Một trong những nội dung được hộ kinh doanh quan tâm và gửi nhiều câu hỏi là cho thuê nhà sẽ nộp thuế thế nào, phải kê khai và đăng ký ra sao?

Tuổi Trẻ Online xin đăng tải nội dung câu hỏi của hộ kinh doanh và câu trả lời của Cục Thuế về  vấn đề này.

Hộ kinh doanh cho thuê nhà nộp thuế ra sao?

* Ông Võ Văn Sơn: Tôi kinh doanh 10 phòng trọ. Giá thuê 1 triệu đồng/phòng trọ/tháng. Doanh thu 1 tháng là 10 triệu đồng, 1 năm là 120 triệu đồng. Vậy tôi phải kê khai thuế như thế nào? Xin cám ơn.

- Cục Thuế: Với thông tin mà bạn cung cấp, tổng doanh thu cho thuê phòng trọ của bạn là 120 triệu đồng/năm, thuộc mức doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống. Trường hợp này, năm 2026 bạn chưa phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê bất động sản.

Theo dự thảo Nghị định quy định chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, đối với năm 2026, các hộ và cá nhân kinh doanh không thuộc đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì thực hiện thông báo doanh thu thực tế của năm 2026 với cơ quan thuế hai lần.

Theo đó, lần 1 thông báo doanh thu 6 tháng đầu năm, hạn chậm nhất 31-7; lần 2 là thông báo doanh thu 6 tháng cuối năm, chậm nhất ngày 31-1-2027.

Từ năm 2027, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh chỉ cần thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế chậm nhất ngày 31-1 của năm dương lịch tiếp theo.

* Một hộ kinh doanh không nêu tên: Tôi có 1 căn nhà cho thuê 20 triệu đồng/tháng, 240 triệu đồng/năm. Những năm vừa rồi vẫn khai thuế và nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Từ năm 2026 tôi thuộc đối tượng không chịu hai loại thuế này.

Tôi xin hỏi: Từ tháng 1-2026 này, tôi sẽ đăng ký, kê khai hoạt động cho thuê nhà nêu trên như thế nào cho đúng quy định của pháp luật hiện hành?

- Cục Thuế: Theo thông tin của bạn, bạn thuộc nhóm có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống. Trường hợp này, năm 2026 bạn chưa phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê bất động sản.

Dự kiến, bạn chỉ cần thực hiện thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế chậm nhất là ngày 31-1 năm dương lịch tiếp theo. Việc thông báo doanh thu có thể thực hiện bằng phương thức điện tử thông qua Cổng dịch vụ công quốc gia/Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của Cục Thuế, hoặc ứng dụng eTax Mobile.

Đề nghị bạn theo dõi, cập nhật thông tin khi nghị định, thông tư quy định về chính sách thuế, quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được ban hành và liên lạc cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để được hướng dẫn cụ thể.

Doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm chỉ thông báo với cơ quan thuế hai lần mỗi năm

* Hộ kinh doanh Thanh Phong: Tôi đang kinh doanh cho thuê nhà trọ, đã có giấy đăng ký kinh doanh, doanh thu hàng tháng được 7,6 triệu đồng, 1 năm 91,2 triệu đồng. Cho hỏi giờ chuyển sang kê khai thuế thì tôi có cần lên phường để làm tờ khai hay không? Tôi có chịu khoản thuế nào?

- Cục Thuế: Theo thông tin của bạn, bạn thuộc nhóm có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống. Trường hợp này, năm 2026 bạn chưa phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê bất động sản.

Theo dự thảo Nghị định quy định chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, đối với năm 2026 các hộ và cá nhân kinh doanh không thuộc đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thực hiện thông báo doanh thu thực tế của năm 2026 với cơ quan thuế hai lần.

Theo đó, lần 1 thông báo doanh thu 6 tháng đầu năm chậm nhất 31-7 và lần 2 thông báo doanh thu 6 tháng cuối năm 2026 chậm nhất ngày 31-1-2027.

Từ năm 2027, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh chỉ cần thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế chậm nhất ngày 31-1 của năm dương lịch tiếp theo.

* Một hộ kinh doanh không nêu tên: Trường hợp cho thuê nhà từ 1-10-2025 đến 31-3-2026 có doanh thu là 180 triệu đồng và đã nộp tờ khai thuế, nộp thuế trong tháng 10-2025. Vậy phần thu nhập cho thuê nhà từ 1-1 đến 31-3-2026 được 90 triệu đồng có được giảm trừ 500 triệu không?

- Cục Thuế: Theo dự kiến, đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 1-1-2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 6 tháng, nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng và mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Trường hợp tính từ 1-1-2026, hợp đồng cho thuê nhà của bạn chỉ còn lại thời hạn 3 tháng và bạn đã nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân trong năm 2025 thì không được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng và mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Bạn sẽ khai tiếp từ kỳ tháng 4-2026 và được miễn thuế trong năm 2026.

Cho thuê nhà có phải lập hộ kinh doanh hay không?

* Bà Bùi Tuyết Vân (phường Hòa Hưng): Tôi có cho thuê 2 căn nhà tại phường Tân Thới Hiệp với doanh thu 180 triệu đồng/năm (giá đã bao gồm VAT) và tại phường Đông Hưng Thuận với doanh thu 360 triệu đồng/năm (giá đã bao gồm VAT). Tôi xin hỏi có phải đăng ký hộ kinh doanh không? Nếu có thì đăng ký ở đâu (cơ quan thuế nào)?

- Cục Thuế: Người cho thuê nhà không cần phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh tại cơ quan đăng ký kinh doanh, nhưng phải đăng ký thuế, kê khai thuế, nộp thuế theo quy định. Nơi nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

Trường hợp bà Bùi Tuyết Vân có nhu cầu đăng ký hộ kinh doanh thì đăng ký thuế thông qua cơ chế một cửa liên thông với cơ quan đăng ký kinh doanh (Phòng Kinh tế, hạ tầng và đô thị phường).

* Bà Quỳnh Lê: Cá nhân cho thuê nhà nguyên căn có doanh thu dưới 500 triệu/năm có cần đăng ký kinh doanh hay đăng ký mã số thuế kinh doanh bất động sản không? Khi kê khai trên etax mobile không thấy có mục kê khai thuế theo năm dương lịch, muốn kê khai phải làm sao?

- Cục Thuế: Theo quy định, cá nhân có đăng ký thành lập hộ kinh doanh đối với hoạt động cho thuê nhà thì thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh. Trường hợp cá nhân không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế.

Theo quy định hiện hành, người nộp thuế có thể kê khai kỳ kê khai theo năm dương lịch đối với hoạt động cho thuê tài sản. Hiện nay, người nộp thuế có thể thực hiện kê khai trực tuyến tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản trên Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của Cục Thuế (https://dichvucong.gdt.gov.vn) và lựa chọn kỳ kê khai theo năm dương lịch.

Cơ quan Thuế đang nghiên cứu, nâng cấp ứng dụng eTax Mobile để người nộp thuế có thể kê khai tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản một cách đơn giản và thuận lợi trên ứng dụng này (dự kiến trong tháng 2 tới).

Tuổi Trẻ Online tiếp tục cập nhật phần trả lời của Cục Thuế với các hộ kinh doanh đã gửi câu hỏi vào ngày 20-1. 

Năm 2026, người cho thuê nhà phải chịu thuế giá trị gia tăng như thế nào?

Với quy định thuế mới, cá nhân cho thuê nhà, xưởng phải chịu mức thuế giá trị gia tăng như thế nào trong năm 2026?