Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng trong chuyến đi thực tế công trình thi công dự án nhà ở xã hội HQC Plaza (đường Nguyễn Văn Linh, huyện Bình Chánh, TP.HCM) hồi tháng 3-2014 - Ảnh: Đình Dân

Qua bao nhiêu năm áp dụng và nhiều lần điều chỉnh, sửa đổi, các quy định liên quan đến dự án nhà ở vẫn chưa đủ chế tài, răn đe chủ đầu tư các dự án chậm làm thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà đất cho dân.

Theo nghị định 71 hướng dẫn Luật nhà ở, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp giấy chủ quyền cho người mua trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở. Quy định là vậy nhưng phần lớn chủ đầu tư đều “bội ước” với đủ lý do khác nhau. Đồng thời mức phạt quá thấp (2-10 triệu đồng, theo nghị định 105 hướng dẫn thi hành Luật đất đai), khiến các chủ đầu tư trở nên lờn luật pháp.

Đất dự án mới được cấp giấy chủ quyền đã đem thế chấp ngân hàng vay tiền, vừa xây dựng xong phần móng chung cư đã tung ra rao bán để huy động vốn. Vậy là một dự án, chủ đầu tư đem “bán” đến hai lần. Chưa có số liệu thống kê cụ thể, nhưng rất nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn TP. HCM “mượn đầu heo nấu cháo” theo kiểu này.

Với hình thức thế chấp ngân hàng vay vốn, bên nhận thế chấp và bên thế chấp phải ra công chứng hợp đồng, đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo an toàn cho bên nhận thế chấp.

Trong khi với hình thức góp vốn làm dự án, chủ đầu tư và người mua chỉ có bản ghi nhớ, cùng lắm là hợp đồng tay với nhau. Và tất nhiên khi xử lý nợ, bên có hợp đồng công chứng, đăng ký thế chấp được ưu tiên xử lý nợ trước. Rõ ràng khách hàng “nắm đằng lưỡi” nên luôn nhận phần thiệt thòi đủ điều.

Chuyện này diễn ra nhiều năm qua và việc rao bán, huy động vốn vẫn tiến hành công khai mà chưa thấy chủ đầu tư nào bị thổi còi.

Yêu cầu người dân trước khi mua phải tìm hiểu tính pháp lý của dự án thì có thể, nhưng người dân không thể đến ngân hàng, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đề nghị cung cấp thông tin dự án họ muốn mua, góp vốn có đang thế chấp, vay vốn ngân hàng hay không, số tiền vay bao nhiêu?...

Trách nhiệm này của các cơ quan quản lý nhà nước nhưng ngay cả những cơ quan có trách nhiệm cũng thừa nhận họ không thể kiểm soát hết được.

Không có tiền trả ngân hàng thì chủ đầu tư không thể lấy giấy chủ quyền chung của dự án để làm thủ tục cấp giấy cho từng khách hàng mua căn hộ được. Có kiện ra tòa thì chủ đầu tư cứ “ầu ơ ví dầu” cho qua chuyện, hoặc khách hàng phải buồn thêm khi phát hiện dự án nhà ở bị hàng loạt ngăn chặn khác từ khoản nợ của chủ đầu tư.

Căn hộ, nhà ở hàng tỉ đồng đối với người dân không chỉ là nơi trú ngụ mà còn là tài sản có giá trị, khi cần có thể cầm cố, thế chấp để vay tiền làm ăn, lo cho con cái học hành.

Thế nhưng trong nhiều trường hợp, đó lại là tài sản “chết”, khách hàng phải mòn mỏi chờ giấy chủ quyền. Rủi ro lớn hơn nữa là khách hàng có nguy cơ trắng tay khi gặp phải những dự án đã đem thế chấp ngân hàng, bị hàng loạt chủ nợ kiện ra tòa, ngăn chặn giao dịch...

Có lẽ đã đến lúc cần phải có những quy định, chế tài đủ mạnh hơn trong các quy định về dự án nhà ở đối với các chủ đầu tư chậm cấp giấy chủ quyền, nhằm bảo vệ lợi ích chính đáng cho khách hàng mua nhà.