Trình bày báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết dự thảo quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở. 

Đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Phân biệt không cần thiết

Bày tỏ việc giữ nguyên quan điểm là sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung về nhà ở đã được thể hiện tại kỳ họp thứ 6, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) nói quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác đặt ra một hạn chế rất khó hiểu. 

Theo ông Đồng, việc này dẫn đến cách hiểu là phải có 1m² đất ở trong diện tích dự án mới được làm, còn nếu không có mét vuông nào thì không được. 

Ông nhấn mạnh việc phân biệt giữa hai trường hợp này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào. Vì thế cần bỏ quy định này để mở đường cho nguồn cung nhà ở, kéo giảm giá nhà giúp người dân có cơ hội tốt hơn để có được nhà ở.

Cùng quan điểm đó, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cũng chỉ rõ "đất ở và đất khác" ở đây còn nhiều bất cập. Ông đặt vấn đề với đất ở và đất khác thì đất ở là bao nhiêu? Người ta có 1m² đất ở trong khi phần không phải đất ở lên nhiều ha vẫn được trong khi các trường hợp khác lại không được hay sao? 

Trao đổi thêm với Tuổi Trẻ, ông Hòa cho rằng việc Nhà nước cần phát huy, thể hiện tốt vai trò của mình thông qua các công cụ điều tiết chủ đạo là cải thiện công tác lập quy hoạch và định giá đất. 

Nếu làm tốt công tác lập quy hoạch để định hướng phát triển và định giá đất sát giá thị trường sẽ không cần phải quan tâm đến loại đất nào được chuyển mục đích để làm nhà ở thương mại. Bởi nếu giá đất được xác định sát theo giá thị trường thì việc đấu giá, đấu thầu là không cần thiết.

Ông Hòa dẫn chứng thêm nếu nhà đầu tư có khu đất rộng tới vài chục, vài trăm ha mà không có đất ở thì không được làm nhà ở thương mại. Ngược lại, nếu nhà đầu tư có khu đất rộng cả trăm ha mà chỉ có 1m² đất ở thì lại được làm nhà ở thương mại. 

"Ở đây có thể nói tài sản của hai nhà đầu tư là cơ bản không khác nhau nhưng chỉ vì có đất ở, thậm chí chỉ 1m² đất ở, mà quyền và lợi ích của hai nhà đầu tư lại khác hẳn nhau. Điều này sẽ tiềm ẩn trục lợi chính sách, các phương thức biến tấu, hợp thức hóa mà Nhà nước không được hưởng lợi", ông Hòa nói thêm.

Đại biểu Nguyễn Thị Ngọc Xuân (Bình Dương) đề nghị cần nghiên cứu thấu đáo quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở. 

Bà cho rằng rất nhiều doanh nghiệp ở địa phương đã có ý kiến về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại và thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần bổ sung trường hợp đất khác nếu phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt. 

Từ đó, bà kiến nghị Quốc hội xem xét kỹ và biểu quyết riêng điều khoản này hoặc giao cho Chính phủ thí điểm thực hiện trong 5 năm rồi tổng kết, báo cáo Quốc hội.

Bà Xuân cho rằng để cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị một cách bền vững, đáp ứng yêu cầu phát triển nhiều địa phương sẽ không đủ nguồn lực để đền bù, giải tỏa cho các doanh nghiệp. 

Vì theo dự thảo luật, doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh sẽ không được ưu tiên chuyển đổi mục đích sang đất đô thị, đất ở đô thị, đất thương mại, dịch vụ, nên cách duy nhất là Nhà nước phải bỏ tiền ra đền bù và thu hồi đất của họ. 

Con số này chỉ tính riêng gần 3.000 doanh nghiệp của Bình Dương có thể lên đến hàng trăm tỉ đồng. Điều này dẫn đến cả Nhà nước và doanh nghiệp đều thiệt hại, không thể chủ động và buộc chỉ còn cách phải chờ đợi, mà chờ đợi càng lâu sẽ mất đi nhiều cơ hội phát triển của đất nước. 

