Chờ thời gian nữa mọi người mới rõ kết cục, còn trước mắt những đúng, sai của hai bản án sơ thẩm, phúc thẩm cùng quyết định giám đốc thẩm cho ra nhiều thông tin pháp lý hữu ích.
1. Tranh chấp ai có quyền sử dụng đất: Bắt buộc phải hòa giải
Theo án sơ thẩm ngày 7-11-2019 của TAND quận Gò Vấp, nguyên đơn yêu cầu tòa tuyên bố giao dịch chuyển nhượng đất mà họ đã ký kết với ba bị đơn vào các năm 2002, 2009 chưa có hiệu lực. Cùng với mong muốn tòa công nhận số đất trên vẫn là của mình, nguyên đơn cho biết sẽ hoàn trả cho ba bị đơn số tiền đã nhận trước đây và không đồng ý bồi thường thiệt hại (nếu các bị đơn có yêu cầu).
Nội dung khởi kiện đó cho thấy tranh chấp có liên quan đến quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên mà các quyền, nghĩa vụ này đã phát sinh, có thay đổi hoặc chấm dứt từ hợp đồng chuyển nhượng đất đã được các bên xác lập. Lẽ ra phải xác định đúng đây là quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) như cách làm của TAND quận Gò Vấp thì TAND TP.HCM lại xác định không đúng là tranh chấp về QSDĐ.
Đáng lưu ý, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị quyết 04/2017 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, đối với tranh chấp về QSDĐ (tức tranh chấp ai là người có QSDĐ), các bên bắt buộc phải làm thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã mới được khởi kiện. Trái lại, đối với tranh chấp các giao dịch liên quan đến QSDĐ thì không bắt buộc thủ tục hòa giải này.
Ấy vậy, tuy xác định (sai) là tranh chấp về QSDĐ nhưng theo văn bản kiến nghị kháng nghị giám đốc thẩm ngày 13-7 của chánh án TAND TP.HCM, hồ sơ vụ án không có tài liệu thể hiện tranh chấp đã được hòa giải tại UBND phường và như vậy là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.
Ông Lê Văn Dư và ông Lê Sĩ Thắng đến TAND cấp cao tại TP.HCM chờ đợi kết quả phiên họp giám đốc thẩm chiều 24-7. Ảnh: QP
2. Thời hiệu khởi kiện tùy tính chất vô hiệu
Từ các quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS), Luật Đất đai, Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn: Hợp đồng chuyển nhượng đất được tòa án công nhận khi có đầy đủ các điều kiện quy định.
Gồm có: Mục đích và nội dung của hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội; đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ; hợp đồng chuyển nhượng được lập thành văn bản được chứng thực, công chứng...
Dựa vào các điều kiện đáp ứng được hoặc không đáp ứng được để xác định tính chất vô hiệu, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu sẽ khác nhau.
Đối với giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức, thời hiệu khởi kiện là hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Đối với giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, thời hiệu khởi kiện không bị hạn chế.
Trong vụ án này, giao dịch giữa các bên thuộc trường hợp có thể bị xem xét là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật (lúc giao dịch lần thứ nhất, bên chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận; lúc giao dịch lần sau, diện tích đất chuyển nhượng chỉ là 87 m2/người nên không thể tách thửa…). Như thế, nguyên đơn không bị ràng buộc thời hiệu khởi kiện.
3. Cách thức công nhận hợp đồng
Không chỉ xác định chưa đúng quan hệ tranh chấp, thời hiệu khởi kiện, hai cấp tòa sơ thẩm, phúc thẩm còn bị quyết định kháng nghị của chánh án TAND Cấp cao tại TP.HCM và án giám đốc thẩm của Ủy ban Thẩm phán tòa này bắt lỗi về cách thức xét xử. Đây là lý do chính dẫn đến ba cấp tòa có ba phán quyết hoàn toàn khác nhau.
Với án sơ thẩm, một hợp đồng chuyển nhượng 500 m2 đất bị hủy; hai hợp đồng chuyển nhượng cả thảy 174 m2 được công nhận. Với án phúc thẩm, ba hợp đồng đều bị hủy. Với án giám đốc thẩm, nếu tới đây các tòa thuận theo để xét xử sơ thẩm (hoặc phúc thẩm) lại, cả ba hợp đồng đều được công nhận, tức các bị đơn không bị mất đất.
Không khó để nhận ra nguyên do cơ bản tạo ra sự khác biệt. BLDS 1995, 2005, 2015 quy định việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. TAND hai cấp sơ thẩm, phúc thẩm đã chủ yếu căn cứ vào quy định này để hủy bỏ các hợp đồng. Ngược lại, TAND Cấp cao tại TP.HCM đã đồng thời xem xét việc chuyển nhượng vào mười mấy năm trước với cả những thay đổi sau này về điều kiện thực hiện để có quyết định phù hợp với thực tiễn giao dịch.
Đơn cử, khi xét thấy nhiều điều kiện khác đã thỏa mãn (đất giờ đủ điều kiện làm thủ tục chuyển nhượng; đất đai, tiền nong đã được các bên giao nhận đủ từ lâu…), TAND Cấp cao tại TP.HCM đã căn cứ vào khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 để công nhận hiệu lực của giao dịch.
Cần lưu ý là pháp luật nào giờ không cho phép các cá nhân thực hiện các giao dịch đất đai không theo đúng quy định. Lý là thế nhưng trong những giao dịch đất lâu đời, việc xem xét nhiều yếu tố trước, sau để có những quyết định hợp lý, hợp tình như TAND Cấp cao tại TP.HCM đã làm là rất đáng ghi nhận.
Vốn dĩ các quan hệ, quy định về đất đai khá phức tạp nên xem như trong cuộc đọ trí gai góc lần này giữa ba cấp tòa, TAND Cấp cao tại TP.HCM đã “thắng đậm” ở chỗ nhận được nhiều sự đồng thuận.
