Bất ngờ pháp lý nhà mua 58 tỉ, bán lại 28 tỉ

Đây là vụ mua, bán nhà khá lạ không chỉ về giá chuyển nhượng mà còn liên quan đến thời gian giải quyết hồ sơ được coi là “siêu tốc”.

Có hai thông tin pháp lý từ quyết định kháng nghị của VKSND Cấp cao tại TP.HCM đáng để những người muốn mua, bán nhà lưu ý.

1. Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thông thường, nhiều người vẫn gọi, thỏa thuận với nhau là mua, bán nhà hoặc mua, bán nhà, đất. Thế nhưng, theo Luật Đất đai hiện hành thì đất được xác định là gốc, nhà là loại tài sản có trên đất. Từ đó, tên đầy đủ của sổ hồng (cách nói gọn của nhiều người về giấy chủ quyền bất động sản) là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ứng theo đó, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có tên là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hay như trong vụ tranh chấp nhà 58 tỉ đồng nêu trên thì hợp đồng có tên là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất).

Cũng từ đó, khi người chủ đầu với người mua thứ nhất xảy ra tranh chấp, VKSND Cấp cao tại TP.HCM cho rằng các tòa đã sai khi xác định đó là quan hệ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Thay vào đó, phải xác định đúng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất). Như vậy, khi tài sản chuyển nhượng là đất và nhà, ngoài việc áp dụng Luật Nhà ở 2008 (có hiệu lực lúc các bên giao dịch), các bên còn phải tuân thủ Luật Đất đai về thời điểm chuyển nhượng đất.

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Dễ hiểu hơn, người mua được pháp luật thừa nhận là chủ sử dụng đất vào thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và được ghi tên vào sổ địa chính.

Viện dẫn quy định này, VKSND Cấp cao tại TP.HCM cho rằng do chưa đăng ký việc chuyển nhượng đất (có nhà) nên người mua sau cùng (mua lại của người mua thứ nhất) chưa có quyền gì đối với đất (có nhà) nêu trên. Tranh chấp giữa người chủ đầu với người mua thứ nhất vẫn có thể được xem xét, giải quyết chứ không bị cản ngại bởi người mua sau cùng, nhất là lúc đầu người mua thứ nhất có thỏa thuận với người chủ đầu về điều kiện hủy hợp đồng.

Ông Nguyễn Văn Quyện, người bán nhà với giá 58 tỉ đồng và là nguyên đơn trong vụ kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng căn nhà này tại phiên tòa phúc thẩm. Ảnh: PL

2. Giao dịch giả tạo sẽ bị vô hiệu

Quyết định kháng nghị còn đưa ra thông tin về một quan hệ mua, bán đất, nhà không có thật. Đó là theo lời khai của người mua thứ nhất thì ông không bán mà chỉ cầm cố bất động sản. Trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án hai cấp đã không cho ông này đối chất với người mua sau cùng để làm rõ có hay không việc mua, bán giả tạo nhằm che giấu việc cầm cố bất động sản.

Chưa kể, có sự bất thường khi người mua thứ nhất mới mua giá 58 tỉ đồng nhưng chỉ 14 ngày sau đã bán lại chỉ với giá 28 tỉ đồng. Sau khi ký kết hợp đồng và đưa tiền, người mua sau cùng không đi đăng ký và các bên cũng không giao nhận bất động sản. Diện tích đất, nhà đó vẫn do người chủ đầu quản lý, sử dụng.

Điều 129 Bộ luật Dân sự 2005 (có hiệu lực lúc các bên mua, bán) quy định:

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực (trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định).

Vì lẽ này, quyết định kháng nghị cho là hai cấp tòa đã thu thập chứng cứ và chứng minh chưa đầy đủ, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các đương sự.

Cùng chờ xem hai bản án sơ thẩm, phúc thẩm có bị TAND Cấp cao tại TP.HCM hủy để vụ án được xét xử sơ thẩm lại theo quyết định kháng nghị. Căn nhà 58 tỉ đồng có chính thức quay về với người chủ đầu hay không thì chưa thể nói trước nhưng chắc rằng nhiều người đã rút ra được từ đây nhiều bài học giao dịch nhà, đất hữu ích để đỡ rủi ro, thiệt hại.