Ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phát biểu tại Diễn đàn bất động sản 2022 - Ảnh: L.Q.

Ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định tại Diễn đàn bất động sản 2022: Proptech xu hướng tất yếu của thị trường, do báo Thanh Niên tổ chức ngày 13-12, tại Hà Nội.

"Nguồn cung bất động sản khan hiếm hiện nay là do cung ít, chưa phù hợp nhu cầu người mua. Nguồn cung khan hiếm do cơ chế chính sách bất cập, nhiều dự án chờ phê duyệt. Nếu được gỡ vướng, nguồn cung trong tương lai sẽ rất nhiều, có thể đáp ứng đủ nhu cầu thị trường" - ông Đính khẳng định.

Theo VARS, sau giai đoạn bùng nổ 2017-2018, nguồn cung bất động sản có xu hướng giảm rõ rệt, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Trong giai đoạn từ 2018 đến hết tháng 9-2022, tổng nguồn cung căn hộ mới toàn thị trường khoảng 300.000 sản phẩm.

Riêng năm 2018 tổng nguồn cung căn hộ mới cả nước khoảng 180.000 sản phẩm, năm 2019 khi các địa phương rà soát pháp lý nhiều dự án, nguồn cung căn hộ chững lại, có khoảng 110.000 sản phẩm mới được tung vào thị trường.

Nguồn cung có xu hướng giảm sâu hơn trong năm 2020 khi nhiều dự án phải dừng do giãn cách xã hội, toàn thị trường chỉ có thêm 60.000 sản phẩm mới.

Đến năm 2021 nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn 50.000 sản phẩm. Và trong 9 tháng đầu năm nay, tổng nguồn cung căn hộ mới trên thị trường đạt khoảng 41.800 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018.

Tỉ lệ hấp thụ bất động sản trong quý 3 năm nay chỉ đạt 33,5%, số lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cũng theo ông Đính, giá bất động sản hiện bị đẩy lên rất cao do nguồn cung khan hiếm, cầu trên thị trường tăng mạnh. Thời gian qua giá bán bắt đầu hạ nhiệt, nhiều dự án bắt đầu điều chỉnh giảm giá bán nhà.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh (bìa phải) tham gia diễn đàn - Ảnh: L.Q.

Phân tích thêm về vấn đề liệu thị trường bất động sản có lặp lại chu kỳ khủng hoảng 2008-2013, ông Đính cho rằng khủng hoảng sẽ không lặp lại.

Nguyên nhân sau khi thị trường bùng nổ mạnh vào năm 2007 tạo bong bóng và đóng băng trong năm 2008, đến năm 2009 khi dòng tiền được nới, thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái bong bóng, sau đó đóng băng nhiều năm từ 2010 - 2013.

Tồn kho bất động sản năm 2013 khoảng 40.000 sản phẩm, đa phần giá cao, tương đương giá trị tồn kho khoảng 95.000 tỉ đồng.

Trong khi từ đầu năm 2022 đến nay nguồn cung bất động sản rất thấp, tỉ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt 40% do giá bán được đẩy lên cao bất thường. Trong quý 4 năm nay, nhiều khu vực không có giao dịch do khách hàng khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, tỉ lệ phát hành trái phiếu thành công rất nhỏ, số dự án chào mời chuyển nhượng tăng lên.

Việc Ngân hàng Nhà nước "đột ngột đạp phanh" cũng khiến doanh thu bán hàng của doanh nghiệp bất động sản sụt giảm mạnh, ông Đính cho biết thêm.

Về sự giống và khác nhau giữa hai giai đoạn, ông Đính nêu cả hai giai đoạn đều có biểu hiện thị trường phát triển nóng, vốn vào bất động sản tăng mạnh, không kiểm soát được hoạt động đầu cơ, giá bán bị đẩy cao, xuất hiện bong bóng thị trường, cơ quan quản lý buộc phải sử dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, doanh nghiệp khó huy động vốn.

Tuy nhiên, sự khác nhau giữa hai giai đoạn là từ 2008 - 2013 thị trường không có vướng mắc về pháp lý; cung nhiều, cầu ít; giá phù hợp; kinh tế có dấu hiệu suy thoái; thị trường trầm lắng sâu, kéo dài nhiều năm.

Còn giai đoạn hiện nay, hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý đang được gỡ; cung ít, cầu nhiều; giá bán cao; kinh tế ổn định; thị trường mới xuất hiện trầm lắng. Vì thế, ông Đính khẳng định thị trường bất động sản hiện nay sẽ không lặp lại chu kỳ khủng hoảng 2008-2013 như nhiều người lo ngại.

Doanh nghiệp bất động sản kiến nghị Thủ tướng 9 giải pháp ‘cứu’ thị trường và doanh nghiệp

TTO - Các doanh nghiệp đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét thành lập ‘ban công tác đặc biệt’ hoặc ‘tổ công tác đặc biệt’ để tháo gỡ khó khăn cho một số doanh nghiệp và dự án điển hình, làm tiền lệ để giải quyết các trường hợp tương tự.