Hạn chế chủ đầu tư "tay không bắt giặc"

Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng hiện nay có nhiều doanh nghiệp không có năng lực nhưng vẫn huy động tiền của người dân để làm dự án. Khi xảy ra tranh chấp, thậm chí ra tòa, doanh nghiệp nói không có tiền.

Do vậy, cần có cơ chế buộc các chủ đầu tư ký quỹ, có thể từ 20 - 40% vốn điều lệ nhằm bồi thường cho khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.

Bên cạnh đó, quỹ này cũng giúp các doanh nghiệp tích lũy, có thực lực mới để phát triển các dự án đúng với năng lực của mình và thận trọng hơn trong cam kết với khách hàng.

Bốn chữ "thỏa thuận dân sự": phần thiệt về người mua

Thực tế đã có rất nhiều người mua "thiệt đơn thiệt kép" khi dính vào các hợp đồng với chủ dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Thậm chí, như vụ việc Công ty Alibaba và một số "dự án ma" khác chưa có dự án cũng huy động vốn của người dân, cuối cùng thiệt hại vì cái gọi là "thỏa thuận dân sự".

Luật sư Trần Hậu cho rằng ngoài sự vượt rào liều lĩnh của chủ đầu tư, hiện các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ và chưa tạo được khung đỡ pháp lý hoàn thiện để tạo dựng được môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh, cũng như không bảo vệ được các khách hàng yếu thế.

Ông Trần Khánh Quang (tổng giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa):

Cần kênh thông tin chính thống

Hiện nay người dân "rối mù" với các loại hợp đồng mua nhà. Có khi hợp đồng đặt cọc theo Luật Dân sự, có khi là hợp tác đầu tư theo dạng hứa mua, hứa bán theo Luật Doanh nghiệp, còn ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai lại theo Luật Kinh doanh bất động sản...

Do vậy, cần quy định chặt chẽ quy định về đặt cọc, huy động vốn, cũng như công khai thông tin pháp lý của dự án, thông qua các cổng thông tin của Sở Xây dựng như khi nào được mở bán nhà, tức đã đủ pháp lý, để người mua có đủ thông tin đưa ra quyết định.

Ông Trần Quang Trung (giám đốc kinh doanh OneHousing):

Buộc bảo lãnh ngân hàng là đương nhiên

Quy định bảo lãnh ngân hàng với các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai có từ lâu nhưng nhiều chủ đầu tư "lách luật" không thực hiện. Khi mua nhà, chủ đầu tư thường đưa cho khách hàng hai lựa chọn: có hoặc không bảo lãnh ngân hàng và nếu có bảo lãnh giá sẽ cao hơn.

Hiện Bộ Xây dựng đang trình dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng tiền huy động từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được nộp vào một tài khoản riêng tại ngân hàng, khi chủ đầu tư thực hiện xong bảo lãnh dự án mới được sử dụng tiền huy động từ người mua nhà vào phát triển dự án.

Như vậy, việc bảo lãnh ngân hàng là đương nhiên, trường hợp chủ đầu tư bỏ dở dự án thì người mua nhà còn có cơ sở để đòi tiền.

Tại Úc, tiền huy động của người mua nhà được giữ tại một tài khoản riêng, chủ dự án không được "đụng vào", đến khi bàn giao nhà, chủ đầu tư mới được nhận tiền mua nhà.

Vì sao Bộ Xây dựng muốn mua bán qua sàn?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng việc Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai qua sàn để kiểm soát rủi ro, bảo vệ tốt hơn lợi ích người mua nhà.

Từ kinh nghiệm các nước

Theo ông Sinh, ở một số nước có nền kinh tế phát triển, năng lực tài chính của các chủ đầu tư tốt thì họ giảm việc mua bán nhà hình thành trong tương lai. Với các nước đang phát triển thì họ vẫn duy trì hình thức này.

Ví dụ tại Trung Quốc, hiện chỉ cho phép những tỉnh vùng sâu vùng xa được áp dụng hình thức mua bán này, còn tại các thành phố lớn đã bãi bỏ, tức chỉ được bán nhà đã xây dựng hoàn chỉnh.

Tại Mỹ, hầu hết các bang đều quy định chủ đầu tư phải xây dựng, hoàn thiện xong nhà ở mới được bán.

Tại Việt Nam, nếu chúng ta siết hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì sẽ không phù hợp với điều kiện của các chủ đầu tư bất động sản trong nước hiện nay khi đa số chưa đủ mạnh.

Tuy vậy, ông Sinh nhìn nhận thông thường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ rủi ro hơn việc mua bán một sản phẩm nhà ở đã hoàn thiện. Thời gian qua trên cả nước cũng phát sinh rủi ro từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Vì thế, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lần này muốn kiểm soát tình trạng này để bảo vệ người mua nhà, người yếu thế trong giao kết hợp đồng nhà ở.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai qua sàn, qua đó kiểm soát các chủ thể, từ đó có căn cứ để bảo vệ người mua nhà.

Còn để quy định thả lỏng như hiện nay, không ai kiểm soát sẽ dẫn đến tình trạng một số người mua nhà sau khi ký hợp đồng mua bán không biết đến bao giờ mới nhận được nhà.

Bên cạnh đó, theo ông Sinh, một số dự án không bảo đảm pháp lý, mua nhà rồi nhưng không nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu, rủi ro cho người mua.

Nhiều đề xuất xóa tù mù ở thị trường bất động sản

Nói về đề xuất bắt buộc các giao dịch nhà đất hình thành trong tương lai phải qua sàn, ông Nguyễn Chí Thanh, phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng bản chất quy định bắt buộc giao dịch qua sàn để ràng buộc trách nhiệm các sàn giao dịch họ phải báo cáo giao dịch thật với cơ quan quản lý nhà nước.

Nếu không ràng buộc, các sàn sẽ không báo cáo lượng giao dịch cụ thể hằng tháng, hằng quý trên thị trường và không bảo đảm được tính minh bạch.

"Nếu giao dịch nhà đất qua sàn, các sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm thẩm định pháp lý giao dịch mua bán, và phải báo cáo cơ quan chức năng về các giao dịch. Còn hiện nay không bắt buộc, chủ đầu tư dù ế chỏng chơ nhưng vẫn báo bán hết, chỉ còn vài suất 'ngoại giao'", ông Thanh nói.

Trong khi đó, TS Thái Thị Tuyết Dung, Trường đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP.HCM), cho rằng nếu vì Nhà nước gặp nhiều khó khăn trong quản lý thị trường bất động sản, không nắm được giá trị giao dịch để thu thuế cũng như các giao dịch lớn (đáng nghi ngờ theo Luật Phòng, chống rửa tiền 2022) chỉ nên thí điểm ở một số địa phương có nhiều dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo cách này, các giao dịch nêu trên phải qua sàn giao dịch môi giới bất động sản do Nhà nước thành lập, thí điểm làm để tổng kết và hướng đến việc tất cả các giao dịch liên quan bất động sản phải qua sàn giao dịch môi giới như một số quốc gia đã triển khai.

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản hiện tại, điều kiện thành lập còn dễ dãi, sẽ là một bước thụt lùi trong xây dựng chính sách bởi quy định tương tự đã từng có trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 để rồi bị bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Quy định này đặt ra, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch và chi phí cho doanh nghiệp.

Theo bà Dung, để ngăn chặn hành vi lách luật của chủ đầu tư, cần một tổ chức có đủ khả năng về pháp lý để hỗ trợ, có hệ thống dữ liệu thông tin kết nối, có sẵn nhân lực, không đơn vị nào làm tốt hơn các tổ chức hành nghề công chứng.

Bởi với hơn 1.000 tổ chức hành nghề công chứng trải dài cả nước đã và đang hoạt động tốt, các công chứng viên được bổ nhiệm với tiêu chuẩn rất chặt chẽ, cùng đội ngũ thư ký nghiệp vụ tốt nghiệp cử nhân luật sẽ góp phần tư vấn cho các bên về pháp lý.

Do đó, có thể chọn phương án hai, bắt buộc các giao dịch phải qua các tổ chức hành nghề công chứng, không nên chuyển qua sàn như trong dự thảo.