Từ đó, bà đề nghị cần xem xét giải quyết điểm nghẽn này cho nhiều doanh nghiệp trên cả nước, trong đó có Bình Dương...

Cần phương án, cách tính tiền sử dụng đất phù hợp

Có những e ngại khi "mở" để doanh nghiệp nhận đất khác (không có đất ở) làm dự án sẽ đẩy toàn bộ nguồn lợi cho doanh nghiệp. 

Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Trần Quốc Dũng, chuyên gia về bất động sản, cho rằng nếu hiểu như quy định của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phải có ít nhất 1m² đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại và yêu cầu dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở là bất hợp lý.

Đồng thời làm vô hiệu hóa về quản lý nhà nước bằng quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bởi vì ngay từ khi khai sinh lập địa thì đơn giản thuần túy nó chỉ là đất (không phân biệt đất ở, đất gì khác). Quá trình phát triển theo quy luật tự nhiên, theo quy hoạch và thực tế thì mới định hình các loại đất, chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch đó.

Ngoài ra, xét về tiêu chí để đưa ra chế định trên, có các điểm bất hợp lý. Cần đặt câu hỏi: Tại sao chỉ hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại mà không áp dụng chung cho các dự án khác? Điều này gây ra sự bất bình đẳng trong nguyên tắc quyền sử dụng đất. 

Mặt khác, tại sao đối với các dự án theo cơ chế đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì không yêu cầu trong khu đất hiện trạng đó phải có "chút đất ở"? Điều này cho thấy phân loại, điều kiện tiêu chí thiếu khoa học, không công bằng. 

Chưa kể, yêu cầu phải có ít nhất 1m² đất ở mới được chỉ định làm dự án nhà ở thương mại mang tính "ăn may và hên xui" và không dựa trên cơ sở nào cả.

Theo ông Dũng, nếu chế định này được ban hành sẽ gây "nghẽn" vấn đề pháp lý về đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại, gây ảnh hưởng, lãng phí nguồn lực về đất đai và nhiều hệ lụy khác. 

Ngược lại, nếu được tháo gỡ sẽ khơi thông nguồn lực xã hội, hạn chế tối đa về tình trạng khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến thủ tục hành chính vì cơ chế doanh nghiệp thỏa thuận mua đất với người dân theo nguyên tắc thị trường, dân sự, thuận mua vừa bán...

Do đó, cần xem xét để luật không hạn chế hình thức đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, không cần phải có 1m² đất ở. 

Theo đó, cho phép doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác; doanh nghiệp được thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất ở hoặc các loại đất khác để làm dự án nhà ở thương mại miễn sao khu đất đó phù hợp quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. 

Bản chất doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất rồi sau này áp dụng cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất và cũng phải nộp tiền sử dụng đất theo cơ chế thị trường. 

Do đó mấu chốt cần có phương án, cách tính tiền sử dụng đất sao cho phù hợp thì dù phương thức giao đất theo đấu thầu, đấu giá hay chuyển mục đích sử dụng đất chỉ là cách làm khác nhau để Nhà nước có cùng kết quả thu tiền sử dụng đất mà thôi.

Còn Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng trường hợp giữ nguyên nội dung dự thảo, không bổ sung trường hợp nhà đầu tư "đang có quyền sử dụng đất khác không phải đất ở". 

Khi đó, cần bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở gồm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đầu tư. Bao gồm dự án nhà ở thương mại mà trước đây nhà đầu tư đã nhận chuyển quyền sử dụng đất theo các quy định của Luật Đất đai 2013.

Ông Châu nêu để đảm bảo lợi ích được chia sẻ, cùng với quy định này, luật cần phải giao trách nhiệm cho các địa phương thực hiện chặt chẽ việc định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, dứt khoát không được để thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Không đồng tình mở rộng loại đất được thỏa thuận làm dự án nhà ở thương mại

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho hay dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giữ quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất với đất ở.