Một dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG

Sáng 28-3, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội nghị tham gia ý kiến sửa đổi các Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và Luật đất đai.

Tại hội nghị, các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp bất động sản đã nêu ra nhiều bất cập, từ đó đề xuất sửa đổi nhiều nội dung liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.

Chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội

Trong đó một lần nữa nhiều doanh nghiệp "kêu khó" khi quy định hiện hành buộc các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2ha trở lên tại đô thị đặc biệt, loại 1 và từ 5ha trở lên tại đô thị loại 2, 3 phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội.

Ông Trần Quốc Dũng - phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh - cho rằng quy định như trên có phần "cưỡng ép" và gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc phát triển kế hoạch kinh doanh.

Ông Trần Quốc Dũng, phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh - phát biểu tại hội nghị - Ảnh: TIẾN LONG

Theo ông Dũng, rất khó để chủ đầu tư bố trí nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, nhất là tại các khu vực trung tâm, tại các dự án trung cấp và cao cấp.

Ông Dũng đề xuất trước mắt đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập nên cho chủ đầu tư được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực khác phù hợp xây dựng nhà ở xã hội hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.

Về lâu dài, ông Dũng đề xuất mô hình "Chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội". Theo đó, cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội khi nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng sẽ được cấp chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội có giá trị quy đổi tương ứng với quy mô dự án.

Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng chứng chỉ đầu tư này như một loại giấy tờ có giá và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định. Trường hợp các dự án thương mại phải dành 20% quỹ đất để bố trí nhà ở xã hội thì cho phép chủ đầu tư được nộp chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội để tính là hoàn thành toàn bộ hoặc một phần nghĩa vụ về nhà ở xã hội.

"Theo mô hình này, Nhà nước sẽ có công cụ quản lý khoa học và hiệu quả đối với chính sách đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tạo một thị trường giao dịch chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội minh bạch cho các chủ đầu tư dự án và tăng nguồn thu thuế cho ngân sách. Quan trọng là có thể khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội vốn trước đây chỉ dựa vào lợi nhuận định mức 10-15%", ông Dũng chia sẻ.

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng - phó giám đốc khối điều hành dự án TP.HCM, Tập đoàn Novaland - cũng đề xuất điều chỉnh quy định theo hướng cho chủ đầu tư có thể hoán đổi phần nghĩa vụ quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội sang quỹ đất khác phù hợp, không nhất thiết phải làm nhà ở xã hội ngay trong dự án nhà ở thương mại.

Mỗi nơi định giá đất một kiểu

Cũng tại hội nghị, nhiều chuyên gia đã mổ xẻ những bất cập trong lĩnh vực tài chính đất đai, trong đó có việc định giá đất.

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho hay khung giá, bảng giá đất hiện do chính quyền địa phương ban hành theo chu kỳ 5 năm.

Một dự án tại Khánh Hòa phải xác định lại giá đất - Ảnh: DUY THANH

Tuy nhiên hiện nay giá đất biến đổi rất nhanh, nếu cứ 5 năm mới thay đổi bảng giá đất sẽ khiến giá đất bị lạc hậu, không đúng thực tế giao dịch. Từ đó, ông Lực đề nghị điều chỉnh quy định thời gian ban hành khung giá, bảng giá đất xuống ngắn hơn, có thể 2-3 năm phải thay đổi. Hoặc quy định nếu giá đất thực tế thay đổi 20% so với bảng giá đất thì phải điều chỉnh.

Mặt khác, ông Lực cũng cho rằng luật quy định 5 phương pháp xác định giá đất như hiện nay quá phức tạp, mỗi địa phương áp dụng mỗi cách. Theo ông Lực, chỉ nên áp dụng hai phương pháp gồm so sánh trực tiếp và hệ số điều chỉnh.

Ở góc độ khác, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - phó chủ tịch hội đồng Trường đại học Luật Hà Nội - cho rằng cần thay đổi tư duy không cho người dân tham gia xây dựng giá đất từ đầu.

Theo đó, hiện nay cơ quan chức năng dự thảo phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng rồi mới lấy ý kiến người dân nên dẫn đến việc nhiều dự án không nhận được sự đồng thuận của người dân.

Ông Tuyến đề nghị cần tạo cơ chế cho người dân được trực tiếp tham gia ngay từ đầu vào việc xây dựng dự thảo phương án giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo sự đồng thuận. Mặt khác, phải áp dụng nguyên tắc đồng thuận tương đối, ví dụ ở Hàn Quốc quy định phải được 80-85% người dân đồng thuận.

HoREA gửi văn bản khẩn lên Thủ tướng về vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội

TTO - Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phát đi văn bản khẩn thiết đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định được cho vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội…