Công chứng viên nên cẩn trọng

Người có nhu cầu vay tiền phải nghiên cứu thật kỹ các điều khoản, không vì bất cứ lý do gì để từ hợp đồng vay tiền giữa hai bên lại đi thỏa thuận với nhau chuyển thành ký hợp đồng mua bán nhà, đất được công chứng hợp pháp. Vì khi có tranh chấp xảy ra, người vay tiền sẽ gánh chịu rất nhiều thiệt hại vì rất khó để chứng minh đó là hợp đồng giả cách.

Còn các công chứng viên nếu thấy dấu hiệu bất thường thì phải tìm hiểu để kịp thời có các biện pháp ngăn cản hợp đồng giả cách, tư vấn cho họ biết hậu quả pháp lý. Nếu hai bên cứ thống nhất, cương quyết ký thì hoặc là từ chối, hai là vẫn ký nhưng sẽ lưu ý các chứng từ để khi có tranh chấp sẽ cung cấp cho cơ quan chức năng những tài liệu xác đáng có giá trị xác định sự thật khách quan.

Ông TRẦN QUỐC PHÒNG, Trưởng Văn phòng Công chứng Gia Định, TP.HCM

Phải bảo vệ người yếu thế

Hiện tượng nạn nhân vay tiền ký tên vào hợp đồng mua bán nhà mất nhà phổ biến từ nhiều năm nay. Những kẻ làm tín dụng đen lợi dụng hoàn cảnh khó khăn ép họ ký hợp đồng, ra công chứng hẳn hoi và người đi vay không có khả năng trả nợ bị mất nhà. Theo tôi, những hành vi này có dấu hiệu tội phạm như cho vay lãi nặng hay tội lừa đảo. Tuy nhiên, để xử lý thì phụ thuộc vào chứng cứ.

Trong trường hợp xử dân sự, kinh nghiệm là trong các hợp đồng mua bán nhà thì điều tiên quyết là sự tự nguyện. Chỉ cần có sự lừa dối hay hiểu nhầm ý có thể xác định hợp đồng vô hiệu. Bị đơn cần chứng minh mình vay nặng lãi bằng các giấy tay, vay mượn trả lãi sao... Và xuất phát từ vay nặng lãi dẫn đến bị ép ký giấy bán nhà.

Nếu bên trưng ra hợp đồng mua bán có công chứng, tòa cần làm rõ và yêu cầu họ chứng minh việc mua nhà thanh toán thế nào gồm các đợt, số tiền trả cùng thời gian, địa điểm cụ thể... Bởi nguyên tắc hợp đồng mua bán là quyền và nghĩa vụ hai bên luôn song hành, kẻ giao tiền, người giao tài sản. Khi nguyên đơn không chứng minh được, tòa hoàn toàn có thể tuyên chấp nhận lời khai “bị hại” là không có việc mua bán nhà, chỉ là vay mượn rồi phải làm hợp đồng mua bán giả cách hay bán nhà với giá rẻ hơn thị trường rất nhiều.

Tòa cần đưa yếu tố tự nguyện này lên hàng đầu để có thể bảo vệ người yếu thế trong vụ án.

Ông VŨ LAI BẰNG, nguyên Thẩm phán
Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM

Cảnh giác thủ đoạn của bên cho vay

Có nhiều vụ chúng tôi tin rằng một bên đương sự bị ép làm hợp đồng giả cách bán nhà, đất để che đậy việc cho vay nặng lãi nhưng đành bất lực bởi phía cho vay lập giấy tờ quá hoàn hảo, đúng luật, cung cấp chứng cứ đầy đủ, rõ ràng. Không ít lần tòa chuyển hồ sơ cho cơ quan điều tra để làm rõ dấu hiệu cho vay nặng lãi nhưng sau đó công an cho rằng không có cơ sở để xử lý hình sự. Mặt khác, việc chuyển hồ sơ để công an xác minh các hợp đồng mua bán giả cách là khó khả thi. Bởi lẽ công an không có thẩm quyền xác định hợp đồng vô hiệu hay không, ngoài ra bên cho vay có các thủ đoạn che giấu tinh vi, rất khó tìm chứng cứ để truy cứu trách nhiệm hình sự.

Một thẩm phán Tòa Dân sự TAND TP.HCM

Cần tăng nặng hình phạt với tội cho vay lãi nặng

Nhiều vụ tranh chấp đương sự cho là mình bị lừa khi ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng giả tạo) nhưng bị thất thế về mặt chứng cứ.

Cho dù niềm tin nội tâm của thẩm phán nhận định đó là hợp đồng giả cách nhưng áp đặt niềm tin lên chứng cứ thì rất khó.

Theo tôi, để tránh trường hợp người đi vay lãi cao, bị chiếm đoạt tài sản khi bị dùng hợp đồng khác che đậy, về mặt trách nhiệm hình sự cần nâng mức chế tài lên.

Điều 163 BLHS quy định mức hình phạt khởi điểm phạt tiền và cải tạo không giam giữ đến một năm là thấp, cần sửa theo hướng phạt tiền và phạt tù từ sáu tháng đến ba năm, đồng thời bỏ luôn quy định cho vay có tính chất chuyên bóc lột, chỉ cần cho vay cao hơn mức lãi suất cao nhất mà pháp luật quy định từ 10 lần trở lên đều cấu thành tội cho vay nặng lãi, vì thực tế chứng minh có tính bóc lột chuyên nghiệp là không khả thi. Mặt khác, cần đưa hành vi dùng hợp đồng khác che đậy quan hệ cho vay nặng lãi là một tình tiết tăng nặng định khung.

ThS HUỲNH VĂN ÚT, Thẩm phán TAND TP Cà Mau, tỉnh Cà Mau