Tranh chấp ban công phải lưu ý thời điểm

Theo nhiều thẩm phán, xử tranh chấp dạng này không hề đơn giản, để giải quyết đúng thì phải xem ban công có từ khi nào…

Tháng 9-2013, bà BMD nộp đơn khởi kiện yêu cầu TAND quận 4 buộc người hàng xóm là bà NTH phải tháo dỡ phần ban công lấn chiếm khoảng không phía trên nhà vệ sinh của gia đình bà.

Mua nhà có sẵn ban công từ trước

Bà D. trình bày: Năm 2008, bà mua căn nhà trong hẻm đường Tôn Đản (phường 15), có hiện trạng ban công nhà bên cạnh lấn trên phần không gian nhà vệ sinh (3 x 1 m). Khi bà mua nhà, chủ cũ nhà bên có làm giấy cam kết sẽ tháo dỡ phần ban công lấn chiếm không gian. Nhưng sau đó người này không thực hiện việc cam kết mà bán nhà cho bà H.

Bà H. cũng không chịu tháo dỡ phần ban công lấn chiếm không gian với lý do ban công đã tồn tại từ trước năm 1987 cho đến nay. Hai bên đã ra tư pháp phường hòa giải ba lần không xong nên bà D. khởi kiện.

Xử sơ thẩm hồi tháng 4-2014, TAND quận 4 nhận định theo thẩm định tại chỗ thì phần ban công không nằm trong phần chủ quyền nhà bà H. mà nằm trên đất thuộc chủ quyền nhà bà D. Mặt khác, hồ sơ bản vẽ nhà bà H. không có cái ban công này. Từ đó, tòa chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà D.

Ngay sau đó, chồng bà H. (người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) kháng cáo yêu cầu tòa hủy giấy hồng của bà D. vì cho rằng UBND quận đã “cấp sai”.

Tại phiên phúc thẩm mới đây, TAND TP.HCM cho rằng lý do kháng cáo nói trên của chồng bà H. là tình tiết mới nên hủy án sơ thẩm, giao hồ sơ cho cấp sơ thẩm giải quyết lại từ đầu nhằm đảm bảo tình tiết này được xét xử qua hai cấp. Tòa cũng lưu ý cấp sơ thẩm khi thu thập chứng cứ thì cần làm rõ ranh giới giữa hai nhà đã tồn tại bao nhiêu năm để có phán quyết chính xác, đồng thời cần vẽ hiện trạng để đảm bảo thi hành án.

Cái ban công 40 năm tuổi

Trước đó, TAND TP.HCM cũng tuyên hủy án sơ thẩm của TAND quận Tân Bình trong vụ tranh chấp không gian giữa bà M. và bà T.

Trong đơn khởi kiện nộp cho TAND quận Tân Bình hồi tháng 4-2012, bà M. cho biết bà là chủ một căn nhà ở đường Lý Thường Kiệt (phường 6), vốn được mua hóa giá của Nhà nước. Nhà bà T. ở cạnh bên có phần ban công lầu một (ngang 1,4 m kéo dài hết chiều dài căn nhà, diện tích hơn 68 m²), lầu hai và mái lấn chiếm không gian đất của bà. Vì thế, bà yêu cầu bà T. phải tháo dỡ toàn bộ để trả lại không gian cho bà.

Về phần mình thì bà T. phản tố yêu cầu bà M. phải tháo dỡ các công trình, hạng mục xây dựng dưới ban công nhà bà. Bà T. nói ban công này đã tồn tại từ 40 năm nay, không có ai tranh chấp. Năm 1998, bà mua lại nhà nên được chiếm hữu ngay tình. Ngoài ra, bà T. còn nói đất phía dưới ban công là lối thông hành địa dịch và có cống thoát nước chung. Kể từ khi bà M. mua nhà đã xây dựng làm bít cống thoát nước, gây khó khăn cho nhà bà.

Xử sơ thẩm, TAND quận Tân Bình nhận định hai căn nhà có cùng nguồn gốc từ một chủ nhà, sau đó được phân chia và chuyển dịch qua nhiều đời chủ. Căn cứ theo họa đồ hiện trạng phần đất nằm dưới phần ban công không thể hiện trong những lần chuyển dịch quyền sở hữu từ các chủ cũ qua bà T. Cạnh đó, việc bà T. cho rằng phần đất dưới ban công là lối thông hành địa dịch, thoát nước chung của hai nhà nhưng không chứng minh được. Ngược lại, bà M. chứng minh được phần ban công nhà bà T. lấn chiếm qua phần không gian đất nhà mình. Từ đó, tòa chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M., buộc bà T. tháo dỡ toàn bộ ban công nói trên.

Bà T. kháng cáo. Theo tòa phúc thẩm, án sơ thẩm có những vi phạm về tố tụng như chưa triệu tập đủ người liên quan, người đại diện ủy quyền chưa đúng luật. Cạnh đó, tòa lưu ý cấp sơ thẩm là cái ban công nhà bà T. là phần đã hiện hữu từ 40 năm nay, trong khi bà M. mua nhà sau nên phải giữ nguyên hiện trạng.

Giải quyết phải thấu đáo

Trao đổi về dạng tranh chấp này, một thẩm phán TAND TP.HCM cho biết với các ban công có từ lâu đời, các chủ nhà sau mua lại thì khi giải quyết mấu chốt phải xác định ban công có quá 30 năm hay không. Bởi theo khoản 1 Ðiều 265 BLDS thì ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Như vậy, nếu ban công chưa tồn tại đủ 30 năm sẽ áp dụng nguyên tắc đất phía dưới thuộc quyền sử dụng của ai thì không gian phía trên thuộc quyền sử dụng của người đó. Nếu ban công đã tồn tại trên 30 năm mà suốt thời gian đó không có tranh chấp thì phải giữ nguyên hiện trạng.

HOÀNG YẾN