều chuyên gia phân tích việc này nhưng trong quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của TP.HCM chưa thấy có sự chuyển hướng cho phù hợp", chuyên gia này nhận định.

Theo ThS Trần Võ Thiên Trang, chuyên viên phòng quản lý quy hoạch chung (Sở Quy hoạch - kiến trúc), việc chuyển mục đích sử dụng đất tại TP.HCM chưa đạt yêu cầu là do bố trí vốn không kịp, do dự báo ngành và thời điểm đầu tư không chính xác dẫn đến quy hoạch sử dụng đất không có tính khả thi.

Quy trình thủ tục hiện nay là đăng ký kế hoạch sử dụng đất rồi mới xin chấp thuận chủ trương cho chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp… cùng nhiều thủ tục khác, nên quá trình làm dự án kéo dài, vuột cơ hội đầu tư.

Cũng theo bà Trang, một số quy hoạch sử dụng đất đã công bố nhiều năm nhưng chậm triển khai hoặc chỉ triển khai một phần diện tích mà ít quan tâm đến việc điều chỉnh quy hoạch, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Về phía chính quyền địa phương, một số nơi lúng túng trong việc triển khai, bố trí nguồn lực, cung cấp thông tin dự án, thiếu trách nhiệm trong việc thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư…

Về phía chủ đầu tư, không ít trường hợp đăng ký sử dụng đất để chờ cơ hội, thông tin về nguồn vốn không rõ ràng khiến dự án thiếu khả thi… Có dự án được giao đất, thuê đất để phát triển đô thị, du lịch nhưng chủ yếu kinh doanh bất động sản. Một số dự án chỉ chuyển nhượng đất lòng vòng từ chủ đầu tư này qua chủ đầu tư khác để kiếm lời mà không xây dựng nhà ở…

Một cựu cán bộ Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - môi trường) cho rằng những địa phương xảy ra việc phân lô tách thửa ồ ạt, chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp số lượng lớn bất thường so với tình hình phát triển kinh tế - xã hội, phát triển dân cư… đều có dấu hiệu sai phạm trong quá trình quản lý quy hoạch sử dụng đất. ■

Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM cho biết đến nay TP còn 477 dự án trong kế hoạch sử dụng đất chưa được xử lý. Trước đó, TP đã xóa treo 169 dự án trong kế hoạch sử dụng đất tại các quận huyện đã đăng ký kế hoạch sử dụng đất nhưng quá 3 năm chưa triển khai dự án.

Tuy vậy, vẫn còn nhiều dự án được đưa vào kế hoạch sử dụng đất nhiều năm mà chưa triển khai được hoặc thời gian thực hiện kéo dài gây thiệt hại rất lớn cho người dân nhưng chưa được rà soát, xóa treo.

Theo Luật quy hoạch đô thị, phải định kỳ xem xét, rà soát, đánh giá để điều chỉnh quy hoạch xây dựng cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn.

Định kỳ rà soát là 10 năm đối với quy hoạch vùng, 5 năm đối với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu, 3 năm đối với quy hoạch chi tiết kể từ ngày quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

Tuy nhiên, có những dự án như Bình Quới - Thanh Đa (quận Bình Thạnh) quy hoạch kéo dài hàng chục năm qua vẫn chưa được điều chỉnh. Phổ biến là tình trạng quy hoạch treo công viên cây xanh, công trình công cộng, quy hoạch khu đô thị hoặc quy hoạch mở hẻm, mở đường.

Theo quy định, việc triển khai quy hoạch tỉnh phải dựa vào quy hoạch quốc gia và quy hoạch vùng, quy hoạch ngành. Tuy nhiên, hiện nay các quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng… chưa được phê duyệt đầy đủ nên các tỉnh không có đủ cơ sở để lập quy hoạch tỉnh.

UBND TP.HCM cho biết hiện đang tồn tại nhiều loại quy hoạch như quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất... chồng chéo nhau.

TP.HCM đang lập đồng thời 4 quy hoạch là quy hoạch TP thời kỳ 2021-2030 tầm nhìn đến 2050, điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060; quy hoạch tổng thể hệ thống thoát nước đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, và quy hoạch cấp nước TP đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060.

Các thời kỳ và tầm nhìn quy hoạch trên khác nhau nên TP.HCM khó thực hiện đồng bộ, tương thích về nội dung và thời điểm khớp nối giữa các loại quy hoạch trên trong quá trình lập. Các địa phương khác như Bình Dương, Đồng Nai cũng đều có nhiều quy hoạch bị chậm so với tiến độ đề ra ban đầu.

Theo nghị quyết 11 năm 2018 của Chính phủ về triển khai thi hành Luật quy hoạch thì các quy hoạch ngành quốc gia và quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030 phải được trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trước ngày 31-12-2020. Sau đó, thời hạn lập các quy hoạch trên được gia hạn thêm 2 năm nữa, tức đến hết 31-12-2022.

Tuy nhiên, đến đầu năm 2022, mới chỉ có 17/38 quy hoạch ngành quốc gia, 1/6 quy hoạch vùng, 14/63 quy hoạch tỉnh hoàn thành dự thảo quy hoạch, đang trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.