Tách thửa đất ở theo quyết định 60 (có hiệu lực từ tháng 12-2017) của UBND TP.HCM chỉ cần căn cứ vào quy hoạch 1/2000. Tuy nhiên dự thảo quyết định tách thửa thay thế quyết định 60 (viết tắt dự thảo) lại yêu cầu căn cứ quy hoạch 1/500 làm dấy lên nhiều lo ngại và ý kiến phản biện.

Dự thảo tránh hạn chế quyền tách thửa

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, thạc sĩ Nguyễn Nhật Khanh (Trường đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM) cho rằng quyền tách thửa, hợp thửa của hộ gia đình, cá nhân được thừa nhận theo pháp luật đất đai.

Theo đó, nghị định 148 hướng dẫn Luật Đất đai quy định UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa. 

Hướng dẫn tại nghị định 148 cũng là cơ sở để TP.HCM soạn thảo quy định tách thửa, hợp thửa thay thế quyết định 60.

"Dự thảo mới quy định điều kiện tách thửa đất ở phải căn cứ vào quy hoạch 1/500 không khéo sẽ hạn chế quyền tách thửa của người dân. Dự thảo cần phải bổ sung, điều chỉnh về điều kiện quy hoạch cho phù hợp...", ông Nhật Khanh chỉ ra.

Đồng tình luận điểm này, một phó chủ tịch huyện tại TP.HCM phân tích theo Luật Quy hoạch đô thị thì trách nhiệm, thẩm quyền lập quy hoạch chi tiết 1/500 (cụ thể hóa quy hoạch 1/2000) thuộc về UBND quận, huyện (khoản 4, 5 điều 19) và chủ đầu tư dự án (khoản 7, điều 19).

Như vậy, nếu quy định như dự thảo vừa nêu thì khi người dân muốn tách thửa sẽ phải yêu cầu Nhà nước lập và duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Điều này dẫn đến hệ quả là việc quy hoạch chi tiết của các quận, huyện sẽ phải chạy theo nhu cầu người dân. 

Trong khi đó nhu cầu người dân thì nhiều, rộng khắp nhiều quận, huyện. Nếu quận, huyện phải chạy theo quy hoạch chi tiết để giải quyết tách thửa cho dân thì không thể làm xuể.

"Hơn nữa kinh phí thuê đơn vị tư vấn lập quy hoạch chi tiết là không hề nhỏ, mà số đơn vị có năng lực chuyên môn về tư vấn tại TP.HCM nói riêng là không nhiều. Nếu 5 huyện, TP Thủ Đức và một số quận ngoại thành (những nơi hiện có nhu cầu tách thửa cao) đều cần lập quy hoạch chi tiết thì không thể đáp ứng được, dẫn đến việc tách thửa cho dân lại bị tắt…", vị phó chủ tịch nêu dẫn chứng.

Chỉ cần quy hoạch 1/2000 là hợp lý

Từ phân tích trên, vị phó chủ tịch UBND huyện cho rằng cơ quan soạn dự thảo cần điều chỉnh điều kiện quy hoạch về tách thửa cho hợp lý, bảo đảm quyền tách thửa của người dân mà vẫn bảo đảm quản lý nhà nước.

Theo vị này, dự thảo nên giữ lại quy hoạch tỉ lệ 1/2000 làm căn cứ tách thửa đất ở giống như quyết định 60. Bởi lẽ thực tiễn cho thấy việc tách thửa theo quyết định 60 trước đây vẫn diễn ra bình thường.

Quy định hiện nay cho người dân được chuyển mục đích sử dụng đất chỉ cần căn cứ vào quy hoạch tỉ lệ 1/2000, thì đến bước tách thửa lại yêu cầu phải có quy hoạch 1/500 mới cho tách là không hợp lý.

"Hơn nữa, hiện nay tại TP.HCM vẫn cấp phép xây dựng cho người dân theo quy chế quản lý kiến trúc được UBND TP ban hành tại quyết định 56/2021 mà không cần căn cứ vào quy hoạch chi tiết 1/500. Vì vậy, quy định tách thửa với đất ở chỉ cần quy hoạch 1/2000 là phù hợp...", vị phó chủ tịch huyện dẫn chứng thêm.

Thạc sĩ Nhật Khanh cũng cho rằng dự thảo có thể bổ sung quy định "tách thửa đất đối với khu vực có quy hoạch chi tiết 1/500 thì phải căn cứ vào quy hoạch này". 

Còn khu vực mà chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 thì chính quyền phải giải quyết tách thửa dựa trên quy hoạch hiện hữu. Chứ dự thảo chỉ quy định cứng một tỉ lệ quy hoạch 1/500 sẽ khó cho dân.

Dự thảo quy định tách thửa tại TP.HCM có gì mới?

Dự thảo quyết định tách thửa mới thay thế quyết định 60 sắp được trình UBND TP xem xét quyết định.