Thuế cho thuê nhà chính thức đổi cách tính từ 2026, người đang ở nhà thuê cũng cần phải nắm

Vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, trong đó có nhiều thay đổi quan trọng về cách tính thuế thu nhập cá nhân mà các chủ cho thuê nhà cần lưu ý. Cùng Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng - giảng viên Trường đại học Luật TP.HCM giải thích chi tiết sau đây.

Theo điều 10 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), cá nhân kinh doanh (gồm trường hợp cá nhân cho thuê tài sản) phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo tỉ lệ trên doanh thu đối với từng lĩnh vực, ngành nghề sản xuất, kinh doanh.

Khoản 1 điều 9 thông tư 40 của Bộ Tài chính quy định: Cá nhân cho thuê tài sản là người phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi; cho thuê phương tiện vận tải hoặc máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; hoặc cho thuê các loại tài sản khác không kèm dịch vụ.

Thay đổi mới về mốc đánh thuế đối với người cho thuê nhà

Trước hết, ngưỡng doanh thu phải đóng thuế thu nhập cá nhân sẽ được nâng lên đáng kể. Theo khoản 1 và khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2025: 

“Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ”.

Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2025 có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2026, đối với các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026. Như vậy, từ ngày 1-1-2026, mức doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà phải trên 500 triệu đồng/năm mới phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Đây là thay đổi rất lớn so với mức 100 triệu đồng như quy định hiện hành, giúp giảm gánh nặng thuế cho nhóm kinh doanh nhỏ và hoạt động cho thuê nhà. 

Ví dụ: Anh A cho thuê nhà trong năm có doanh thu từ cho thuê nhà là 450 triệu đồng/năm. Nếu theo quy định hiện hành thì mức doanh thu này đã vượt ngưỡng và phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Và anh A phải đóng thuế với mức: 5% x 450 triệu đồng = 22,5 triệu đồng/năm.

=>Tuy nhiên theo luật mới kể từ 1-7-2026, vì doanh thu của anh A dưới 500 triệu đồng/năm nên anh A sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân mới cho chủ thuê nhà kể từ 1-7-2026

Cụ thể, thay vì đánh thuế trên toàn bộ doanh thu như trước đây, người cho thuê nhà sẽ chỉ phải trả thuế cho phần doanh thu vượt mốc 500 triệu đồng.

Theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2025 nêu rõ: “cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức 500 triệu đồng nhân (x) với thuế suất 5%”.

Nghĩa là, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê sẽ được tính theo công thức sau đây:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (doanh thu năm - 500 triệu đồng) x 5%

Ví dụ: Ông B cho thuê nhà với giá 80 triệu đồng/tháng, tương đương 960 triệu đồng/năm. Phần doanh thu vượt ngưỡng là: 960 triệu - 500 triệu= 460 triệu đồng.

Từ đó, số thuế phải nộp là : 460 triệu x 5% = 23 triệu đồng/năm. 

Cách tính mới này được đánh giá là hợp lý và công bằng hơn, phản ánh đúng khả năng chịu thuế của người nộp thuế. Điều này giúp người cho thuê có lợi hơn khi doanh thu của một nhiều hộ kinh doanh chỉ vượt ngưỡng ở mức thấp.

Xem thêm: Cách thêm và xuất trình giấy đăng ký xe trên VNeTraffic mới nhất 2025

Xem thêm: Nhiều người không biết: Hộ chiếu đang dùng vẫn có thể bị thu hồi theo luật mới

Xem thêm: Cảnh giác với các dạng tin nhắn này trên Zalo, nhiều người đã mất tài khoản, mất tiền